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Investir dans un local commercial : rentabilité assurée

Investir dans un local commercial
Acheter un local commercial permet à l'investisseur une rentabilité parfois deux fois plus élevée que dans le cadre d'une habitation. Les risques d'impayés sont largement diminués, et le bail peut être signé pour une durée de neuf ans sans possibilité de résilier avant trois ans. La stratégie peut s'orienter sur la plus-value en choisissant un local bien placé, sur le rendement, ou en combinant les deux.

La rentabilité du local commercial

En moyenne, on peut espérer une rentabilité nette située entre 5% et 9% car les charges peuvent être la responsabilité du locataire. Dans le cadre de la location commerciale, les impayés sont rares car en cas de difficultés financières, on paye d'abord le loyer professionnel. Un bail commercial est établi pour neuf ans, ou pour 23 mois en cas de bail dérogatoire. S'il est prévu pour neuf ans, le preneur ne peut pas le résilier avant trois ans. S'il désire mettre fin à son bail avant terme, il doit en aviser le bailleur par acte d'huissier, six mois avant sa date de départ souhaité. Ces dispositions sont à l'avantage du bailleur, qui en plus de percevoir un rendement élevé, a peu de chances de subir des périodes de non-occupation de son local commercial.

L'emplacement des murs de magasins

Plus un magasin est bien placé, plus sa valeur sera élevée, ce qui pourrait affecter sa rentabilité. Les locaux commerciaux de certaines artères commerçantes et rues piétonnes de grandes métropoles offrent un rendement moins élevé, mais une forte chance de plus-value. L'investisseur peut choisir des murs de magasins situés au mieux afin de s'assurer une plus-value, ou rechercher avant tout le rendement. En tout état de cause, le local commercial doit être situé dans une rue piétonne, près d'un arrêt de bus et d'autres points de passage. Plus le commerce voit de passage, plus le chiffre d'affaires de son locataire est assuré, et plus l'investisseur peut être serein.

Le marché immobilier du local commercial

Les meilleurs locaux commerciaux sont très difficiles à trouver, et surtout sont très chers. Le déséquilibre entre une forte demande pour une offre faible a tendance à faire monter les prix. Il n'y a pas véritablement de prix au mètre carré, l'investisseur doit estimer le loyer qu'il peut demander sur tel magasin, et le rapporter à son prix. Ce calcul sert de base à la négociation du bien immobilier.

Investir dans des murs de magasins avec un prêt immobilier

Les banques sont d'autant plus ouvertes à l'investissement dans un local commercial si celui-ci est bien placé. Lorsqu'il s'agit d'un magasin déjà construit, comportant déjà un locataire, un banquier peut alors calculer précisément la rentabilité. Qu'il s'agisse d'un local neuf ou ancien, un organisme de crédit s'attardera sur l'emplacement. Rue piétonne, proximité de transports en commun... Le prêteur potentiel se comportera exactement comme devrait le faire l'investisseur. Il se concentrera sur ce que l'on appelle les facteurs locaux de commercialité. Dans le cadre de murs de magasins neufs, ces facteurs se développeront avec la construction de logements aux alentours.

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