Quel dispositif fiscal choisir ?

L’immobilier neuf vous permet de bénéficier de nombreux avantages. Il vous offre notamment de nombreuses opportunités de défiscalisation. Alors, quel dispositif fiscal choisir ? Quels sont les avantages de tel ou tel type d’investissement ?

C'est quoi la fiscalité immobilière ?

La fiscalité immobilière regroupe l’ensemble des règles fiscales qui encadrent :

• L’investissement immobilier ;
• L’imposition des revenus locatifs ;
• La taxation des plus-values immobilières en cas de revente.

Par extension, la fiscalité immobilière comprend également les dispositifs de défiscalisation qui permettent de réduire ses impôts grâce à la pierre.

Quels sont les dispositifs de défiscalisation ?

Ainsi, les dispositifs de défiscalisation font partie des règles fiscales qui encadrent l’investissement immobilier. Ils sont généralement définis dans le cadre des lois de finances, adoptées par le Parlement. La plupart de ces dispositifs visent à stimuler la construction de logements neufs et/ou l’entretien du patrimoine historique. Il existe des lois de défiscalisation immobilière à la fois dans le neuf et dans l’ancien.

Voici les principaux dispositifs fiscaux accessibles dans le neuf :

• Le LMNP (LMNP non géré ou LMNP géré) ;
• La loi Denormandie ;
• Le logement locatif intermédiaire (LLI) ;
• La nue-propriété.

Le LMNP

Le LMNP est un statut. La Location Meublée Non Professionnelle peut être gérée en direct par l'investisseur (LMNP non géré) ou bien déléguée à un exploitant professionnel (LMNP géré).

Le LMNP non géré

Ce cas de figure correspond à ce qu'on appelle le LMNP classique (ou LMNP non géré). L'investisseur achète un logement neuf ou ancien, fait l'acquisition des meubles obligatoires et loue son bien au travers d'un bail d'habitation meublée. Il gère son bien locatif par ses propres moyens.

Le LMNP géré

Le LMNP géré consiste à investir dans une résidence services accueillant des étudiants, des seniors ou des personnes âgées dépendantes. L'investisseur profite du statut LMNP.

Si vous optez pour le régime réel d’imposition, vous pouvez déduire de vos revenus locatifs des amortissements allant jusqu’à 85 % de la valeur du bien immobilier et 100 % de la valeur du mobilier, le tout sur une durée moyenne de 30 ans. Ainsi, investir en LMNP vous permet de percevoir des revenus locatifs peu ou pas imposés.

Autre avantage avec les résidences services, vous laissez votre bien en gestion à un exploitant. Celui-ci assumera la totalité de la gestion (accueil des occupants, publicité, réservation, entretien courant de la résidence et des logements…) et vous sécurisera les loyers pendant toute la durée du bail, même en cas de vacance locative.

En investissant dans une résidence gérée, vous pouvez aussi, sous certaines conditions (résidence proposant un minimum de services et options pour le régime du LMNP), récupérer la TVA sur le prix d'acquisition du bien. Soit une économie immédiate de 20 %. Cela vous engage à conserver votre investissement pendant au moins 20 ans ou, si vous le vendez avant ce délai, à trouver un acheteur qui poursuivra le bail commercial avec l’exploitant. À défaut, vous devrez reverser 1/20e de la TVA économisée par année restante.

La loi Denormandie

La loi Denormandie consiste à investir dans un logement vacant en vue de le rénover (ou de le réhabiliter dans le cadre d'un investissement Denormandie en immobilier neuf), puis de le louer en respectant des plafonds de revenus et de loyers. En contrepartie, l'investisseur bénéficie d'une réduction d'impôt calculée en fonction de la durée de l'engagement de location. D'autres conditions sont à respecter, notamment concernant le type de travaux réalisés dans le logement.

Le logement locatif intermédiaire (LLI)

Auparavant réservé aux bailleurs institutionnels, ce dispositif a été étendu à l'ensemble des personnes morales en 2024. Il est donc désormais possible, pour des particuliers, de constituer une SCI (société civile immobilière) en vue d'investir en LLI. Si toutes les conditions sont respectées, ce dispositif ouvre droit à plusieurs avantages (créance d'impôts sur les sociétés, taux de TVA réduit).

La nue-propriété

Le démembrement de propriété consiste à dissocier l'usufruit (le fait de percevoir des loyers ou d'occuper le logement) de la nue-propriété. Le nu-propriétaire a la possibilité de bénéficier de nombreux avantages, notamment une fiscalité réduite.

La loi Pinel (fin au 31 décembre 2024)

Le dispositif Pinel a pris fin le 31 décembre 2024. Il ouvrait droit à une réduction d’impôt variable en fonction de la durée de l'engagement locatif : 9 % du prix de revient du bien sur six ans, 12 % sur neuf ans et 14 % sur douze ans. L’avantage de cet investissement était calculé dans la limite d’un double plafond de 300 000 euros d’investissement par année (pour deux biens maximum) et 5 500 euros par mètre carré habitable.

Vous souhaitez en savoir plus sur les dispositifs de défiscalisation ? Vous avez un projet d’investissement et souhaitez trouver un bien neuf ? N’hésitez pas à prendre contact avec un conseiller VINCI Immobilier pour préciser vos attentes.