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Crédit immobilier : comment financer son achat sans apport ?

Aujourd’hui, devenir propriétaire est un rêve à la portée de tous. Un apport personnel n’est pas systématiquement une condition nécessaire pour obtenir un crédit immobilier. Avec des taux d’intérêt au plus bas, la situation est favorable pour se faire financer 110 % de son projet immobilier, à condition de bénéficier d’un dossier solide et réaliste.

Un crédit immobilier sans apport, c’est possible

Avant d’accorder un prêt immobilier, les banques demandent généralement aux futurs emprunteurs un apport personnel d’au moins 10 % du montant total de l’achat immobilier. L'apport personnel correspond à la somme dont dispose initialement l’emprunteur pour financer une partie de son projet immobilier. Il permet surtout de rassurer les banques quant à la capacité d'épargne des emprunteurs.

Une telle politique ne correspond à aucune contrainte réglementaire. Toutefois, elle permet aux établissements d’éviter une prise de risque excessive. Il est donc tout à fait possible de se faire accorder un crédit immobilier sans apport. On qualifie cette opération de « surfinancement » ou de « crédit à 110 % » : l’intégralité des frais de notaire, du prix du logement et d’éventuels travaux étant supportés par l’établissement de crédit. Grâce à des taux de crédit immobilier historiquement bas, certaines banques acceptent plus facilement de prendre en charge ce type d’opération.

Toutefois, seules certaines catégories d’emprunteurs, présentant de solides garanties, sont éligibles à un emprunt sans apport. Les jeunes primo-accédants n’ayant pas encore eu le temps de se constituer une épargne, mais disposant d’une situation professionnelle porteuse, sont concernés. Les ménages aux revenus élevés, bénéficiant d’une épargne confortable vouée à être conservée, sont également éligibles. Il en est de même pour les investisseurs locatifs, puisque les loyers perçus couvrent une bonne part, voire la totalité, des mensualités de remboursement du prêt.

Crédit immobilier sans apport : à quelles conditions est-il accordé ?

L’octroi d’un prêt immobilier sans apport est soumis à des conditions d’appréciation plus strictes par les banques. Dans pareil cas, elles prennent un risque supérieur en prêtant l’intégralité des fonds nécessaires à l’opération immobilière.

Ainsi, le taux d’endettement maximal (33 % en général) peut être ramené à un taux inférieur (30 % par exemple). La situation familiale et professionnelle de l’acquéreur doit être stable (régularité des revenus, si possible un contrat à durée indéterminée, absence de découvert ou d’incident de paiement…). Le logement à acquérir doit être bien situé et son prix conforme au marché. En cas d’investissement locatif, les mensualités du crédit doivent être proches du loyer que le propriétaire bailleur va percevoir (les loyers compensant les mensualités de remboursement du crédit pour obtenir une opération « blanche »).

Une garantie est classiquement demandée au bénéficiaire du crédit pour débloquer les fonds. Il s’agit le plus souvent d’une caution ou d’une hypothèque.

S'il est possible d'obtenir un crédit sans apport, il est toutefois plus difficile de négocier le taux, la durée et le coût de l’assurance. Il est aussi plus compliqué d'obtenir des décotes ou des remises sur frais de dossier.

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