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Crédit immobilier : à quoi sert le taux annuel effectif global ?

Le Taux Annuel Effectif Global (TAEG) constitue un élément clé d'une offre de crédit immobilier. Exprimé en pourcentage annuel du montant du crédit, le TAEG est un indicateur représentatif du coût réel du crédit. Ainsi, il peut servir à comparer les offres et ne doit ni être erroné ni dépasser le taux de l'usure, sous peine de sanctions.

TAEG : un outil efficace pour comparer les offres de crédit

En matière de crédit immobilier, le taux annuel effectif global (TAEG), anciennement taux effectif global (TEG), représente le coût réel du crédit pour l’emprunteur. Il est exprimé en pourcentage annuel du montant total du crédit. En pratique, il s’agit du montant que l’emprunteur doit verser en plus de la somme effectivement empruntée.

Outre les intérêts, ce taux comprend l'ensemble des frais, commissions ou rémunérations conditionnant l’obtention du prêt. Il s’agit par exemple des frais de dossier, des frais dus à des intermédiaires, des coûts d'assurance ou de garanties obligatoires.

Le TAEG a été institué pour protéger le consommateur de tous frais cachés. Il fait donc partie des informations déterminantes pour choisir son crédit immobilier. Cet outil facilite aussi la comparaison des offres de crédit, les règles étant les mêmes pour tous.

Le TAEG doit obligatoirement figurer dans l’offre de contrat de crédit et ne doit pas dépasser le seuil de l'usure applicable, fixé par la Banque de France. Il doit aussi être indiqué dans le contrat de crédit.

 

La sanction de l'erreur ou de l'absence de TAEG dans les crédits immobiliers

La réglementation relative au TAEG soulève quelques interrogations, notamment sur les modalités de calcul du TAEG, source d’un contentieux régulier, et sur le manque de cohérence des sanctions appliquées par le juge en cas de défaut ou d’erreur de TAEG. Si le crédit comporte un TAEG erroné, l'emprunteur doit d’abord démontrer l'erreur de taux en rapportant la preuve de l'erreur de calcul ou l'absence de prise en compte de frais normalement inclus dans le TAEG. L'erreur doit être supérieure à une décimale pour être prise en compte.

Si le TAEG n’est pas mentionné dans l’offre de prêt ou si son calcul est inexact, le juge prononce la déchéance partielle du droit aux intérêts. Concrètement, le juge détermine lui-même l’importance de la sanction financière imposée à la banque : il peut décider de réduire le taux défini dans le contrat de prêt, en le réduisant de 0,5 % par exemple, ou choisir de forfaitiser la sanction en condamnant la banque à restituer une certaine somme à son client.

En revanche, l’erreur qui affecte le TAEG mentionné dans le contrat de prêt est sanctionnée par la nullité du taux contractuel auquel doit être substitué le taux légal. Dans ce cas, la banque perd le droit de facturer des intérêts au taux fixé dans le contrat de prêt, et ce taux dit « conventionnel » sera remplacé par le taux de l’intérêt légal. Il faut donc bien distinguer selon que l’inexactitude du TAEG se situe dans l’offre ou dans le contrat, pour solliciter soit la déchéance partielle du droit aux intérêts, soit la nullité du taux conventionnel.

À suivre

La loi pour un État au service d’une société de confiance du 10 août 2018 habilite le gouvernement à clarifier et à harmoniser par voie d’ordonnance le régime des sanctions civiles applicables en cas d’erreur ou d’absence de TAEG en matière de crédit immobilier. Cette réforme devra établir une plus grande proportionnalité des sanctions au regard des préjudices effectivement subis par les emprunteurs. Le législateur souhaite revenir à des règles simples et compréhensibles par tous.

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