Questions Immobilier
Quelle surface est prise en compte pour la taxe foncière ?
Alors que la taxe d’habitation est vouée à disparaître en 2023, la taxe foncière continue de représenter une part importante dans les ressources des collectivités territoriales. Pour le calcul de cet impôt local, l’administration fiscale se fonde sur la valeur locative du bien immobilier. Plus exactement, elle retient une somme équivalente à 50% du montant de la valeur locative, multipliée par le taux de la taxe foncière en vigueur. Cette valeur locative tient compte d’éléments liés au bien, tels que sa surface pondérée. Quelle surface est prise en compte pour la taxe foncière ? Et quelles sont les autres composantes de la formule de calcul de la taxe foncière ?
Quelles sont les différentes taxes foncières ?
La taxe foncière se subdivise en deux grandes catégories : d’un côté, la taxe foncière sur le bâti (TFPB) et, de l’autre, la taxe foncière sur les propriétés non bâties (TFPNB). Comme nous allons le voir, les règles de calcul ne sont pas tout à fait les mêmes entre ces deux types de taxes foncières.
Calcul de la taxe foncière : cas d’une propriété bâtie
Pour une propriété bâtie, le montant de la taxe foncière s’obtient en effectuant le calcul suivant :
Taxe foncière sur le bâti = revenu cadastral x taux fixé par les collectivités territoriales.
Le revenu cadastral est égal à 50% à la valeur locative cadastrale.
La valeur locative cadastrale est elle-même calculée à partir de la formule suivante : surface pondérée x tarif au mètre carré du local de référence.
On obtient la surface pondérée en retenant la superficie réelle des locaux et en lui appliquant des correctifs comprenant les facteurs de confort de la pièce (eau, gaz, chauffage, électricité…). Voici la liste des différentes pièces, annexes et dépendances prises en compte pour estimer la surface pondérée d’un bien :
- L’ensemble des pièces à vivre du logement (salon, salle à manger, chambre, cuisine, salle de bains, toilettes…) ;
- Les annexes de l’habitation comprenant les lieux de passage d’un bien (entrées, couloirs, antichambres) et les rangements ;
- Les différentes dépendances, s’entendant comme les autres éléments incorporés à l’habitation (garages, caves, celliers, terrasses, greniers, chambres de bonne lorsque le logement se situe dans un immeuble d’habitation collective…).
Pour passer de la surface réelle au sol à la surface pondérée, on applique à chaque pièce du logement divers coefficients et correctifs.
En fonction de l’importance des différentes pièces de l’habitation, on applique, par exemple, un coefficient d’importance à la surface réelle de l’habitation. Ce coefficient est déterminé à partir d’un barème qui dépend des mètres carrés et de la catégorie du logement. Il est différent pour les maisons individuelles et les immeubles collectifs.
L’administration fiscale applique également un correctif d’ensemble à la surface réelle. Par ailleurs, elle va tenir compte des éléments de confort qui caractérisent le bien. L’administration fiscale liste ainsi chaque élément de confort et le convertit en mètre carré à ajouter à la surface réelle du bien afin de calculer sa valeur cadastrale locative. Elle applique, pour cela, le barème de l’article 324 T de l’annexe III du code général des impôts (CGI). « La surface pondérée totale de la partie principale est obtenue en ajoutant à sa surface pondérée nette les surfaces représentatives des éléments d’équipement en état de fonctionnement », indique cet article.
Voici la liste des équivalences superficielles utilisées par l’administration fiscale afin de déterminer la surface pondérée totale :
- Eau courante : 4 m² ;
- Gaz (en cas d’installation fixe) : 2 m² ;
- Électricité (par installation quelle que soit l’utilisation du courant) : 2 m² ;
- Baignoire : 5 m² ;
- Receveur de douches ou bac à laver : 4 m² ;
- Lavabo et autre appareil sanitaire : 3 m² ;
- Toilettes (par unité) : 3 m² ;
- Raccordement au réseau d’égout (par local) : 3 m² ;
- Vide-ordures (que celui-ci soit particulier au local ou commun à l’étage) : 3 m² ;
- Chauffage central (par pièce et annexe d’hygiène) : 2 m².
L’article 324 T de l’annexe III du code général des impôts rappelle également les règles applicables en cas d’usage mixte de l’habitation : « Lorsqu’un local est affecté à la fois à l’habitation et à un usage professionnel, la partie du local affectée à l’habitation est évaluée en prenant en compte la surface représentative des éléments d’équipement proportionnellement à la surface totale des pièces et annexes utilisées pour cet usage sur la surface pondérée totale du local. »
Calcul de la taxe foncière : cas d’une propriété non bâtie
Pour une propriété non bâtie, le calcul est similaire à celui de la taxe foncière sur le bâti. Cependant, l’administration fiscale applique un abattement forfaitaire de 20% (et non 50% comme pour les propriétés bâties) sur la valeur locative cadastrale pour calculer le revenu cadastral.
Quelle est la définition de la valeur locative cadastrale ? Et comment évolue-t-elle ?
La valeur locative cadastrale correspond au loyer théorique annuel du logement. La valeur locative cadastrale s’obtient en multipliant la surface pondérée d’un bien par le tarif au mètre carré du local de référence.
La valeur locative est évaluée en fonction d’observations effectuées par l’administration fiscale à partir des conditions du marché locatif de 1970 pour les propriétés bâties (1975 pour les DOM) et 1961 pour les propriétés non bâties. Depuis peu, ces valeurs sont actualisées chaque année par des coefficients forfaitaires d’actualisation et de revalorisation. « Depuis la loi n°2017-1837 de finances du 30 décembre 2017, les valeurs locatives cadastrales servant de base d’imposition à la taxe foncière sont revalorisées au moyen d’un coefficient forfaitaire qui tient compte de l’indice des prix à la consommation harmonisé (IPCH) publié par l’Insee au mois de novembre précédent la taxation », précise ainsi le site des impôts. Fin 2022, le coefficient de revalorisation était par exemple fixé à 1,034 pour les propriétés non bâties et les propriétés bâties (hors locaux professionnels), compte tenu de la valeur de l’IPCH constatée en novembre 2021.
Par ailleurs, les contribuables sont tenus de signaler à l’administration fiscale tout changement susceptible d’impacter le montant de la valeur locative. Il peut notamment s’agir de travaux d’agrandissement et/ou d’amélioration réalisés dans le logement (construction d’une piscine, aménagement d’une terrasse ayant pour effet d’augmenter la surface habitable…).
Que recouvre la révision des valeurs locatives ?
Les valeurs locatives étant devenues globalement obsolètes, une vaste entreprise de révision des valeurs locatives a été lancée par le gouvernement. Un texte adopté par le Parlement en 2020 prévoit que les propriétaires bailleurs déclarent à l’administration en 2023 les loyers qu’ils pratiquent. Cela permettra de mettre à jour la taxe foncière en 2026.
D’après une étude de l’Institut des politiques publiques (IPP), parue en décembre 2020, les logements les plus anciens et les plus confortables pourraient compter parmi les plus fortement impactés par cette révision des valeurs locatives : « Les logements les plus anciens et les plus spacieux sont en moyenne sous-valorisés actuellement. Ce sont également les ménages occupants les plus aisés qui verraient leur valeur locative le plus augmenter du fait de la révision. »
Par ailleurs, il existerait d’importantes variations entre les communes : « Les communes dont les logements sont les plus sous-valorisés actuellement sont des communes peu peuplées, situées en périphérie des EPCI. » Pour mémoire, les EPCI désignent les établissements publics de coopération intercommunale.
À noter que cette volonté d’actualisation concerne également les locaux professionnels. Depuis le 1er janvier 2017, une révision des valeurs locatives des locaux professionnels (RVLLP) s’applique aux locaux professionnels définis à l’article 1498 du code général des impôts et aux locaux affectés à une activité professionnelle non commerciale.
Taxe foncière : comment actualiser votre situation ?
Si vous constatez que la valeur locative cadastrale de votre logement ne correspond pas à la réalité, vous avez la possibilité de contester la valeur locative de votre logement en adressant une réclamation à l’administration fiscale par courrier, sur le site internet Impots.gouv.fr ou oralement en vous rendant directement au centre des impôts. Attention, cette contestation peut également se révéler à double tranchant si votre valeur locative est révisée à la hausse alors que vous espériez une révision à la baisse.
Pour poursuivre ce sujet, découvrez l’ensemble de ce que comprend la fiscalité d’un investissement locatif.