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Location meublée : pourquoi le régime réel est-il très avantageux fiscalement ?

Contrairement à la location nue, les loyers provenant de la location meublée sont soumis à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). La règle s’applique même si l’activité est pratiquée occasionnellement. Cette singularité fiscale attachée au meublé recèle de nombreux avantages pour les investisseurs. Il est notamment possible de gommer presque entièrement son impôt si l’on choisit le régime dit « de bénéfice réel ». Toutefois, mieux vaut être aguerri côté formalités fiscales et comptables.

Location meublée : les atouts indéniables du régime réel

Deux modes d’imposition s’offrent au loueur en meublé. Le régime d’imposition simplifié, ou micro BIC, permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers perçus. Toutefois, il n’offre pas la possibilité de déduire des charges supplémentaires. Le régime dit « de bénéfice réel », reste généralement plus attractif, même s’il nécessite une certaine technicité de la part du contribuable.

En effet, le régime réel simplifié s’applique de plein droit au loueur dont les recettes annuelles dépassent 70 000 €. Toutefois, il peut être choisi, sur option du bailleur, lorsque les recettes sont inférieures à ce seuil de 70 000 €.

Le régime réel permet de déduire tous les frais et charges acquittés au cours de l’année, au titre du logement loué meublé : taxe foncière, charges de copropriété, honoraires d’agence si la gestion du bien est confiée à un professionnel, frais d’assurance… Il est également possible de déduire les amortissements concernant les locaux loués, le matériel, le mobilier, et les travaux de construction, de reconstruction, d’agrandissement et d’amélioration.

Concrètement, le principe de l’amortissement en meublé consiste à lisser, sur plusieurs années, la perte financière représentée par l’usure naturelle du logement et de son mobilier. La valeur d’amortissement ainsi obtenue est ensuite déduite chaque année des bénéfices réalisés. Grâce à ce dispositif, il est possible d’avoir un résultat égal à zéro, et donc de ne pas être soumis à l’impôt sur le revenu.

Location meublée : les obligations déclaratives et comptables du régime réel

Si le régime réel possède de réels avantages par rapport au régime micro BIC, il requière des obligations déclaratives et comptables plus étendues. Il impose notamment de tenir une comptabilité (reprenant les dépenses et les recettes de l’exercice), le registre des immobilisations et des amortissements et de procéder à l’établissement d’un bilan et d’un compte de résultat.

Il convient aussi de conserver les factures en lien avec les dépenses engagées pour le logement meublé. Il est obligatoire de transmettre chaque année au service des impôts des entreprises une déclaration spéciale n° 2031-SD, comprenant de nombreux éléments à renseigner. Le recours à un expert-comptable s’avère donc souvent nécessaire. Enfin, l’adhésion à un centre de gestion agréé, chargé de vérifier la liasse fiscale du loueur avant son envoi au service des impôts, est généralement recommandée.

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