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Achat immobilier et conditions suspensive d’octroi de prêt : à quoi ça sert ?

Quand un acquéreur recourt à un crédit pour son achat immobilier, l’avant-contrat de vente (promesse ou compromis) doit obligatoirement être assorti d’une condition suspensive d’obtention de prêt. Ce dispositif protège l’emprunteur diligent en lui permettant de ne s’engager qu'à la condition d'avoir obtenu son crédit dans un certain délai. Le régime juridique et la rédaction de la clause suspensive relative à la demande de prêt immobilier est scrupuleusement réglementée.

Condition suspensive d’obtention de prêt : de quoi s’agit-il ?

Dans le cas où l’achat d'un logement est financé par un crédit immobilier, situation la plus courante, le législateur impose que la vente soit conclue sous la condition suspensive de l'obtention de ce prêt bancaire.

Les conditions de ce financement doivent être précisées dans l’avant-contrat : nombre de crédits, caractéristiques, taux d'intérêt maximum, mensualité et durée.

La durée de validité de cette condition suspensive ne peut être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l'acte (promesse ou compromis). Au-delà de ce minimum légal, la liberté contractuelle est totale. Dans la pratique, cette durée est souvent fixée à 45 jours. Toutefois, il est possible de négocier une période plus longue ou de demander un délai supplémentaire à la fin du délai minimal légal.

La condition suspensive d'obtention de prêt est réalisée dès la présentation, par un organisme de crédit et dans le délai de la condition, d'une offre ferme et sans réserve. Elle doit être conforme aux caractéristiques du prêt envisagé dans l'avant-contrat. Cette offre est ensuite transmise aux notaires en charge de la vente. Ils fixent, dans les meilleurs délais, une date pour la signature de l’acte définitif de vente.

En revanche, si le crédit pour financer l’opération n’est pas obtenu, la promesse tombe et l’acquéreur est libéré de son engagement. La condition suspensive n’est alors pas réalisée. Dans ce cas, les sommes versées par l’acheteur lui sont immédiatement restituées, sans retenue ni indemnité, à quelque titre que ce soit.

Renoncer à la condition suspensive, c’est possible

Lorsqu'un acquéreur achète un bien sans avoir besoin d'un prêt immobilier, il s’engage alors fermement et définitivement. Dans cette hypothèse d’achat comptant, la promesse doit contenir une mention manuscrite. Par la présente, l’acquéreur reconnaît ses droits : s'il recourt néanmoins à un emprunt, il ne peut se prévaloir de la protection offerte par la condition suspensive légale d’obtention de prêt.

Cette mention doit être rédigée de manière suffisamment explicite pour permettre de savoir si l’acquéreur a pu apprécier, sans se tromper, les conséquences de sa renonciation. En cas de coacquéreurs, la mention doit être écrite et signée par chaque acquéreur. Cette mention doit également figurer dans l’acte authentique de vente.

Si cette mention est manquante dans la promesse ou si elle n’est pas écrite de la main de l'acquéreur, ce dernier bénéficie alors des règles protectrices de la condition suspensive d’obtention de prêt (article L 313-42 du Code de la consommation).

Le taux de détention des crédits immobiliers augmente

Selon l’Observatoire des crédits aux ménages, le taux de détention des crédits immobiliers continue sa progression, pour s'établir à 31,4 % en 2018 (contre 30,8 % en 2017). Cette augmentation s’explique par l'effet combiné d'un dynamisme de la demande et de conditions de crédits toujours très favorables de la part des banques et des autres organismes prêteurs. La part des ménages qui accède à la propriété progresse rapidement et atteint l'un des niveaux les plus élevés observés depuis le début des années 2000 (23,6%).

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