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Investissement immobilier : pourquoi préférer le programme BBC

Alors que le coût de l'énergie est en constante augmentation, un logement BBC offre la garantie de diminuer sa consommation énergétique. Mieux isolé, plus lumineux, le logement BBC garantit un meilleur confort thermique à ses occupants. De quoi contribuer au bien-être chez soi, ou disposer d'un atout de choix dans la recherche de locataire. Sans compter que le label BBC et la RT 2012 conditionnent l'obtention de prêts bonifiés pour l'acquisition de sa résidence principale, ainsi plusieurs dispositifs de défiscalisation pour un investissement immobilier (loi Pinel, loi Censi-Bouvard).

Label BBC : la signature d'un logement éco-performant

La consommation énergétique du logement est un critère de plus en plus prépondérant dans le choix du logement. Les besoins en chauffage et en climatisation peuvent être réduits grâce à plusieurs facteurs :

  • l'isolation thermique, renforcée lorsque la construction utilise des matériaux isolants (laine de verre) et assure une bonne étanchéité à l'air aux endroits sensibles (double vitrage) ;

  • l'exposition, orientée au maximum plein sud pour que les surfaces vitrées assurent un meilleur apport en lumière naturelle ;

  • l'efficacité des équipements du logement, utilisant en priorité des énergies renouvelables (chaudière à condensation, pompe à chaleur, etc.).

Un logement bien isolé et bien éclairé naturellement nécessitera moins de chauffage en hiver, et moins de climatisation en été. Cela assure à ses occupants un meilleur confort thermique, ce qui conduit à un bien-être optimisé chez soi. L'autre conséquence, c'est une facture énergétique réduite.

L'obtention du label BBC ou de la RT 2012 est conditionnée par ces recommandations auprès des promoteurs immobiliers, afin de limiter la consommation énergétique sous le seuil de 50 kWh par m2 et par an. C'est 5 fois moins que la consommation moyenne en France (environ 250 Kwh/m2/an). Vivre dans un logement BBC s'avère donc moins coûteux que dans l'immobilier ancien, ce qui remet en question l'idée qu'acheter dans le neuf serait plus cher.

Acquérir un logement BBC permet au primo-accédant de bénéficier de prêts bonifiés, notamment le PTZ+ (prêt à taux zéro renforcés). Les prêts des collectivités territoriales ou encore le prêt Action Logement conditionnent également leur obtention par la présence d'un label BBC. De quoi réduire le coût de financement de l'achat immobilier.

Les avantages à investir dans un logement BBC

Acheter un logement BBC renforce la rentabilité de l'investissement à plusieurs niveaux :

  • la demande locative est plus forte pour un logement éco-performant que pour un logement ancien, en raison de son confort thermique amélioré et de sa facture énergétique réduite. Cette information est immédiatement accessible pour le candidat à la location, en raison de l'obligation du propriétaire de communiquer le diagnostic de performance énergétique du logement sur l'annonce. Un logement BBC correspond au niveau A sur l'étiquette énergie, alors que plus de la moitié des habitations en France se situent entre les étiquettes D et E ;

  • le label BBC est l'une des conditions pour bénéficier d'une réduction d'impôt en loi Pinel ou Censi-Bouvard. Ces dispositifs de défiscalisation encouragent l'investissement dans l'immobilier neuf, pour favoriser le secteur de la construction et renouveler le parc immobilier. Parmi les objectifs du gouvernement figure la réduction des besoins en énergie, ce qui est garanti par le label BBC et la RT 2012. Le dispositif Pinel, dédié à la location nue, offre une réduction d'impôt de 12 % du prix de revient sur 6 ans, 18 % sur 9 ans ou 21 % sur 12 ans. Quant au dispositif Censi-Bouvard, réservé à la location meublée en résidence service, la déduction fiscale est de 11 % du prix de revient sur 9 ans, à laquelle s'ajoute la récupération de la TVA immobilière ;

  • à long terme, investir dans un logement BBC est une meilleure garantie de réaliser une plus-value immobilière à la revente, en raison de ses performances énergétiques. Une forte consommation énergétique est un critère qui tire le prix d'un logement ancien à la baisse, en raison des travaux qu'il nécessiterait pour améliorer ce point.

Label BBC et immobilier neuf

Depuis le 1er janvier 2013, toute construction neuve doit intégrer la RT 2012, qui succède au label BBC. Pour trouver un programme immobilier BBC, l’investisseur doit donc se tourner vers les programmes en VEFA (vente en l’état de futur achèvement) promettant l’obtention de label de performance énergétique.

Le contrat de réservation doit préciser que le logement atteindra le niveau d’isolation nécessaire pour mériter le label convoité. Et pour cela, le marché offre différentes solutions.

La Règlementation Thermique (RT 2012) inclue notamment le HPE (Haute Performance Energétique) et THPE (Très Haute Performance Energétique). Si le BBC 2005 permet une consommation aux alentours de 50 kWh par mètre carré et par an, le HPE 2012 l’abaisse d’environ 10 %, le THPE d’à peu près 20 %.

Au cours de la construction, des diagnostiqueurs indépendants visitent régulièrement le chantier pour s’assurer que l’ouvrage permettra d'atteindre les objectifs. Ils se livreront également à des tests d’isolation, afin de s’assurer que le logement ne présente pas de pont thermique.

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