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Réduire vos impôts en investissant dans l’immobilier neuf

L’investissement dans l’immobilier neuf vous permet de vous créer un patrimoine tout en abaissant vos impôts. La raison est simple, l’Etat a besoin de capitaux privés pour faire marcher le secteur de la construction. Le principe est toujours le même, un foyer fiscal emprunte pour acheter un logement, qu’il met en location pour un nombre d’années précis. Pendant toute cette durée, il diminue ses impôts sur le revenu en fonction d’un pourcentage.

Qu’est-ce que l’investissement immobilier en défiscalisation ?

Investir dans l’immobilier défiscalisé consiste à acheter un logement pour réduire ses impôts. La remise dépend du dispositif choisi, mais est toujours sujette à la mise en location. Par exemple, dans le cadre des lois Duflot et Censi-Bouvard, les investisseurs doivent conserver le bien immobilier à la location pendant neuf ans. Pendant ces neuf années, ils bénéficieront d’une réduction d’impôt en fonction des dispositions prévues par chaque loi. Acheter de l’immobilier via le dispositif Duflot permet une remise fiscale de 18% en métropole, et 29% dans les DOM-TOM. Via le dispositif Censi-Bouvard, la réduction est de 11% et s’applique également sur les frais de notaire.

Pourquoi des dispositifs de défiscalisation immobilière ?

La présence de dispositif de défiscalisation immobilière s’explique par le fait que le secteur du bâtiment est un important vecteur de croissance. Entre le nombre d’emplois créés directement et le nombre de prestataires requis pour une construction, un seul programme neuf fait vivre des milliers de personnes. L’Etat a donc intérêt à favoriser le développement du bâtiment, dans une certaine mesure. Pour ce faire, il fait appel aux capitaux privés des ménages, et leur propose de réduire leurs impôts en échange de leur participation. Afin d’éviter la surcharge du marché immobilier, cette réduction fiscale est plafonnée par foyer.

Quels sont les dispositifs de défiscalisation des logements neufs ?

Il existe deux mécanismes d’immobilier défiscalisé, accessibles à pratiquement tous les budgets :

•  Le dispositif Duflot, en vigueur depuis le 1er janvier 2013, a été créé afin de pallier au manque de logements et est accessible dans les zones souffrant de cette pénurie. Il s’adresse aux personnes achetant un appartement neuf, pour le mettre en location à loyer plafonné. Les ressources des occupants ne doivent pas dépasser un certain barème. L’immeuble doit être titulaire du label BBC 2005 (bâtiment basse consommation), ou RT 2012 (réglementation thermique). Grâce à la loi Duflot, tous les investisseurs peuvent devenir propriétaires sans fournir d’apport personnel de départ et sont en droit de bénéficier d’une assurance décès. Ce dispositif peut également vous permettre de préparer votre retraite, à condition de gérer rigoureusement vos rentes.

• La loi Censi-Bouvard, valable jusqu’au 31 décembre 2016, accorde une remise d’impôt aux investisseurs achetant une résidence de services neuve à hauteur de 300.000 € HT. Notez qu’il s’agit de logements achetés neufs ou en l'état futur d'achèvement Ce peut être un EHPAD (Établissement Hospitalier pour Personnes Agées Dépendantes), une résidence séniors ou de soins agréée, une résidence de tourisme, une résidence d’étudiants ou d’affaire. Les biens doivent impérativement être loués meublés et ne sont soumis à aucun plafond de ressources ni de zonage.

• Le statut LMPN (Loueur en Meublé Non Professionnel) vous permet également de réaliser un investissement locatif meublé et de bénéficier de réductions fiscales attractives. Il est calculé sur la base de vos revenus : vous pourrez en profiter si vous gagnez moins de 23.000 euros par an. Néanmoins, le fonctionnement est différent car, ici, c’est la déduction de l’ensemble de vos charges foncières qui vous assure une réduction d’impôt.  Et, si vous gagnez plus de 23.000 euros par an, vous serez un loueur meublé professionnel (LMP), votre revenu vous permettant de réaliser un investissement plus conséquent. Ce statut présente des avantages considérables : en effet, vous pourrez vous constituer un capital financier et engendrer des revenus complémentaires exonérés d’impôts. De plus, vous pourrez bénéficier d’un allègement des droits de succession de vos héritiers notamment. Mais, il exige une capacité d’épargne certaine et peut également avoir de lourdes contraintes comme l’inscription au Registre du Commerce et des Sociétés.

• Le dispositif Robien « classique », mis à jour en 2006, concerne les investisseurs dans l’immobilier neuf et l’ancien rénové dont le bien est destiné à être loué non meublé pendant au moins 9 ans. C’est certainement l’un des mécanismes les plus intéressants pour les contribuables aux hauts revenus car il permet d’avoir une réduction fiscale maximale de 65 % de la  valeur totale du bien.
 
• Le dispositif Monuments Historiques, instauré en 1913, octroie des dispositions de défiscalisation extrêmement avantageuses aux investisseurs qui achètent ce genre de bien dans le but de les rénover et de les louer ensuite. Il s’adresse aux contribuables considérablement imposés et leur permet de bénéficier d’une déduction d’impôts de la totalité des travaux de rénovation, et ce, quel que soit le plafond. La seule condition impérative est que le bien acquis doit être classé par l’Etat et être conservé pendant au moins 15 ans. La qualité des travaux est contrôlée par les Architectes des Bâtiments de France. Les avantages en monuments historiques sont nombreux : il n’y aucune obligation de location, aucun plafond (de loyers ou de ressources), pas de droits de succession et le propriétaire peut conserver son appartement afin d’y vivre (auquel cas, la réduction d’impôts est réduite à 50%).

Comment investir dans l’immobilier défiscalisé ?

A moins de disposer d’un apport personnel important, l’investissement en immobilier défiscalisé se fait via un emprunt. Les logements acquis sont mis en location pour une durée minimum de neuf ans, les loyers perçus venant compenser les mensualités. Même les ménages disposant d’un apport personnel pourraient avoir intérêt à investir plus, via un prêt. Ils se retrouveraient ainsi avec un patrimoine important à la fin des remboursements. Les investisseurs doivent dans un premier temps estimer leur capacité d’emprunt, puis tenir compte des frais d’achat préciser de quels frais il s'agit . Il suffit ensuite de rechercher un programme dans le catalogue de VINCI Immobilier.

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