Calcul : estimer la rentabilité d'un investissement locatif

Vous vous apprêtez à réaliser un investissement immobilier ? Vous vous intéressez au rendement de l’immobilier locatif de façon générale ? Voici comment procéder pour calculer la rentabilité de l'investissement locatif. Retrouvez également, dans cet article, les différents types de rentabilité (brute, nette ou nette-nette).

Comment calculer la rentabilité locative d’un investissement ?

Comment se calcule la rentabilité d’un investissement locatif ? La rentabilité locative correspond à la somme des revenus générés par votre acquisition immobilière, rapportés au prix d’achat du bien. La formule de calcul du rendement locatif est la suivante : ((Loyer Mensuel x12) / Prix d'Acquisition) x 100.

Ce calcul permet d’obtenir la rentabilité brute. Il est toutefois incomplet, car il ne prend pas en compte l’ensemble des charges auxquelles vous allez devoir faire face en devenant propriétaire d’un bien immobilier locatif.

Rentabilité brute ou nette : quelles différences ?

La méthode de calcul de la rentabilité nette

La rentabilité d’un bien locatif après déduction des différentes charges liées à votre investissement est appelée rentabilité nette. Comment se calcule la rentabilité locative nette ? Pour la calculer, il convient de retirer aux loyers perçus les éléments suivants :

• Les charges locatives non récupérables. Seule une partie des charges de copropriété peut être répercutée sur le locataire. La part dite non récupérable des charges correspond aux dépenses d’amélioration de l’immeuble, qui contribuent à augmenter la valeur de votre bien locatif.
• Les dépenses pour gros travaux. L’entretien courant est à la charge de l’occupant du logement. En tant que propriétaire, vous avez la pleine et entière responsabilité financière des gros travaux tels qu’un ravalement de façade ou un changement de chaudière.
• La taxe foncière sur les propriétés bâties.
• Les frais de gestion (frais de gestion locative, assurance propriétaire non occupant, assurance loyers impayés…)
• Les intérêts d’emprunt, si vous avez acheté votre bien locatif à crédit.

Ainsi, la formule de calcul de la rentabilité nette est la suivante : 

Rentabilité nette = (Revenu locatif net annuel/Prix d’achat total du bien) × 100

Avec :

• Revenu locatif net annuel = Revenu locatif brut annuel - (charges + taxes + entretien + assurances, etc.)
• Prix d'achat total du bien = Prix d'achat + frais de notaire + travaux éventuels

La méthode de calcul de la rentabilité brute

La rentabilité locative brute se calcule de façon simple et rapide. Cet indicateur permet de se faire, très facilement, une première idée de la rentabilité d’un investissement locatif. Le taux de rendement brut correspond à la rentabilité d’un bien immobilier avant déduction des différentes charges listées ci-dessus.

La rentabilité locative nette est également appelée rentabilité nette de charges. Comme son nom l’indique, elle correspond au taux de rendement après avoir retiré les différentes charges (fiscalité, charges locatives non récupérables, honoraires de gestion, intérêts d’emprunt…) supportées par le propriétaire. Pour calculer la rentabilité nette d’un investissement locatif, il suffit de retirer du montant du loyer annuel la somme totale des charges. Attention à bien retirer également la fiscalité locale (taxe foncière notamment).

Plus concrètement, la rentabilité brute d’un investissement locatif se calcule de la manière suivante :

Rentabilité brute = (Revenu locatif brut annuel / Prix d’achat total du bien) × 100 

Avec :

• Revenu locatif brut annuel = Loyer mensuel × 12

Prix d'achat total du bien = Prix d'achat + frais de notaire

Rentabilité d’un investissement locatif : à quoi correspond la rentabilité nette-nette ?

La rentabilité nette-nette correspond à la rentabilité nette, à laquelle on ajoute les éventuels avantages fiscaux : Malraux, déficit foncier… Pour calculer le montant que vous pourriez économiser sur vos impôts, n’hésitez pas à utiliser notre simulateur LMNP.

Sur quelle durée se calcule la rentabilité d’un investissement locatif ?

D’une année sur l’autre, les charges et les encaissements ne sont pas les mêmes. La rentabilité pour une année donnée ne reflète donc qu’imparfaitement le gain économique généré par un investissement.

La rentabilité doit se calculer pour chacune des années que dure l’investissement.

Comment atteindre une bonne rentabilité locative ?

Découvrez l’essentiel de ce qu’il faut retenir pour viser une bonne rentabilité locative.

Qu'est-ce qu'un bon taux de rentabilité locative ?

Quand peut-on considérer qu’un taux de rentabilité locative est attractif ? Il n’existe pas de réponse univoque. La rentabilité locative peut être plus ou moins élevée en fonction de la situation de l’immeuble, du prix d’achat, des travaux effectués, du niveau des charges, des loyers pratiqués…

Par exemple, la rentabilité locative peut se révéler moins élevée dans les très grandes agglomérations, où le marché immobilier est tendu et où les prix immobiliers sont élevés. Cette moindre rentabilité peut néanmoins être compensée par la certitude de pouvoir louer son bien à n’importe quel moment, tant la demande locative est forte. La vacance locative peut en effet fortement impacter la rentabilité locative annuelle d’un investissement locatif, lorsque le bien reste inoccupé pendant plusieurs mois et qu’aucun loyer n’est encaissé.

On peut toutefois se fonder sur des moyennes pour estimer quel serait un bon taux de rentabilité locative. Le portail internet Se Loger a ainsi publié une étude en septembre 2024, révélant le nom des 20 communes les plus rentables de France sur le plan de l’investissement immobilier. Dans le top 10 des villes les plus rentables, on trouve :

• Mulhouse (11,9 %)
• Saint-Étienne (9,5 %)
• Limoges (7,4 %)
• Argenteuil (7,2 %)
• Metz (6,9 %)
• Nancy (6,8 %)
• Perpignan (6,7 %)
• Le Havre (6,6 %)
• Le Mans (6,5 %)
• Amiens (6,4 %).

Quel investissement locatif offre la meilleure rentabilité ?

Chaque bien possède des caractéristiques différentes, qui influent sur la rentabilité.

Un bien neuf coûte généralement un peu plus cher à l’achat, mais il génère moins de travaux à l’entrée dans les lieux et les années suivantes. À long terme, il est donc source d’économies tout en garantissant un confort de vie au locataire dès le départ.

La surface du logement est également à prendre en compte. Une grande surface présente un turnover des locataires plus faible, mais se loue en contrepartie moins chère au mètre carré qu’une petite surface.

La rentabilité locative d’un studio (T1)

Les studios sont souvent prisés par les étudiants et les jeunes actifs, notamment dans les grandes villes et les zones universitaires. Cette forte demande assure souvent une location rapide et une rentabilité brute attractive, souvent comprise entre 5 % et 7 %. Cependant, la rotation des locataires est plus fréquente.

La rentabilité locative d’un deux pièces (T2)

Les T2 attirent un public diversifié, dont des célibataires, des couples sans enfants et même certains étudiants en quête de plus d'espace. Ils offrent un bon compromis entre rentabilité et stabilité locative. Les T2 peuvent offrir une rentabilité locative comprise entre 4 % et 6 %.

La rentabilité locative d’un trois pièces (T3)

Les T3 sont adaptés aux familles avec un enfant ou aux colocations. Bien que leur rentabilité brute soit généralement inférieure à celle des plus petites surfaces, il est possible d’atteindre 3 % à 5 % de rentabilité. De plus, les locataires tendent à rester plus longtemps dans ce type de logement, ce qui diminue le risque de vacances locatives.

Quel est le taux de rentabilité locative minimum à viser ?

La rentabilité locative d’un bien peut varier entre 2 % et 7 %. Toutefois, ces chiffres ne sont pas garantis et peuvent varier en fonction du type de bien, de sa surface, de ses caractéristiques, de son emplacement…

In fine, tout dépend de votre budget, de vos envies et de votre situation patrimoniale. Immobilier nu ou meublé, résidences services (pour étudiants ou pour seniors), LMNP, loi Malraux : VINCI Immobilier développe des résidences partout en France qui peuvent répondre à vos objectifs personnels.