ic-search
Recherche
ic-configurez
Mon espace
ic-calculez
Calculez
ic-simulateur
Simulez
ic-guide
Guides
ic-contact
Contact
Recherche rapide
Rechercher
Mon espace
Profitez de nos outils pour mieux préparer votre projet.
Calculez
Retrouvez nos outils de calcul pour vous permettre de préparer au mieux votre projet.
Simulez
Profitez de nos simulateurs pour mieux préparer votre projet.
Nos guides
Profitez de nos guides immobiliers complet et obtenez toutes les réponses à vos questions.
Contact
Profitez de nos outils pour mieux préparer votre projet.
ic-investir
Investissement immobilier
Investir dans l'immobilier neuf

Investir dans l'immobilier à plusieurs : la solution de la SCI

La société civile immobilière

Une SCI a pour objet la gestion et l'exploitation de biens immobiliers. Elle est composée d'au moins deux associés, pouvant être des personnes physiques ou morales. Chaque associé possède une partie du parc immobilier, en fonction du nombre de parts qu'il détient. S'il possède 28 % des parts, il possède 28 % de tous les immeubles de la SCI.

 

Investir dans l'immobilier via la SCI

Investir via une SCI présente plusieurs avantages :

Acquérir un bien que l’on n’aurait pas eu les moyens d’acheter seul ; un petit immeuble de rapport, par exemple.

Protéger son conjoint dans une famille recomposée ou acheter à deux sans être marié. Dans ces situations, en effet, chacun reçoit clairement un droit sur la société.

Bénéficier de certains avantages fiscaux. Il est, par exemple, possible de bénéficier de la réduction d’impôt Pinel ; dans ce cas elle est partagée entre les associés. En revanche, une SCI n’a pas accès à la défiscalisation Censi-Bouvard.

Minorer son impôt sur la fortune (IFI) car la valeur des parts est inférieure à celle des immeubles. De plus, chaque associé bénéficie d’une décote pour « illiquidité « de parts car elles sont plus difficiles à revendre qu’un logement détenu en direct. Cette décote peut atteindre 10 à 20%.

Gérer un patrimoine familial existant (suite à une succession, par exemple) ou créé pour l’occasion. De par la souplesse de rédaction des statuts, le SCI est la solution idéale pour conserver et gérer sans accrocs une maison de famille.

 

Déclarez les revenus locatifs d'une SCI

Lorsqu'une société civile immobilière loue des logements non meublés, les loyers sont répartis entre les actionnaires. Ce sont des revenus fonciers qui viennent s’ajouter à la base imposable à l’impôt sur le revenu (IR) de chacun.

Lorsqu'une SCI loue ses logements meublés ou lorsque les associés souhaitent opter pour cette imposition, les loyers encaissés peuvent être assujettis à l’impôt sur les sociétés (IS). Contrairement à la SCI à l’IR dans laquelle les loyers de l’année sont obligatoirement versés aux associés, dans une SCI à l’IS ils peuvent être conservés au sein de la société. Ce qui permet aux associés n’ayant pas besoin de revenus complémentaires de ne pas alourdir leur fiscalité. La distribution des bénéfices est décidée au cours d'un conseil d'administration, chaque associé les déclare alors en tant que revenus de valeurs mobilières.

 

Emprunter pour investir via une SCI

Dans un premier temps la SCI est créée, puis chaque actionnaire effectue son apport de capital, à l'aide d'une somme dont il dispose, d'un prêt immobilier ou les deux. La société peut souscrire un prêt amortissable ou « in fine » mais n’a pas accès aux prêts réglementés (Prêt à taux zéro, épargne logement...). Ces apports serviront à acheter les biens immobiliers.

L'organisme de crédit va étudier la solvabilité de l’ensemble des associés. En effet, si l'un d'entre eux est défaillant, tous les autres devront prendre en charge ses mensualités, en fonction du nombre de parts qu'ils détiennent... Si l'un d’entre eux ne réunit pas les conditions, les organismes de crédit ne financeront le projet que s'il ne fait plus partie des associés. C’est le cas s’il n’est pas suffisamment solvable ou n'obtient pas d'assurance emprunteur, en raison  de problèmes de santé par exemple.

A noter : une SCI peut aussi emprunter pour réaliser de gros travaux. Si elle est soumise à l’IR, elle aura accès à l’Eco-prêt à taux zéro.

 

Les atouts de la SCI par rapport à l’indivision / préférez la SCI à l’indivision

L'investissement immobilier via une SCI est généralement plus avantageux qu’en indivision :

  • L'apport en capital est limité, ce qui permet à un associé de disposer de parts sociales même avec des ressources modestes ;
  • La détention de parts sociales dans une SCI est une protection contre le risque de saisie immobilière, par rapport à l'indivision ;

  • Les statuts de la SCI permettent de fixer précisément les règles de fonctionnement de la SCI : nomination et pouvoirs du gérant, majorités applicables, modalités de cession des parts… Les modalités d’entrée des héritiers dans la société peuvent également être prévues. En indivision, les actes de disposition, comme la vente ou la donation du bien, requièrent l’unanimité. Une lourdeur qui peut conduire à une action en justice ;
  • Divisée en parts sociales, la SCI facilite la transmission d’un patrimoine immobilier et permet d’optimiser les abattements sur les droits de donation. Il est, en effet, possible de transmettre 100 000€ de parts sociales en franchise d’impôts à chaque enfant tous les 15 ans. La transmission de quotes-parts indivises est beaucoup moins souple.
289089197643 233033197641 Logements 0