Les garanties

 

L’achat d’un bien immobilier neuf est probablement la meilleure des garanties. Les logements neufs sont livrés en parfait état. Grâce à l’utilisation de matériaux de qualité et l’installation d’équipements de dernière génération, investisseurs et accédants à la propriété n’ont à se préoccuper ni de l’entretien, ni de la maintenance. À l’inverse, porter son choix sur un immeuble ancien est souvent synonyme de travaux à court ou moyen terme dans le logement lui-même ou les parties communes.

Les garanties de l'immobilier neuf

Achat sur plan : découvrez les 3 garanties de l’immobilier neuf

VINCI Immobilier s’engage dans une démarche de transparence envers ses clients concernant la qualité d’ouvrage. Nous accompagnons ainsi chaque année des milliers de clients de la conception des plans d’architectes jusqu’à la livraison de biens immobiliers confortables. Cette grande qualité de service s’accompagne d’un ensemble de garanties qui sécurisent votre achat dans le neuf.

Lorsque vous faites l’acquisition d’un appartement neuf, vous réalisez ce qu’on appelle un achat sur plan. Vous signez ainsi un contrat de Vente en l’état futur d’achèvement. (VEFA). Ce contrat utilisé dans la vente d'immobilier à construire doit être conclu chez un notaire. Entre autres avantages, il comporte un certain nombre de garanties relatives à la responsabilité du constructeur.

Jusqu’à 1 an après la réception : la garantie de parfait achèvement

Le constructeur s’entend comme la personne ou la société chargée de la construction d'un ouvrage neuf ou sur existant (architecte, entrepreneur, technicien, prestataire…). Il peut s’agir d’immobilier résidentiel ou d’immobilier d’entreprise (bureaux, commerces, entrepôts logistiques…). Il peut également s’agir de travaux de génie civil (voirie, ponts…).

Le constructeur est soumis à un régime de responsabilité. C’est à lui de rendre des comptes en cas de dommages, sauf si ces derniers proviennent d'une cause étrangère. Si vous constatez des désordres après la réception de travaux pour votre logement vous pouvez faire appel à trois garanties légales: la garantie de parfait achèvement, la garantie de bon fonctionnement (ou garantie biennale) et la garantie décennale. Prévues par la loi Spinetta de 1978, ces garanties obligatoires courent dès la réception des travaux. Aucune clause du contrat ne peut avoir pour effet de les supprimer, de les diminuer ou de les suspendre. En complément, la souscription à une assurance dommages-ouvrage par le promoteur vous protège en cas de menace pensant sur la solidité de l’ouvrage et la destination du bâtiment pendant une période de dix ans.

La garantie de parfait achèvement est valable jusqu’à un an après la réception des travaux. Elle couvre les désordres et malfaçons relevés lors de la remise des clés et qui ont été consignés dans le procès-verbal de réception des travaux. La garantie de parfait achèvement vous protège également si les désordres apparaissent au cours de l’année suivant l’établissement de ce procès-verbal. Il peut s’agir, par exemple, d’un carrelage endommagé, de peintures mal exécutées ou bien d’une prise électrique défectueuse. Plus généralement, sont concernés les défauts de conformité constitués par l'inachèvement du logement, le non-respect des règles de l'art, des prescriptions légales ou des documents contractuels. Ne sont en revanche pas couverts les dommages engendrés par une usure naturelle. Ce type de dommages demeure toutefois extrêmement rare lorsque vous faites appel à une société renommée et expérimentée pour construire votre logement neuf.

Le coût des travaux nécessaires pour régler les dysfonctionnements constatés est supporté par le constructeur. Si celui-ci ne répare pas les dommages constatés dans les délais prévus par la loi, vous pouvez saisir la justice (le tribunal de grande instance) durant l’année suivant la réception des travaux. Le constructeur peut éventuellement être condamné à vous verser des indemnités de retard. Autre issue possible, l’exécution des travaux par un autre professionnel peut être ordonnée par le juge. Dans cette hypothèse, les travaux sont exécutés par une autre entreprise mais toujours aux frais de l'entreprise défaillante.

Jusqu’à 2 ans après la réception : la garantie de bon fonctionnement (ou garantie biennale)

La garantie de bon fonctionnement court durant les deux ans qui suivent la réception des travaux. Elle couvre les dommages affectant les équipements du logement. Interphone, volets, ballon d’eau chaude, chaudière individuelle, climatiseur, moquette, plomberie, revêtements de peinture, faux-plafonds : les équipements du logement se définissent comme les éléments dissociables et démontables de l’ouvrage. Pour savoir si vous êtes bien couvert par la garantie biennale, vous devez vérifier que les éléments d'équipement peuvent effectivement être déposés, démontés ou remplacés sans détériorer leur support ou la structure. Si votre situation remplit les conditions de mise en œuvre de la garantie biennale, vous pouvez obtenir du constructeur qu’il répare ou remplace le ou les équipements endommagés.

Là encore, si le constructeur refuse de s'exécuter, vous pouvez saisir le tribunal de grande instance en référé pour l’obliger à réaliser les travaux nécessaires. Bon à savoir, le vendeur ne peut se dissimuler derrière le fait que seul le fabricant est responsable. En cas d’équipement défectueux, c’est au vendeur de se retourner contre le fabricant.

Jusqu’à 10 ans après la réception : la garantie décennale

Comme son nom l’indique, la garantie décennale court pendant une période de dix ans à compter de la réception des travaux. Elle porte sur les dommages qui compromettent la solidité de la construction neuve ou rendent difficile voire impossible son usage normal. Entrent dans cette catégorie les désordres suivants : infiltration d’eau, rupture de canalisation encastrée dans un plancher, fissures sur la façade, défaut d’étanchéité, affaissement du toit, pannes à répétition du système de chauffage. À noter : vous pouvez constater ces dommages vous-même ou faire appel à un huissier.

De plus, toute personne qui mandate une entreprise pour réaliser des travaux de construction est considérée comme maître d’ouvrage. À ce titre, vous devez souscrire une assurance dommages-ouvrage. La souscription doit avoir lieu avant le début des travaux et l’assurance dommages-ouvrage expire en même temps que la garantie décennale de l’entreprise, c’est-à-dire dix ans après la fin des travaux.

L’assurance dommages-ouvrage est souscrite par le promoteur. En cas de sinistre, l’assureur dépêche un expert qui constate la malfaçon et établit une proposition d’indemnisation. Vous obtenez ainsi le remboursement de la totalité des travaux de réparation des dommages couverts par la garantie décennale en effectuant un minimum de démarches.

L’existence simultanée de la garantie décennale et de l’assurance dommages-ouvrage, voulue par le législateur, permet de clarifier les responsabilités et d’accélérer les formalités administratives.

La garantie d'achèvement extrinsèque : une protection supplémentaire en cas de défaillance du promoteur

La garantie d'achèvement extrinsèque vous protège en cas de défaillance du promoteur immobilier. Il s’agit d’une forme de caution financière, obligatoire dans le cadre d'une VEFA. Cette garantie est fournie par un organisme tiers à l'opération immobilière (banque, établissement financier habilité à faire des opérations de crédit immobilier, compagnie d'assurance, société de caution mutuelle..).

Difficultés financières, lancement d'une procédure de sauvegarde ou de redressement pendant la durée du chantier : plusieurs aléas peuvent affecter l’activité de certains promoteurs, en particulier les plus fragiles. La garantie d'achèvement extrinsèque permet d’assurer le financement d’une construction neuve jusqu’au terme du chantier, dans l’hypothèse où le promoteur ne pourrait plus assumer seul le coût des travaux.

La garantie d'achèvement extrinsèque fait l’objet d’une attestation qui est annexée au contrat de vente.

Visites de chantier : des étapes à ne pas manquer

Le promoteur assure un suivi rigoureux tout au long du chantier. Dans le cadre d'une démarche qualité, il accompagne chaque client pas à pas à travers les différentes étapes, afin d'éviter tout vice dans son futur logement. Trois étapes sont particulièrement importantes dans la construction d’un immeuble neuf :

  • La visite cloisons achevées. Il s’agit de votre première vraie découverte des lieux. C’est à cette occasion que vous pouvez vérifier que le chantier se déroule comme prévu. C’est aussi l’opportunité d’échanger avec le constructeur sur la date de livraison. Lors de cette visite cloisons achevées, assurez-vous notamment que les cloisons et les encadrements de portes sont bien posés. Appréciez les volumes de l’appartement et profitez-en pour tester vos choix en matière d’agencement, d’ameublement et de décoration intérieure. Vous pouvez par exemple demander à votre cuisiniste de vous accompagner lors de cette visite, afin de définir l’aménagement de votre future cuisine.
  • La pré-visite de réception. Ce rendez-vous, incontournable, vous permet de préparer la remise des clés. La réception marque le moment où vous acceptez les travaux. Pendant la pré-visite de réception, listez les éventuelles réserves que vous pourriez émettre si la qualité des travaux ou des finitions laisse à désirer.
  • La visite de réception, qui associe le promoteur et les professionnels de la construction ayant participé à l'édification de l'immeuble neuf. La date de réception ne doit pas être confondue avec la date de livraison. La livraison intervient quelques jours après la réception des travaux et marque le temps zéro pour faire courir les garanties de l’immobilier neuf (garantie de parfait achèvement, garantie biennale et garantie décennale). À l’issue de la réception est établi un document clé, le procès-verbal de réception. N’hésitez pas à en demander une copie si vous n’avez pas reçu ce document.

Comment mettre en œuvre les garanties de l’immobilier neuf ?

Les garanties légales ont été mises en place par le législateur afin de protéger l’acquéreur, c’est-à-dire vous. Si vous avez à déplorer des dommages dans votre habitation neuve, il n'est pas nécessaire de prouver la faute. C’est au constructeur qu’il revient d’apporter la preuve qu’il n’y a eu aucun manquement ni désordre.

Les démarches pour faire jouer les garanties de l’immobilier neuf sont assez proches d’une garantie à l’autre :

  • Concernant la garantie de parfait achèvement, vous pouvez faire état de désordres de deux manières différentes, selon le type de sinistre : soit par le biais de réserves mentionnées au procès-verbal de réception (pour les désordres apparents), soit par le biais d'une lettre recommandée avec avis de réception (dans les autres situations).
  • Concernant la garantie biennale, vous devez adresser une lettre recommandée avec avis de réception à l'entreprise concernée. Dans cette notification écrite, n’oubliez pas de mentionner le nombre et la nature des désordres constatés, et un délai pour l’intervention de l’entreprise (par exemple, sous 15 jours).
  • Concernant la garantie décennale, vous devez là-aussi adresser une lettre recommandée avec avis de réception à l'entreprise concernée, qui est tenue de réparer les dommages pendant les dix ans qui suivent la construction de l’immeuble.

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