TVA réduite dans l'immobilier

Vous pouvez aujourd’hui bénéficier d’un taux de TVA réduite dans le neuf à 5,5 % ou encore à 10 % pour votre projet immobilier. Dans quels cas ? Nos réponses.

La TVA réduite à 5,5 % pour un achat immobilier neuf en zone ANRU

La loi du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement entend favoriser le développement d’une offre de logements et développer l’accès au logement. Plus précisément, l’article 28 prévoit d’appliquer le taux réduit de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) aux opérations d’accession sociale à la propriété d’un logement neuf en zone ANRU. Depuis le 1^er janvier 2014, si vous achetez un bien neuf en zone ANRU (d’aménagement et de rénovation urbaine) ou 300 mètres alentour, vous bénéficiez ainsi d’un taux de TVA réduite dans le neuf à 5,5 % seulement, au lieu de 20 % pour une acquisition classique.

Parmi les zones ANRU, des quartiers en pénurie de logements, où le gouvernement souhaite favoriser la réalisation de programmes immobiliers neufs et l’accession sociale. Les acquisitions en VEFA dans les secteurs ANRU et alentour sont également éligibles au taux de TVA réduite à 5,5 %. De même, les opérations en PSLA (prêt social de Location-Accession), qu’elles soient en zone ANRU ou non, sont concernées.

La loi du 29 décembre 2014 de finances pour 2015 comprend l’extension de l’aide fiscale aux nouveaux quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV). À son article 17, le texte prévoit ainsi l’application du taux réduit de TVA aux opérations d’accession sociale à la propriété d’un logement neuf en QPV. Seuls les QPV faisant l’objet d’un contrat de ville sont concernés.

Le site SIG Ville (système d’information géographique de la politique de la ville) permet de visualiser les quartiers de la rénovation urbaine potentiellement concernés. En cas de doute sur l’éligibilité d’un immeuble ou d’un ensemble immobilier à ce dispositif d’accession sociale, il est possible d’interroger les services des impôts compétents sur le territoire.

Comment profiter de la TVA réduite à 5,5 % ?

Sont éligibles à la TVA réduite en immobilier neuf à 5,5 % les acheteurs personnes physiques qui remplissent certaines conditions de revenus, variables selon la composition du ménage et la zone géographique où se trouve le logement.

De plus, dans le cadre de ce dispositif, le prix de vente ou de construction est plafonné.

Le logement doit également être occupé à titre de résidence principale. Cette notion de résidence principale s’entend de la manière suivante : il s’agit du logement occupé au moins huit mois par an par l’acquéreur et l’ensemble des personnes qui composent le ménage occupant le logement et qui constitue leur résidence. Des exceptions sont toutefois prévues :

• En cas d’obligation de déplacement liée à l’activité professionnelle
• Pour raison de santé
• En cas de force majeure.

TVA réduite à 5,5 % : quelles sont les conditions de revenus en fonction de la composition du ménage ?

Les plafonds actuels de ressources ouvrant droit au bénéfice du taux réduit sont en vigueur depuis le 1^er janvier 2020. Ils dépendent de la zone dans laquelle se situe le logement neuf : Paris et communes limitrophes ; Île-de-France (hors Paris et communes limitrophes) ; et autres régions.

Voici les plafonds en vigueur pour l’éligibilité à la TVA à 5,5% en 2025 :

Le niveau de ressources du demandeur est apprécié :

• À la date de signature de l’avant-contrat ou du contrat préliminaire
• Ou, à défaut, à la date du contrat de vente ou du contrat de vente ayant pour objet la construction du logement.

Le montant des ressources prises en compte correspond en règle générale à la somme des revenus constituant le revenu fiscal de référence figurant sur les avis d’imposition de chaque personne composant le ménage établis au titre de l’avant-dernière année précédant celle de la signature de l’avant-contrat ou du contrat préliminaire (ou, à défaut, du contrat de vente ou du contrat ayant pour objet la construction du logement). Par exemple, pour un contrat de réservation signé en 2025, il convient de prendre en compte l’avis d’imposition 2024 portant sur les revenus 2023.

Quel est le zonage applicable en matière de TVA réduite à 5,5 % ?

Le prix de vente du logement neuf est également soumis à un plafond, variable selon la zone géographique. Cette classification correspond à celle pratiquée dans le cadre du dispositif Pinel. Comme pour les plafonds de ressources des bénéficiaires, les plafonds de prix de vente ou de construction ouvrant droit au bénéfice du taux réduit sont en vigueur depuis le 1^er janvier 2020.

Une durée de détention de 10 ans minimum pour pouvoir bénéficier de la TVA réduite à 5,5 %

Pour les logements livrés à compter du 1^er janvier 2014, la durée obligatoire de détention du bien acheté en TVA réduite est de 10 ans, contre 15 ans auparavant. Pendant toute cette durée de 10 ans, le bien doit être conservé à usage de résidence principale.

Si vous choisissez de le revendre avant ce délai, vous devrez payer un complément d’impôt égal à la différence de TVA soit 14,5 %. Un taux diminué d’un dixième par année de détention manquante, à partir de la première année (et non plus à partir de la cinquième année, comme auparavant). Ainsi, une fois passé un délai de 10 ans, aucun complément de TVA n’est dû.

Des exceptions sont toutefois possibles dans certains cas de force majeure tels qu’un décès, une mutation professionnelle impliquant un trajet de plus de 70 km, une période de chômage d’une durée supérieure à un an, la délivrance d’une carte d’invalidité, un divorce ou la rupture d’un Pacs (pacte civil de solidarité).

Bon à savoir, depuis le 1^er janvier 2014, aucun complément de TVA n’est dû en cas de :

• Mariage
• Conclusion d’un Pacs
• Naissance d’un enfant
• Délivrance d’une carte d’invalidité à l’un des enfants à charge.

Dernier point à noter à ce sujet, une augmentation des revenus de l’acquéreur pendant la période de détention du bien immobilier ne conduit pas à un complément de TVA lors de la revente.

Une TVA réduite à 10 % pour certains logements locatifs

Un taux de TVA réduite à 10 % s’applique également à l’acquisition de logements locatifs dits « intermédiaires », sous certaines conditions. Il doit s’agir de biens neufs destinés à la location, situés dans les zones éligibles au dispositif locatif Pinel, c’est-à-dire dans de grandes et moyennes agglomérations, en déficit de logements.

Les biens doivent par ailleurs être intégrés à un ensemble immobilier comprenant 25 % de surface de logements locatifs sociaux au minimum, sauf dans les communes disposant déjà de 50 % de logements sociaux locatifs et dans les quartiers NPNRU [1]. Pour rappel, chaque bien doit être loué à titre de résidence principale. À la clé également, une exonération de taxe foncière pendant 20 ans.

Que se passe-t-il en cas de non-respect des conditions liées au taux réduit de TVA pour un immeuble ?

Deux conséquences sont possibles en cas de non-respect des conditions liées au taux réduit de TVA pour un immeuble :

• La remise en cause du taux de TVA réduit
• Un reversement de taxe, sauf exceptions admises par l’administration fiscale.

Une TVA réduite pour les travaux de rénovation

Il ne faut pas confondre la TVA réduite à 5,5 % pour l’acquisition d’un logement neuf dans certaines zones urbaines avec la TVA pour les travaux de rénovation d’un logement. Cette TVA au taux réduit de 5,50 % (ou au taux intermédiaire de 10 %) concerne les travaux d’amélioration, de transformation, d’aménagement et d’entretien sur les logements d’habitation achevés depuis plus de deux ans. Dans certaines territoires (en Guadeloupe, Martinique et à La Réunion), le taux applicable est même de 2,1 %.

Pour pouvoir bénéficier de la TVA réduite à 5,5 % sur les travaux de rénovation, il faut que le logement soit achevé depuis plus de deux ans au début des travaux. Le taux réduit concerne uniquement les travaux de rénovation énergétique à proprement parler. Il ne peut ainsi pas s’appliquer aux travaux annexes tels que des travaux de forage et de terrassement en vue d’installer l’échangeur de chaleur souterrain des pompes à chaleur.

Le taux de 5,5 % s’applique notamment aux :

• Travaux de pose d’installation et d’entretien de matériaux et d’équipement d’économie d’énergie qui respectent des critères techniques et de performances minimales (chaudières gaz à condensation, pompes à chaleur autres que air/air, isolation thermique, appareil de régulation de chauffage ou de production d’énergie renouvelable…)
• Travaux induits, indissociablement liés aux travaux d’efficacité énergétique (déplacement de radiateurs, dépose de sols…).

En revanche, les travaux d’amélioration, de transformation, d’aménagement ou d’entretien sont, eux, éligibles aux taux de TVA intermédiaire à 10 %. Cela recouvre notamment les travaux d’urgence portant sur une chaudière collective ou sur un ascenseur (sans remplacement de l’équipement), les travaux permettant l’alimentation en eau d’un immeuble à usage d’habitation achevé depuis deux ans, les travaux d’évacuation des eaux pluviales ; ou encore les travaux de clôture.

[1] Les quartiers NPNRU font l’objet d’une convention dans le cadre du nouveau programme national de renouvellement urbain