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Investir dans une résidence senior et réduire ses impôts

L'investissement immobilier dans une résidence senior présente trois avantages majeurs. Le retour sur investissement permet d'abord de se construire un patrimoine. Ensuite, le dispositif Censi-Bouvard octroie une remise d'impôt aux investisseurs s'ils louent pendant au moins neuf ans. Enfin, au bout du prêt immobilier le loyer représente un complément de retraite, avec option pour le propriétaire d'habiter la résidence le temps venu.

Le retour sur investissement de la résidence senior

Une résidence senior est louée meublée, on y propose des services d'accueil, de restauration, de blanchisserie et de ménage. Au contraire d'une EHPAD, les personnes qui y séjournent sont autonomes, elles y recherchent la sécurité et le confort. L'aspect social étant un facteur très important, les résidences seniors proposent diverses activités à leurs résidents. Le propriétaire est donc fiscalement considéré comme loueur meublé (LMP ou LMNP), à ce titre il doit confier l'exploitation à un gérant. Le gérant lui verse un loyer périodique, ce qui lui permet en général un rendement supérieur à 4% par an. Etant donné que les frais d'exploitation sont à la charge de l'exploitant, il s'agit du rendement net avant impôt. Un investisseur particulier achetant une résidence senior via un prêt immobilier au taux inférieur à 4%, paiera les intérêts avec le loyer perçu.

La remise d'impôt Censi-Bouvard sur les résidences seniors

D'ici 2050, la part des plus de 60 ans passera de 20 à 33% de la population ! Afin de dynamiser le marché des résidences seniors, la loi Censi-Bouvard offre une remise d'impôt de 11% du montant de l'investissement. Les particuliers acquéreurs pourront réduire directement leurs impôts sur le revenu pendant neuf ans, dans la limite d'un plafond d'investissement de 300 000 €. Cela représente un cadeau fiscal de 33 000 € maximum, distribués équitablement pendant neuf ans, soit 3666 € par an. En échange, l'investisseur doit signer un contrat avec la société exploitante, pour un minimum de neuf ans. À l'issue de cette période, il pourra habiter les lieux s'il le désire.

La récupération de la TVA sur les résidences seniors

La loi Censi-Bouvard ne s'adresse qu'aux résidences de service neuves, cette disposition permet aux investisseurs de demander la récupération de TVA. S'ils payent eux-mêmes une TVA sur les loyers versés par l'exploitant, ils pourront alors se la faire rembourser sur le prix de la résidence senior, ce qui représente une réduction de l'ordre de 16%. Dans le cas d'un remboursement de TVA, l'investisseur doit conserver sa résidence de services pendant 20 ans. S'il décide de revendre avant cette date, il devra rembourser le trésor public au prorata des années de non-détention.

Occuper une résidence senior acquise en Censi-Bouvard

L'investisseur pourra habiter une résidence de senior acquise à travers le mécanisme Censi-Bouvard, après neuf ans. Une fois le prêt immobilier remboursé, le loyer versé par la société exploitante représentera un complément de revenus pour lui. Il pourra alors décider, une fois le bail avec l'exploitant arrivé à terme, de reconduire la mise en location ou d'occuper les lieux par lui-même.

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