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Investir dans l'immobilier à plusieurs : la solution de la SCI

La société civile immobilière (SCI) permet à plusieurs personnes d'investir ensemble dans un projet immobilier. Constituer une SCI nécessite des démarches et formalités, afin de choisir son type en fonction des objectifs des associés. Outil de gestion du patrimoine, la SCI offre de nombreux avantages par rapport à l'indivision, l'autre mode de détention collectif de biens immobiliers.

La société civile immobilière

Une SCI a pour objet la gestion et l'exploitation de biens immobiliers. Elle est composée d'au moins deux actionnaires, pouvant être des personnes physiques ou morales. Dans la version classique, chaque associé possède une partie du parc immobilier, en fonction du nombre de parts qu'il détient. S'il possède 28 % des parts, il possède 28 % de tous les immeubles de la SCI. Certaines versions donnent aux actionnaires la propriété particulière d'un logement, c'est le cas de la SCI d'attribution. Dans d'autres versions, l'actionnaire n'aura que la jouissance sur un lot spécifique.

Investir dans l'immobilier via la SCI

Plusieurs personnes peuvent se réunir pour effectuer un investissement immobilier. Un groupe de personnes peut investir dans un petit appartement, d'autres peuvent porter leur intérêt sur un immeuble entier. Les parents de familles recomposées et les concubins peuvent investir ensemble, chacun recevant clairement un droit sur la société. En cas de mésentente, un gérant peut être nommé pour assurer l'exploitation du bien, permettant à chaque actionnaire de percevoir ses revenus locatifs. Il est possible de bénéficier de remises d'impôts dans le cadre de la loi Pinel, dans ce cas la réduction est partagée entre les actionnaires. En revanche une SCI ne peut pas bénéficier de la défiscalisation Censi-Bouvard.

Déclarez les revenus locatifs d'une SCI

Lorsqu'une société civile immobilière loue les logements qu'elle possède sans meubles, les loyers sont répartis entre les actionnaires. Ces derniers les déclarent en tant que revenus locatifs, et ajoutent la base imposable à leurs revenus globaux. Lorsqu'une SCI loue ses logements meublés, elle doit fonctionner comme une société commerciale. Les loyers encaissés sont conservés au sein de la société, et sujet à l'IS (impôt sur les sociétés). La distribution des bénéfices est décidée au cours d'un conseil d'administration, chaque associé les déclare en tant que revenus de valeurs mobilières.

Emprunter pour investir dans l'immobilier via une SCI

Dans un premier temps la SCI est créée, puis chaque actionnaire effectue son apport de capital, à l'aide d'une somme dont il dispose, d'un prêt immobilier ou les deux. L'organisme de crédit prêteur va étudier la solvabilité de tous les associés. La raison est simple, si l'un d'entre eux fait défaut de paiement, tous les autres doivent prendre en charge ses mensualités, en fonction du nombre de parts qu'ils détiennent. Le recours au prêt immobilier pour investir via une SCI ne permet donc pas de dissocier l'actionnaire de la société. Au contraire, chaque partenaire est lié à la société, il est responsable des dettes en fonction de sa participation. Si l'un des associés ne réunit pas les conditions, les organismes de crédit ne financeront le projet que s'il ne fait pas partie des actionnaires. C'est par exemple le cas lorsque l'un d'entre eux n'obtient pas d'assurance emprunteur, dû à des problèmes de santé.

Les avantages à investir en SCI

L'investissement immobilier via une SCI est avantageux, notamment par rapport à l'indivision :

  • l'apport en capital est limité, ce qui permet à un associé de disposer de parts sociales même avec des ressources modestes ;

  • la détention de parts sociales dans une SCI est une protection contre le risque de saisie immobilière, par rapport à l'indivision ;

  • les statuts de la SCI permettent d'encadrer l'usage commun d'un bien, en fixant des règles dans les statuts. En indivision, la cession de parts ou de biens peut générer des blocages, et le souhait d'un indivisaire de récupérer sa part peut mener à une action en justice ;

  • la transmission du patrimoine peut être défiscalisée si elle est effectuée progressivement, lorsque les parents transmettent des parts sous le plafond d'imposition de 31 395 € tous les 6 ans ;

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