Calcul : estimer la rentabilité d'un investissement locatif

Vous vous apprêtez à réaliser un investissement immobilier ? Vous vous intéressez au rendement de l’immobilier locatif de façon générale ? Voici comment procéder pour calculer la rentabilité de l'investissement locatif. Retrouvez également, dans cet article, les différents types de rentabilité (brute, nette ou nette-nette).

Calcul rentabilité locative

Comment se calcule la rentabilité d’un investissement locatif ? La rentabilité locative correspond à la somme des revenus générés par votre acquisition immobilière, rapportés au prix d’achat du bien. La formule de calcul du rendement locatif est la suivante : ((Loyer Mensuel x12) / Prix d'Acquisition) x 100.

Ce calcul permet d’obtenir la rentabilité brute. Il est toutefois incomplet, car il ne prend pas en compte l’ensemble des charges auxquelles vous allez devoir faire face en devenant propriétaire d’un bien immobilier locatif.

Rentabilité brute et rentabilité nette

La rentabilité d’un bien locatif après déduction des différentes charges liées à votre investissement est appelée rentabilité nette. Pour la calculer, il convient de retirer aux loyers perçus les éléments suivants :

  • Les charges locatives non récupérables. Seule une partie des charges de copropriété peut être répercutée sur le locataire. La part dite non récupérable des charges correspond aux dépenses d’amélioration de l’immeuble, qui contribuent à augmenter la valeur de votre bien locatif.
  • Les dépenses pour gros travaux. L’entretien courant est à la charge de l’occupant du logement. En tant que propriétaire, vous avez la pleine et entière responsabilité financière des gros travaux tels qu’un ravalement de façade ou un changement de chaudière.
  • La taxe foncière sur les propriétés bâties.
  • Les frais de gestion (frais de gestion locative, assurance propriétaire non occupant, assurance loyers impayés…)
  • Les intérêts d’emprunt, si vous avez acheté votre bien locatif à crédit.

La rentabilité locative brute se calcule de façon simple et rapide. Cet indicateur permet de se faire, très facilement, une première idée de la rentabilité d’un investissement locatif. Le taux de rendement brut correspond à la rentabilité d’un bien immobilier avant déduction des différentes charges listées ci-dessus. Il s’obtient en appliquant la formule suivante : [ (loyer mensuel x 12) / Prix d'achat du bien ] x 100.

La rentabilité locative nette est également appelée rentabilité nette de charges. Comme son nom l’indique, elle correspond au taux de rendement après avoir retiré les différentes charges (fiscalité, charges locatives non récupérables, honoraires de gestion, intérêts d’emprunt…) supportées par le propriétaire. Pour calculer la rentabilité nette d’un investissement locatif, il suffit de retirer du montant du loyer annuel la somme totale des charges. Attention à bien retirer également la fiscalité locale (taxe foncière notamment).

Rentabilité d’un investissement locatif : à quoi correspond la rentabilité nette-nette ?

La rentabilité nette-nette correspond à la rentabilité nette, à laquelle on ajoute les éventuels avantages fiscaux : Pinel, Censi-Bouvard, Malraux, déficit foncier… Pour calculer le montant que vous pourriez économiser sur vos impôts, n’hésitez pas à utiliser notre simulateur Pinel, notre simulateur LMNP Censi-Bouvard ou notre simulateur LMNP classique.

calcul rentabilité investissement locatif

Sur quelle durée se calcule la rentabilité d’un investissement locatif ?

D’une année sur l’autre, les charges et les encaissements ne sont pas les mêmes. La rentabilité pour une année donnée ne reflète donc qu’imparfaitement le gain économique généré par un investissement.

La rentabilité doit se calculer pour chacune des années que dure l’investissement.

Quel investissement locatif offre la meilleure rentabilité ?

Chaque bien possède des caractéristiques différentes, qui influent sur la rentabilité :

  • Un bien neuf coûte généralement un peu plus cher à l’achat mais il génère moins de travaux à l’entrée dans les lieux et les années suivantes. A long terme, il est donc source d’économies tout en garantissant un confort de vie au locataire dès le départ.
  • La surface du logement est également à prendre en compte. Une grande surface présente un turn-over des locataires plus faible, mais se loue en contrepartie moins cher au mètre carré qu’une petite surface.

Quel est un bon taux de rentabilité locative ?

A la question de savoir quel est un bon taux de rentabilité locative, il n’existe pas de réponse univoque. La rentabilité locative peut être plus ou moins élevée en fonction de la situation de l’immeuble, du prix d’achat, des travaux effectués, du niveau des charges, des loyers pratiqués…

Par exemple, la rentabilité locative peut se révéler moins élevées dans les très grandes agglomérations, où le marché immobilier est tendu et où les prix immobiliers sont élevés. Cette moindre rentabilité peut néanmoins être compensée par la certitude de pouvoir louer son bien à n’importe quel moment, tant la demande locative est forte. La vacance locative peut en effet fortement impacter la rentabilité locative annuelle d’un investissement locatif, lorsque le bien reste inoccupé pendant plusieurs mois et qu’aucun loyer n’est encaissé.

On peut toutefois se fonder sur des moyennes pour estimer quel serait un bon taux de rentabilité locative. Le portail internet Se Loger a ainsi publié une étude en août 2020, révélant le nom des 10 communes de plus de 100 000 habitants les plus rentables de France sur le plan de l’investissement immobilier. Les villes de Limoges et Perpignan arrivent en tête avec un rendement moyen de 5,1 %, suivies de Saint-Etienne (4,9 %). L’indicateur retenu pour cette étude est la rentabilité nette.

In fine, tout dépend de votre budget, de vos envies et de votre situation patrimoniale. Immobilier nu ou meublé, résidences services (pour étudiants ou pour séniors), loi Pinel, loi Censi-Bouvard, LMNP, loi Malraux : VINCI Immobilier développe des résidences partout en France qui peuvent répondre à vos objectifs personnels.

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