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Garantir un emprunt immobilier : hypothèque ou caution bancaire ?

Lors d’un achat immobilier financé avec un crédit, la banque demande à l’acquéreur des garanties. Les deux formes les plus couramment pratiquées sont le cautionnement et l’hypothèque. Avant d'accepter l'offre de prêt, l'emprunteur doit évaluer les avantages et inconvénients respectifs des garanties demandées. Son opération financière doit être la plus performante possible.

 

La caution bancaire : une garantie collective, peu coûteuse et souple

Dans le cas d’une caution, l’engagement des établissements financiers ou d'assurance (ou des mutuelles professionnelles) est de garantir le paiement du crédit immobilier à la banque en cas de défaillance de l'emprunteur. Les conditions financières proposées varient d'un établissement à l'autre, et selon le montant emprunté, la durée du prêt et l'âge de l'emprunteur.

 

Le succès des diverses formules de cautionnement tient au faible coût de cette garantie et à sa souplesse. La caution est, un acte sous seing privé, nécessitant peu de démarches. Les frais à la charge de l’emprunteur sont de l’ordre de 2 % du montant du crédit. Une partie de ces frais est récupérable lors du remboursement du prêt. Cette fraction restituable peut aller jusqu’à 85 % du montant de la cotisation. Et si l’emprunteur revend le bien faisant l’objet du financement avant la fin du prêt, aucun frais de mainlevée n’est à payer, contrairement à une prise d’hypothèque.

 

L'hypothèque sur le bien acheté : une solution individualisée soumise à un formalisme rigoureux

L'hypothèque est une garantie consentie par l'emprunteur sur son bien immobilier. Elle permet à la banque, en cas d’impayés et si aucune solution amiable n'est trouvée, de saisir et faire vendre le bien aux enchères.

 

L’hypothèque est un acte notarié. Elle doit être publiée aux services de la publicité foncière. L’inscription de l’hypothèque est valable pour toute la durée du prêt plus une année (elle ne peut excéder 50 ans). Un an après le terme du prêt, l’inscription de l’hypothèque s’éteint d’elle-même. Toutefois, en cas de revente du bien avant le terme du prêt, l’acquéreur doit demander la « mainlevée » de l’hypothèque inscrite, autrement dit sa suppression.

 

La radiation de l’hypothèque est faite à la demande du notaire. Elle entraîne des frais restants à la charge du vendeur. En raison de son coût, des formalités de constitution et de réalisation, l’hypothèque est en principe réservée à des opérations à moyen et long terme et pour un montant généralement supérieur à 50 000 euros.

 

Pensez aussi à négocier l'absence de pénalité en cas de remboursement anticipé

Lorsqu'un emprunteur négocie son crédit immobilier, il doit s’intéresser aux conditions de son remboursement anticipé, d’autant que très peu d'emprunts vont jusqu'à leur terme. Il est possible de négocier la réduction, voire la suppression de la pénalité en cas de remboursement anticipé, par exemple à partir d'une certaine durée de détention. Et plus la durée d'emprunt est courte, plus le profil de l'emprunteur est rassurant, et plus la marge de négociation est importante.

 

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