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La fiscalité du propriétaire d’immobilier neuf

La fiscalité d’un bien immobilier est différente selon que le propriétaire habite son logement ou le loue. Posséder sa résidence principale implique le paiement de la taxe foncière et de la taxe d’habitation. Etre propriétaire et louer impose de déclarer les revenus locatifs et de s’acquitter de la taxe foncière. Si on loue l’appartement neuf meublé, il est possible de récupérer la TVA sous certaines conditions.

La fiscalité du propriétaire occupant

Toute personne physique ou morale propriétaire d’un bien immobilier doit s’acquitter de la taxe foncière. Toute personne occupant un logement à titre de résidence principale doit régler la taxe d’habitation. Le propriétaire occupant doit donc payer la totalité des impôts locaux, taxes foncières et taxes d’habitation.

L'achat d'un bien immobilier neuf permet de bénéficier d'une exonération de la taxe foncière pendant 2 ans.

La fiscalité du propriétaire loueur

Les investisseurs locatifs sont tenus de payer la taxe foncière, la taxe d’habitation étant à la charge de leurs locataires. Ils doivent déclarer les loyers encaissés en tant que revenus fonciers, dont le cumul viendra s’ajouter aux autres revenus.

L'exonération de la taxe foncière pendant 2 ans est également valable pour les propriétaires loueurs.

Explication sur la taxe foncière

La Taxe Foncière sur les Propriétés Bâties (TFPB) est un impôt payé par les propriétaires et usufruitiers. Elle est destinée à financer les biens et services de la commune au sein de laquelle se trouve le bien immobilier concerné. Elle est due pour tout logement achevé au 1er janvier de l’année d’imposition. Le propriétaire reçoit un avis envoyé par le conseil municipal au cours du dernier trimestre de l’année écoulée. La taxe foncière est calculée sur le montant auquel il pourrait louer le bien immobilier, c’est ce que l’on appelle la valeur cadastrale. Le conseil municipal détermine un coefficient à appliquer sur cette valeur cadastrale, ce qui sert de base au calcul de la taxe par mètre carré.

Explication sur la taxe d’habitation

Le principe de la taxe d’habitation est le même que celui de la taxe foncière, à la différence qu’elle s’adresse aux occupants. Un investisseur immobilier ne paye pas la taxe d’habitation, cette charge revient à ses locataires.

La fiscalité des revenus locatifs du propriétaire

Les premières années d’un investissement locatif, il est recommandé au propriétaire de choisir le régime du réel simplifié. Il pourra ainsi déduire les frais d’achat ainsi que les intérêts du prêt immobilier, ce qui pourrait le placer en position de déficit foncier. Ce dispositif lui permettrait non seulement de ne pas payer plus d’impôts, mais de diminuer sa base d’imposition. Il utilisera pour cela le formulaire de déclaration numéro 2044, qu’il annexera à sa déclaration d’ensemble numéro 2042. Par la suite et au moins trois ans après son entrée au régime du réel simplifié, il pourra opter pour celui du micro foncier. Il bénéficiera ainsi d’un abattement forfaitaire de 30 % sur ses loyers encaissés. Il lui suffira de déclarer ses revenus locatifs sur le formulaire 2042. L’investisseur locatif dispose de solutions pour abaisser le montant de ses impôts sur le revenu, notamment avec la loi Pinel.

Le propriétaire et la TVA

Seuls les investisseurs locatifs louant leurs biens meublés, et titulaires du statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP), peuvent être concernés par la TVA. Ils doivent pour cela en faire la demande au registre du commerce et des sociétés pour les LMP, ou à leur centre d’impôt pour les LMNP. Cette inscription leur permettra de récupérer le montant de la TVA sur le prix d’achat du bien immobilier, si certaines conditions sont réunies. En revanche, ils devront reverser à l’Etat le montant de la TVA sur les loyers versés par la société exploitant leur bien immobilier.

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