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Comment réduire ses impôts grâce à l'immobilier neuf

Investir dans l'immobilier neuf pour le mettre en location est un moyen efficace de réduire ses impôts sur le revenu. Les deux dispositifs de défiscalisation phares sont les lois Pinel et Censi-Bouvard, qui nécessitent de louer pendant six à douze ans dans le premier cas, neuf ans dans le second. L'investisseur recevra en échange une remise directement sur le montant de ses impôts sur le revenu, pendant la durée d'engagement. Le cadeau fiscal maximum est de 10 000 € par foyer concernant les investissements en métropole.

Remise d'impôt suite à l'investissement immobilier neuf : le principe

La France connait un déficit de logements. Or, pour construire, il est nécessaire de faire appel aux capitaux privés, à savoir ceux des ménages. L'idée est de leur proposer une réduction d'impôt s'ils investissent dans l'immobilier neuf pour le mettre en location. Pourquoi l'immobilier neuf ? Parce que le secteur du bâtiment est un puissant vecteur d'activité économique, et parce que les logements neufs sont moins gourmands en énergie que ceux de l'ancien. La construction neuve présente donc le double avantage de créer des emplois et de diminuer la consommation énergétique. Les investisseurs jouent donc un rôle moteur dans l'économie, et bénéficient de dispositifs incitatifs qui leur permettent de réaliser des économies d'impôt. La loi Pinel et le dispositif Censi-Bouvard notamment encouragent les investissements locatifs. Combinés, ils permettent de déduire près de 10 000 € de son impôt sur le revenu chaque année, ce qui correspond au plafonnement des niches fiscales en France.

Loi Pinel : Jusqu'à 21% de réduction d'impôt

Le dispositif Pinel offre une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 21 % du prix de revient du logement. Le successeur de la loi Duflot offre une plus grande flexibilité dans l'investissement locatif depuis le 1er septembre 2014. Il est ainsi possible de moduler la durée de l'investissement, et ainsi d'augmenter le montant de la défiscalisation :

  • 12 % de déduction fiscale pour une durée d'engagement de 6 ans ;

  • 18 % de déduction fiscale pour une durée d'engagement de 9 ans ;

  • 21 % de déduction fiscale pour une durée d'engagement de 12 ans.

Pour bénéficier de la réduction de la loi Pinel, l'investisseur doit respecter plusieurs critères :

  • acheter un logement neuf éco-performant (BBC et/ou RT 2012) situé dans une zone éligible (grandes et moyennes agglomérations) ;

  • respecter les plafonds de loyer et de ressources du locataire, variable selon la zone géographique et la composition du foyer.

Il est possible de réaliser plusieurs investissements en loi Pinel, dans la limite de 300 000 € par an. Un investisseur peut donc espérer jusqu'à 6 000 € de réduction d'impôt par an avec ce dispositif.

Bénéficier du dispositif Pinel n'est pas réservé à l'investissement direct : acheter des parts dans une SCPI permet aussi de réduire ses impôts dans les mêmes conditions. La loi Pinel a aligné les conditions de l'investissement en SCPI sur ceux de l'investissement direct. Une SCPI Pinel permet en outre d'investir une somme plus faible et de bénéficier d'un rendement intéressant, sans avoir à se soucier de la gestion locative.

Censi-boulevard : jusqu'à 33 000 euros de réductions d'impôt

L'investissement dans des résidences de service neuves à travers la loi Censi-Bouvard permet une remise d'impôt maximum de 3 666 € par an. La déduction fiscale est de 11 % du prix de revient sur 9 ans, pour un investissement plafonné à 300 000 €. En supplément, l'investisseur pourra récupérer la TVA s'il s'y assujettit lui-même, via le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) ou professionnelle (LMP). Soit 20 % du coût du logement !

Déficit foncier : jusqu'à 10 700 euros de réduction d'impôt

Le fait de mettre ses biens immobiliers en location génère un revenu supplémentaire, lui-même sujet à imposition. Cependant, l'investisseur a la possibilité de se créer un déficit foncier les premières années, et bénéficie d'un fort abattement par la suite. Le résultat de cette équation débouche effectivement sur une économie d'impôt. Le déficit foncier apparaît lorsque les charges financières de l'investissement dépassent le revenu foncier. Intérêts d'emprunts, travaux, taxe foncière, et frais d'agence constituent le déficit foncier, imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an.

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