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Quelles sont les étapes essentielles de la vente en l’état futur d’achèvement ?

La vente en l’état futur d’achèvement (Vefa) ne connaît pas la crise. En effet, le marché du neuf est porté par ces contrats faisant l'objet d'une réglementation particulière. On n'achète pas un logement qui n’existe pas encore comme on achète un logement déjà construit. Tour d’horizon sur les grandes étapes de cette vente sur plan, et ses avantages liés.

Les trois grandes étapes clés de la Vefa

Première spécificité en matière de Vefa (également appelée « achat sur plan »), l’acquéreur signe un contrat de réservation, souvent sous sa simple signature et celle du promoteur, avant de régulariser le contrat de vente définitif. Par ce contrat préliminaire, le promoteur s’engage à réserver à l’acquéreur un bien immobilier décrit dans le contrat (surface, emplacement, prix, descriptif technique…), tandis que l’acquéreur verse en contrepartie un dépôt de garantie. Son montant est limité à 5 % du prix de vente, si le contrat définitif est signé dans un délai d'un an après la signature du contrat de réservation, et à 2 % s'il est signé dans un délai d'un à deux ans.

La Vefa, qu’est-ce que c’est ?

C’est un contrat par lequel l’acheteur acquiert un bien immobilier en cours de construction que le vendeur s’engage à lui livrer une fois achevé.

Une fois toutes les conditions de la vente réunies (notamment l’obtention du prêt immobilier), le contrat de vente est signé devant notaire, par acte authentique. Un mois avant cette date, l’acquéreur reçoit le projet d’acte de vente, le règlement de copropriété et l’état descriptif de division. Ce délai lui permet d'examiner le contrat et ses annexes et de vérifier leur conformité avec le contrat de réservation).

Ultime étape, le vendeur demande à l’acquéreur de procéder à la livraison du logement à l’issue des travaux. Si l’acquéreur émet des réserves, le solde du prix (5 %) est consigné auprès du notaire ou de tout autre professionnel présentant une garantie financière, choisi par les parties. Le solde est remis au vendeur à la levée des réserves.

Les atouts indéniables de la Vefa

Nul doute, la Vefa offre des avantages pluriels. L'acquéreur n'a pas à régler immédiatement la totalité du prix du logement. Il paie au fur et à mesure de l'avancement des travaux, selon un échéancier précis. Ensuite, il bénéficie d'un contrat de vente lui apportant une solide protection juridique avec les garanties légales, dont la garantie décennale. Un logement neuf à l’achat est conforme aux règles de construction les plus récentes (accessibilité, acoustique, performance énergétique ou qualité de l’air intérieur).

Par ailleurs, un logement acheté sur plan bénéficie de frais d'acquisition réduits : entre 2% et 3% du prix d’achat contre 8%, en moyenne, dans l’ancien(1). Et depuis la loi Elan de 2018, les modalités de mise en œuvre de la garantie financière d’achèvement en cas de défaillance du promoteur, caractérisée par une absence de disposition des fonds nécessaires à l’achèvement de l’immeuble, sont renforcées.

Statut juridique de l'immeuble durant sa phase de construction

Les programmes vendus en Vefa sont majoritairement placés sous le régime de la copropriété. En pratique, un état descriptif de division est dressé à la demande du promoteur, entre l’acquisition du terrain et la signature de la première Vefa. Cet acte permet de diviser l’immeuble par lots en distinguant les parties privatives (appartements, caves, parkings…) des parties communes (hall d’entrée, espaces verts…). La date d’application du régime de la copropriété est fixée à la livraison du premier lot dans les immeubles à construire.

 

 

(1) Le calcul des frais de notaire prend en compte les droits de mutation, la contribution de sécurité immobilière, les débours et les émoluments. Les droits de mutation, composés des taxes communales, départementales et de l’État, représentent à eux seuls 5,09% à 5,80% du prix de vente selon les départements pour les logements anciens. En revanche, pour les logements neufs, ils sont fixés à 0,715% quel que soit le département – ce qui explique la différence de frais de notaire entre les logements anciens et les logements neufs.

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