Questions Immobilier

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Qu'est-ce que le dispositif LMNP Censi-Bouvard ?

Le LMNP Censi-Bouvard est un dispositif de défiscalisation destiné aux investissements immobiliers dans le neuf à vocation non-professionnelle. Ce dispositif spécifique offre dès lors d’importants avantages de rentabilité locative ainsi que des revenus défiscalisés jusqu’à 11 % du montant total investi.

Qu’est-ce que le dispositif LMNP ?

LMNP est l’acronyme de Loueur Meublé Non Professionnel. Celui-ci est un régime fiscal qui désigne une personne physique louant un logement meublé à titre personnel et non une personne morale telle qu’une société. Un bien meublé louable non-professionnel doit ainsi remplir les critères suivants :

  • Un logement doit être loué avec le statut de Meublé .
  • Un LMNP peut également être une résidence de services : étudiants, séniors par exemple
  • Une résidence ou maison de retraite (EHPAD) et autres résidences de services.
  • La loi Censi-Bouvard prévoit également une réduction d’impôt pour les résidences et les logements de services de troisième catégorie.

LMNP ou professionnel  ?

Un loueur sera fiscalement considéré professionnel et non LMNP s’il répond aux conditions suivantes :

  • Être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés.
  • Percevoir un montant de recettes supérieur à 23  000 € sur l’année (comprenant loyers et charges locatives).
  • Ne percevoir aucun autre revenu professionnel plus important que ceux des recettes perçues et enregistrées dans son foyer fiscal.

Qu’est-ce que la loi Censi-Bouvard ?

La loi dite Censi-Bouvard envisage une réduction d’impôt aux particuliers investissant dans l’immobilier locatif non-professionnel. Mis en place pour favoriser les investissements locatifs, ce dispositif permet ainsi de bénéficier d’une économie pouvant aller jusqu’à 11 % du montant investi par an pendant 9 ans. La loi Censi-Bouvard prévoit également une éventuelle récupération de 20 % de la TVA ainsi qu’une défiscalisation des loyers générés par la location du bien immobilier.

Qui est concerné par la loi ?

Le dispositif Censi-Bouvard concerne toute personne en France souhaitant investir dans un logement meublé neuf à vocation locative, dans une résidence de services séniors, étudiants ou tourisme.

Censi-Bouvard en LMNP : un avantage fiscal

La loi Censi-Bouvard en LMNP offre le double avantage de devenir propriétaire et de rentabiliser son investissement en percevant des revenus locatifs sous forme de loyers mensuels exemptés d’imposition. Le dispositif s’applique aux locations de logements meublés non-professionnels dont les recettes ne dépassent pas les 23  000 € annuels ou bien 50 % des revenus du foyer fiscal du propriétaire. Toutefois, il est impossible de cumuler différents avantages fiscaux sur le même bien locatif. Ainsi, lorsque vous décidez d’investir dans un bien immobilier neuf à vocation locative non-professionnelle, deux options s’offriront à vous :

  • L’investissement LMNP classique : qui amortit votre investissement en prévoyant une déduction du montant d’achat sur 30 ans.
  • L’investissement LMNP Censi-Bouvard : qui propose directement une réduction d’impôt sur le revenu sur une durée de 9 ans, avec possibilité de reconduite.

Comment bénéficier des avantages de la loi Censi-Bouvard en LMNP ?

Pour prétendre aux dispositifs de défiscalisation prévus par la loi Censi-Bouvard, il conviendra de respecter et de remplir plusieurs conditions :

  • L’acquisition d’un bien immobilier neuf ou considéré en état futur d’achèvement, ou d’un logement neuf rénové depuis moins de 15 ans.
  • Le logement meublé non-professionnel se doit d’être loué pour une durée minimum de 9 ans durant les 12 mois suivant son acquisition.
  • Dans le cas d’une acquisition dans une résidence de services, justifier d’un bail commercial.
  • Localiser le bien immobilier dans une zone où le manque de logements est agréé : résidences de services (étudiantes, séniors, EHPAD, etc.).

En tant que bénéficiaire de la réduction d’impôt prévue par la loi Censi-Bouvard, vous ne pourrez en aucun cas exercer votre activité de LMNP à titre professionnel. C’est dans cette perspective que toutes vos recettes perçues en loyer émanant de votre investissement locatif ne peuvent dépasser le plafond des 23  000 € annuels. Par ailleurs, celles-ci ne devront pas représenter plus de 50 % de l’ensemble des revenus enregistrés dans le foyer fiscal. Enfin, la défiscalisation d’un investissement immobilier ne s’applique qu’au montant investi lors de l’achat du bien même, et non de celui engagé pour l’achat du mobilier ou de potentiels travaux de rénovation.

Loi Censi-Bouvard en résidence de services

Les résidences éligibles à la loi Censi-Bouvard, également appelées résidences de services, sont regroupées en trois différentes catégories :

  • Les résidences étudiantes.
  • Les résidences de services aux personnes âgées ou handicapées (actes médicaux et paramédicaux).
  • Les résidences d’accueil et de soins pour personnes nécessitant une surveillance médicale permanente.

Le plafond de recette pour ces locations meublées prévu par la loi Censi-Bouvard s’élève à 300  000 € annuels.

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