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Crédits immobiliers : à qui profitent la baisse des taux ?

Nouveaux records de taux à la baisse, conditions d’emprunt exceptionnelles… Les superlatifs ne manquent pas pour saluer le dynamisme de l’offre bancaire en matière de délivrance de crédit immobilier. Les taux d’intérêt se maintiennent à bas niveau, les montants d’apport personnel exigés diminuent encore et l’allongement de la durée des prêts se poursuit. C’est donc le moment d’acquérir ou d’acheter plus grand. Toutefois, ce contexte favorable ne doit pas masquer certains points de vigilance, comme la baisse du taux de l’usure.

Crédit immobiliers : poursuite de la baisse des taux et de l’allongement de durée des prêts

Alors que le taux moyen des crédits immobiliers baisse encore - 1,29 % en moyenne toutes durées confondues - les banques acceptent de prêter sur des durées toujours plus longues. Depuis début 2014, les durées des prêts bancaires se sont allongées de 29 mois, révèle l'observatoire Crédit Logement/CSA dans son étude mensuelle de juin 2019. Aujourd’hui, le délai moyen s’établit à 228 mois (19 ans).

En abaissant les taux d’apport personnel à des niveaux rarement atteints, les banques ouvrent le champ des possibles. Désormais, les ménages jeunes et/ou modestes, faiblement dotés en épargne préalable, peuvent réaliser leurs projets immobiliers.

Cet allongement de la durée des prêts ne bénéficie pas qu’aux primo-accédants. Avec des taux bas sur 25 ans, voire 30 ans, de nombreux potentiels acquéreurs, d’ores et déjà propriétaires d’un logement, n’hésitent pas à emprunter sur le long terme. C’est l’opportunité pour eux d’acquérir un logement plus grand, sans augmenter leurs mensualités. Autre effet vertueux lié à ces niveaux de taux, l’amortissement du capital est beaucoup plus rapide qu’il ne l’était auparavant.

Des taux bas couplés à l’allongement des durées de prêt permettent, en outre, de compenser la hausse des prix dans les grandes villes, où règne un déséquilibre entre l'offre et la demande.

Crédits immobiliers : vigilance sur la baisse du taux de l’usure

La faiblesse des taux d'intérêt provoque des effets inattendus, en tirant à la baisse le taux de l’usure (aussi appelé « seuil de l’usure »). Ce dernier correspond au taux maximum légal qu’une banque est autorisée à pratiquer lorsqu’elle accorde un crédit. La fixation d'un taux de l'usure permet de protéger l'emprunteur contre des taux excessifs pouvant lui être proposés.

Son mode de calcul peut être problématique. Ainsi, certains emprunteurs immobiliers (les seniors notamment), pourtant en capacité de souscrire un prêt, peuvent se retrouver écartés du crédit par le dispositif actuel de l’usure.

Ce taux est évalué chaque trimestre par la Banque de France. Il est calculé à partir de la moyenne des Taux Annuels Effectifs Globaux (TAEG) pratiqués par les établissements prêteurs, augmenté d'un tiers. La Banque de France obtient alors un taux effectif moyen, permettant de fixer le seuil de l'usure. Un taux d’intérêt faible mène à un seuil de l’usure bas.

Au 1er juillet 2019, les seuils applicables aux prêts à taux fixe (l’immense majorité du marché), sur des périodes de 10 à 20 ans et de plus de 20 ans, se situent entre 2,72 et 2,97 %. Autrement dit, une banque ne peut pas proposer un prêt pour lequel le TAEG est supérieur à 3 %.

Ce seuil de 3 % est susceptible d’exclure certains emprunteurs. En effet, ceux ayant des profils particuliers (âge avancé, problèmes de santé) peuvent avoir d’importants coûts d’assurance et/ou de garanties obligatoires imposés par la banque. Ces différents coûts entrainent une hausse du TAEG qui dépasse ainsi le seuil des 3%. Le crédit immobilier ne peut donc leur être accordé.

Une révision du mode de calcul du taux de l’usure est actuellement en débat.

 

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