Investir en résidence étudiante pour réduire ses impôts

Vous cherchez à investir dans l’immobilier neuf ? En misant sur les résidences étudiants, vous choisissez d’investir sur un marché dynamique et bénéficiez en prime d’avantages fiscaux.

Qu’est-ce qu’une résidence services pour étudiants ?

Une résidence services pour étudiants est un ensemble de logements destiné à être loué à une population d'étudiants et dans laquelle sont proposés des services comme : le petit-déjeuner, la blanchisserie, un service d'accueil, le ménage dans le logement, etc.

S’adressant à des étudiants, les surfaces d'habitation sont petites mais très bien agencées. Chaque unité est louée meublée et inclut également une kitchenette/cuisine équipée (évier, meuble haut/bas, micro-onde, plaque de cuisson, frigidaire). Les appartements sont dotés de connexion à internet afin de faciliter le travail des occupants. Cette formule très confortable attire beaucoup de candidats à la location, pour un faible nombre de logements disponibles.

Pour en savoir plus sur nos résidences services, n’hésitez pas à prendre contact avec l'un de nos conseillers VINCI Immobilier. Nous vous offrons également la possibilité d’investir en résidences de services seniors.

 Pourquoi investir en résidence étudiants ?

Plusieurs arguments militent en faveur de l’investissement dans une résidence étudiante afin de pouvoir défiscaliser grâce à l’immobilier.

Une forte demande locative

En 2024-2025, 3,01 millions d’inscriptions ont été enregistrées dans l’enseignement supérieur français selon le ministère de l’Enseignement supérieur. La demande de logements en résidence étudiants est supérieure au nombre de places disponibles. C’est pourquoi l’État cherche à stimuler l’investissement dans ce domaine, notamment à travers des incitations fiscales.

La rentabilité locative

La rentabilité proposée peut varier selon le programme immobilier ou le promoteur neuf qui propose la résidence étudiants. Selon Meilleurs Agents, ce type d’investissement peut rapporter en moyenne 3 à 4 % de taux de rendement brut en 2025.

Les avantages fiscaux du statut LMNP géré

Lorsqu’il achète un bien situé dans une résidence étudiants, l’investisseur peut bénéficier du régime LMNP (loueur meublé non professionnel). Les revenus de la location meublée sont imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). S’il opte pour le régime réel, l’investisseur peut alors déduire de nombreuses dépenses liées à l’acquisition du logement étudiant (frais d’assurance et de gestion, intérêts d’emprunt…). 

Il peut également déduire les amortissements (construction et rénovation dans le cas où le bien est inscrit à l’actif, éléments de mobilier qui garnissent le logement…). L’investisseur peut aussi choisir le régime micro-BIC, qui ouvre droit à un abattement de 50 % sur les loyers perçus (avec un minimum de 305 €). Pour que cette option fiscale soit véritablement intéressante, il faut que le montant des charges soit inférieur à la moitié des loyers encaissés. Dans le cas où les charges dépassent ce seuil, l’investisseur aura plutôt intérêt à choisir le régime réel.

Pour rappel, le dispositif LMNP Censi-Bouvard a pris fin au 31 décembre 2022.

Le dispositif Denormandie : investir dans l’ancien rénové

Le Denormandie prolonge l’esprit du Pinel, mais appliqué à l’ancien. Il s’adresse aux investisseurs qui achètent un logement à rénover dans une ville moyenne engagée dans la revitalisation de son centre. Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération et être réalisés par un professionnel. En contrepartie, l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt de 12, 18 ou 21 % selon la durée de location (6, 9 ou 12 ans).

Ce dispositif séduit par sa double rentabilité : une économie d’impôt immédiate et une plus-value patrimoniale à long terme grâce à la rénovation.

Le logement locatif intermédiaire (LLI) : investir dans un immobilier responsable

Le logement locatif intermédiaire vise à répondre à une tension croissante : loger les personnes dont les revenus sont trop élevés pour accéder au logement social, mais insuffisants pour le marché libre. En contrepartie d’un loyer inférieur de 10 à 15 % aux prix du marché, l’investisseur bénéficie :

• D’une exonération partielle de taxe foncière pendant 20 ans (dans les zones éligibles)
• D’une TVA réduite à 10 % lors de l’achat d'un logement neuf
• D’un rendement locatif régulier, grâce à une demande locative forte et stable.

Pour les investisseurs à long terme, le LLI représente une alternative équilibrée entre rentabilité, sécurité et utilité sociale. VINCI Immobilier développe des programmes compatibles avec ce dispositif, notamment dans les métropoles et les zones tendues où la demande reste structurellement supérieure à l’offre.

La récupération de la TVA

Dès lors qu’il s’agit de location meublée, vous avez le statut fiscal de LMP (loueur en meublé professionnel) ou LMNP (loueur en meublé non professionnel). Vous devez déclarer votre activité de loueur en meublé au centre des impôts où vous y serez enregistré et assujetti à la TVA. Un numéro SIRET vous sera attribué. Vous pouvez alors vous faire rembourser la totalité de la TVA sur le bien immobilier. Cette particularité liée au LMNP étudiant rend l’investissement en résidence étudiante particulièrement intéressant.

Résidences étudiants : top des villes où investir

La plateforme Imodirect a publié en septembre 2025, un classement des 10 villes universitaires où investir dans un logement étudiant (studio d’environ 25 m²) en fonction du budget :

• Pour un investisseur disposant d’un budget de départ de moins de 100 000 €, les villes prioritaires sont Caen, Bordeaux, Strasbourg, Angers, Brest et Montpellier
• Pour un investisseur ayant à disposition un budget au-delà de 100 000 €, il est possible de se tourner vers des villes comme Rennes, Lyon, La Rochelle ou Aix-en-Provence.

« Il va sans dire que les studios sont les plus recherchés, car ils répondent aux besoins de la majorité des étudiants. Toutefois, la colocation solidaire gagne du terrain : elle permet aux jeunes de partager les frais tout en profitant d’espaces plus grands. Miser sur un appartement adapté à la colocation peut donc s’avérer judicieux », estime Imodirect.

LMNP étudiant : qui peut investir ?

Ainsi, l’investissement locatif en LMNP étudiant peut s’adresser à une large variété d’investisseurs, y compris à ceux qui ne disposeraient pas d’un budget très important. Bien entendu, il existe un certain nombre de conditions élémentaires à remplir telles que le fait d’être majeur et d’avoir préalablement obtenu l’autorisation d’exercer l’activité de loueur en meublé non professionnel. Une déclaration de début d’activité doit ainsi être faite sur le site de l’INPI. Parallèlement, il est indispensable de respecter les règles inhérentes au régime de la location meublée (liste de meubles obligatoires…).

Peut-on revendre un bien LMNP étudiant ? Et sous quelles conditions ? 

Un investissement dans une résidence étudiante est matérialisé par la signature, avec l’exploitant de la résidence, d'un bail commercial dont la durée est d’au minimum neuf ans. Il est tout à fait possible de revendre un bien LMNP étudiant en cours de bail ou à la fin du bail. Que ce soit pour récupérer de la trésorerie, optimiser son patrimoine, réorienter son épargne vers un autre projet immobilier ou, tout simplement, optimiser son épargne, il existe une multitude de raisons de vouloir revendre un appartement LMNP étudiant. 

Quelques conditions s’imposent cependant :

• Fixer un prix de revente cohérent
• Conserver le bien pendant au minimum neuf ans afin de ne pas perdre le bénéfice du régime Censi-Bouvard, le cas échéant
• Éviter de rompre le bail avec le gestionnaire, dans la mesure où la présence de celui-ci est très appréciée des acquéreurs potentiels.