LMNP classique ou Censi-Bouvard

Définition & Conseils

 

Vous envisagez un investissement immobilier dans le neuf ? Investir avec le statut du loueur en meublé non professionnel (LMNP) vous permet de conjuguer les atouts d’un logement neuf avec le cadre fiscal très avantageux de la location meublée. Chez VINCI Immobilier, nos experts vous conseillent et vous accompagnent dans la réalisation de votre projet d’investissement immobilier et vous aident à optimiser les avantages de l’investissement en LMNP.

LMNP

Le LMNP, c’est quoi ?

Le LMNP est un dispositif d'investissement immobilier qui consiste à acheter un bien ( appartement ou maison ) et de le louer meublé. Cet investissement est ouvert à tout le monde, que vous soyez une personne morale ( SCI IS, SARL de famille, SAS, ...) comme une personne physique, imposable ou non imposable, résident fiscal Français ou non résident fiscal Français ( étrangers ou expatriés ). Pour être reconnu comme une location meublée, votre logement doit comporter une liste d’équipements mobiliers, définie par un décret (1), indispensables à l’occupation par un locataire : literie, cuisine équipée (réfrigérateur, plaque de cuisson, four…), rangements, luminaires, rideaux ou volets dans les chambres et du matériel d’entretien du logement.

Investir en LMNP ou LMP, que choisir ?

Vous pouvez louer un logement meublé à titre professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP). Le statut LMNP est attribué par défaut, tant que vos recettes locatives annuelles ne dépassent pas 23 000 € ou la moitié des revenus professionnels de votre foyer. Autrement dit, elles doivent rester inférieures au montant total des autres revenus d’activité du foyer.

En revanche, si vous souhaitez accéder au statut LMP, il vous faut remplir les deux conditions à la fois : vos recettes locatives liées à l’activité de location meublée doivent excéder 23 000 € par an et être supérieures aux autres revenus professionnels imposables perçus par votre foyer.

Investir en LMNP nécessite toutefois de déclarer votre activité, assimilée commerciale, auprès d’un centre de formalités des entreprises (CFE) ou du greffe du Tribunal de commerce dont dépend le bien à louer (ou celui qui génère les revenus les plus élevés s’il y en a plusieurs) avant ou dès que vous commencez à louer votre logement meublé.

Le LMNP, un statut fiscal attractif

Le statut LMNP présente un fort intérêt d’un point de vue fiscal. Les revenus d’une location meublée bénéficient d’abattements et de déductions plus importants que les revenus perçus sur un logement loué nu (déclarés en revenus fonciers)

Le régime réel. Toutes vos charges sont déductibles de vos recettes locatives pour leur montant réel. Vous pouvez ainsi déduire : vos charges de copropriété (uniquement la partie non récupérable sur le locataire si les charges sont remboursées par le gestionnaire), la taxe foncière (moins la taxe sur les ordures ménagères si remboursée par le gestionnaire), vos dépenses de travaux ainsi que vos intérêts d’emprunt si vous avez financé votre investissement avec un prêt immobilier et les assurances de prêt. De plus, et c’est un avantage spécifique du statut LMNP/LMP, la valeur d’achat du bien immobilier, mobilier compris, est aussi déductible par fraction annuelle, sous forme d’amortissements comptables (calculés par composant, hors terrain).

Avec le régime réel d’imposition, vous avez la possibilité de déduire de vos revenus locatifs des amortissements représentant jusqu’à 85 % de la valeur du bien immobilier et 100 % de la valeur du mobilier, sur une durée moyenne de 30 ans. Toutes déductions comprises, investir en LMNP vous permet ainsi de percevoir des revenus locatifs peu imposés voire sans impôt.

Des revenus quasi sans impôt pendant plus de 10 ans

Si, une année, les charges déductibles (hors amortissements) excédent vos revenus locatifs, et génèrent donc un déficit, vous bénéficiez d’un délai de 10 ans pour les imputer sur de prochains revenus BIC positifs.

De leurs côté, les amortissements sont déductibles des revenus locatifs nets (après déduction des autres charges) sans pouvoir créer, ni aggraver un déficit BIC. Mais la part qui ne peut être déduite est reportable et cumulable avec les autres amortissements à venir sans limite de montant ni de temps. Ils pourront tous être progressivement imputés sur les bénéfices locatifs nets annuels.

Ainsi, si les intérêts d’emprunt génèrent un déficit pendant les premières années, le montant du déficit annuel peut être imputé sur les revenus perçus de la location meublée au cours des 10 années suivantes. Pendant ce temps, les amortissements annuels sont stockés et cumulés pour être utilisés dès que la location du bien meublé génerera un bénéfice net.

Investir en LMNP peut donc vous permettre de percevoir des revenus peu ou non fiscalisés pendant minimum 10 ans (selon la rentabilité de l'investissement et le financement).

Investir en LMNP avec la loi Censi-Bouvard, un duo gagnant

La loi Censi-Bouvard porte sur l’achat d’un logement meublé neuf ou acquis en Vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) dans une résidence avec services : en contrepartie de la location du logement meublé pendant neuf ans, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt de 11 % calculée sur le montant du prix d’acquisition hors taxes (HT), dans la limite de 300 000 €, soit 33 000 € au maximum sur 9 ans. Cette réduction est répartie de manière égale par année sur la durée de location (3 667 € par an maximum). Si, une année, la réduction d’impôt est supérieure au montant de votre impôt sur le revenu, le surplus est reportable pendant les 6 années suivantes.

Le dispositif d’investissement Censi-Bouvard a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2021, par la loi de Finances 2019, pour les résidences avec services neuves destinées aux étudiants, aux seniors et aux personnes âgées dépendantes. En revanche, la loi Censi-Bouvard n’est plus applicable pour les investissements dans les nouvelles résidences de tourisme et affaires, depuis le 1er janvier 2017. Cependant, les opérations démarrées avant cette date continuent de bénéficier de la réduction d’impôt Censi-Bouvard jusqu’au terme des 9 ans prévus par la loi.

Les avantages de la loi Censi-Bouvard sont cumulables avec ceux de l’investissement en LMNP, hormis la déductibilité des amortissements sur le montant du logement meublé qui bénéficie déjà de la réduction d’impôt Censi-Bouvard calculée sur le montant de l'immobilier HT.

Dans le cadre de l'investissement en Censi-Bouvard, seul l'amortissement du montant du mobilier HT est possible (déductible des revenus locatifs sur 7 à 10 ans). La réduction d'impôt étant calculée sur le montant de l'immobilier HT, il n'est donc pas possible de l'amortir sauf si le prix d'acquisition est supérieur à 300 000€ HT. Dans ce cas, les amortissements calculés sur la part excédant ce montant, sont pour le coup imputables des revenus locatifs.

En revanche, le dispositif Censi-Bouvard n’est pas compatible avec le statut de loueur professionnel.

Les atouts d’un logement neuf…

Investir en LMNP dans un logement neuf ou en VEFA situé dans une résidence avec services vous assure de bénéficier d’un bien immobilier aux dernières normes en vigueur, construit avec des matériaux de qualité et couvert par les garanties de l’immobilier neuf.

De plus, en investissant dans une résidence avec services, vous achetez un logement déjà meublé et équipé pour la location. Il est également assorti de prestations de services assurées par l’exploitant de la résidence : conciergerie, restauration, blanchisserie, ménage, accueil/intendance/gardiennage, espace bien-être…

Investir dans une résidence avec services neuve, vous permet aussi de bénéficier de la récupération immédiate de la TVA de 20 % sur le prix d’acquisition du logement meublé. In fine, cela revient à acheter le bien à son prix HT puisque vous récupérez la TVA. VINCI Immobilier propose un portage de TVA sur l'immobilier. L'acquisition peut donc se faire directement en HT. Cependant, vous devez conserver le logement pendant 20 ans pour que cette remise de TVA vous soit définitivement acquise. Si vous le vendez avant, vous devrez reverser à l’Etat la part correspondant aux années de non-détention, sauf si le logement est vendu avec le bail commercial conclu avec l’exploitant de la résidence, en charge de la gestion locative.
 

… dans des marchés à fort potentiel locatif

Les résidences avec services éligibles à la loi Censi-Bouvard se développent sur des secteurs où l’offre de logements peine à satisfaire une demande locative croissante, liée à des évolutions démographiques et sociologiques. Les chiffres parlent d’eux-mêmes :

    • la population étudiante a progressé de 2,1 % sur l’année 2018-19, avec 2,7 millions d’étudiants inscrits en enseignement supérieur (2), alors que la capacité d’accueil des étudiants est estimée à moins de 400 000 logements ;
    • chez les seniors, la proportion des 60 ans et plus ne cesse de croître, représentant aujourd’hui plus de 26 % de la population totale, avec plus de 17 millions de seniors recensés au 1er janvier 2019. Avant 2000, elle était inférieure à 20 %, d’après les données de l’Insee (3) ;
    • la part de personnes âgées dépendantes progresse également : évalué à 2,5 millions en 2015, le nombre de seniors en perte d’autonomie pourrait atteindre 4 millions en 2050, soit 16,4 % des seniors, selon les projections de l’Insee (3).

Ces évolutions démographiques favorisent un bon taux de remplissage et sécurisent les loyers des investisseurs dans les différentes résidences avec services éligibles à la loi Censi-Bouvard/LMNP : les résidences étudiantes, les résidences seniors et les résidences médicalisées ou Etablissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (Ehpad), plus communément appelées maisons de retraite.

Les forts besoins locatifs dans ces différents marchés sont aussi favorables à la valorisation des logements meublés dans une optique de constitution ou de développement de patrimoine et dans la perspective d’une revente avec plus-value à moyen ou long terme.

Les avantages de l’investissement locatif sans les soucis de la gestion locative

Investir en LMNP avec la loi Censi-Bouvard, comme tout investissement locatif, permet de percevoir un revenu mensuel pendant neuf ans minimum. Qui plus est, cet investissement vous apporte un grand confort, en tant qu’investisseur propriétaire du logement meublé, puisque vous n’avez pas à vous occuper de la gestion de votre appartement et des tracas que cela peut comporter, ni des démarches.

La résidence avec services est entièrement gérée par un exploitant professionnel qui prend en charge la gestion locative : recherche et mise en place du locataire, rédaction du bail, de l'état des lieux d'entrée/de sortie, de la gestion courante et des turn over, encaissement des loyers, versement des revenus locatifs au propriétaire, entretien du bâtiment, gestion des travaux de réparation et rénovation… Cette délégation de gestion est établie par un bail commercial, d'une durée ferme comprise entre 9 ans et 11 ans 11 mois (renouvelable tacitement par période de 3 ans), qui encadre et sécurise toute la relation entre l’exploitant de la résidence et les propriétaires de chacun des logements meublés. Ce contrat de location définit, notamment, le montant des revenus locatifs à recevoir sur la durée de location, la répartition des charges et des taxes entre le bailleur (propriétaire) et le preneur à bail (gestionnaire de la résidence)

Revendre un logement meublé en résidence services

 

Si vous avez investi avec la loi Censi-Bouvard, vous devez attendre la fin de votre engagement locatif, compris entre 9 ans et 11 ans 11 mois, autrement vous aurez à régler le montant total des économies d’impôt réalisées grâce à l’investissement (hors cas particuliers, comme la perte d'un emploi). Par ailleurs, pour conserver la TVA récupérée lors de l’acquisition, vous devez vendre le bien avec le bail commercial en cours.

En revanche, si vous avez investi en LMNP classique, vous êtes libre de revendre quand bon vous semble puisqu'il n'y a pas de durée de détention minimale liée à la réduction d'impôt.

 

Plusieurs possibilités au terme du bail commercial

A l’échéance du bail commercial, et de votre engagement de location de neuf ans avec la loi Censi-Bouvard, plusieurs cas de figure sont possibles :

  • le bail commercial est reconduit tacitement et la relation locative continue dans les mêmes conditions, avec la poursuite des avantages LMNP mais sans la réduction d’impôt Censi-Bouvard ;
  • le bail commercial peut être révisé avec la signature d’un nouveau contrat pour 9 ans, notamment pour réévaluer le loyer à la valeur locative de marché, et la poursuite des avantages du statut LMNP ;
  • vous pouvez refuser le renouvellement du bail pour récupérer votre logement meublé, moyennant le paiement d’une indemnité d’éviction au gestionnaire en compensation du préjudice causé. Elle est toutefois comptablement déductible et donc fiscalement récupérable en partie. Par ailleurs, si vous vendez le bien avant 20 ans de détention, vous devrez régulariser le trop perçu sur la TVA.
  1. décret n° 2015-981 en vigueur depuis le 1er septembre 2015, en application de la loi ALUR de mars 2014
  2. Les effectifs dans l’enseignement supérieur en 2018-19, Note flash août 2019, Ministère de l’Enseignement Supérieur
  3. Insee.fr

 

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