Appartements neufs en Résidence services seniors ou étudiants

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L’investissement en résidence services est très apprécié des investisseurs en quête de simplicité de gestion, mais aussi de sécurité des revenus locatifs. D’autant que ce type de placement immobilier répond à un important besoin sociétal et rencontre une forte demande locative. Panorama.

Pourquoi acheter un appartement pour préparer sa retraite ?

L’immobilier locatif est régulièrement cité comme étant le placement préféré des Français. Il est vrai que ce type d’investissement est un pilier de toute stratégie patrimoniale, en raison des nombreuses qualités qu’il possède :

  • Vous bénéficiez de revenus complémentaires et réguliers. Par définition, l’immobilier locatif donne lieu au versement de loyers qui sont généralement mensuels. Vous profitez ainsi d’un complément de revenus. Idéal notamment à la retraite, alors que les revenus ont tendance à baisser par rapport à la vie active.
  • Vous profitez de la sécurité qu’offre la pierre. Bien entendu, la gestion de patrimoine n’est pas une science exacte et il peut subsister certains aléas. Pour autant, l’immobilier fait partie des actifs les plus stables au cours du temps. Or, il est particulièrement important de sécuriser son patrimoine à l’âge de la retraite, afin de pouvoir en revendre une partie en cas de besoin (arrivée de la dépendance, besoin d’aider ses enfants ou petits-enfants…) ou préparer la transmission.
  • Vous profitez d’une grande simplicité de gestion. Certes, l’investissement immobilier en direct peut se révéler chronophage et source de complications. Mais il est aussi possible de déléguer la gestion de son investissement à un professionnel, comme c’est le cas notamment pour un achat en résidence services. Là encore, c’est un bon point lorsqu’on se trouve à la retraite.

Pourquoi investir dans une résidence de services ?

Investir dans une résidence services, qu’elle soit destinée à accueillir des étudiants ou des seniors, permet de répondre à plusieurs objectifs :

  • Vous bénéficiez d’une grande visibilité sur vos revenus locatifs, qui sont garantis dans le cadre du bail commercial.
  • Vous diversifiez votre patrimoine.
  • Vous profitez d’une grande simplicité de gestion.
  • Vous bénéficiez de loyers peu ou pas fiscalisés grâce à l'amortissement.
  • Vous contribuez à répondre à un fort besoin sociétal en proposant un logement neuf à un locataire qui n’aurait pas nécessairement trouvé de réponse adaptée dans le parc classique.
  • Vous investissez dans un bien immobilier qui se valorise avec le temps, la qualité et la pérennité de l’exploitation jouant un rôle clé dans cette valorisation.

Qui peut acheter dans une résidence senior ?

Qu’il s’agisse d’une résidence étudiants ou d’une résidence seniors, il n’existe pas de restriction en ce qui concerne le profil d’investisseur. Ce type d’investissement s’adapte à une grande variété de budgets. En fonction de la surface, de l’étage ou de l’exposition du logement, le prix d’achat n’est pas le même. Les prix de vente sont également différents en fonction de la zone géographique. Selon que la résidence services se trouve dans un emplacement prime (c’est-à-dire dans le centre d’une très grande ville) ou en périphérie, le budget est très variable.

Il est également possible d’investir dans une résidence services à tout âge. Il n’est pas nécessaire d’avoir une épargne conséquente pour investir en résidence services, puisqu’il est possible d’investir à crédit. Le bail commercial permet de percevoir des loyers garantis, ce qui constitue un atout supplémentaire pour décrocher un crédit immobilier.

Quels avantages fiscaux pour investir en résidence services ?

Le dispositif fiscal les plus fréquemment rencontré en matière d’investissement en résidence gérée est l’amortissement. Ce dispositif permet de défalquer des loyers, d’une part, certaines charges payées (intérêts d’emprunt, frais de gestion locative…) et, d’autre part, une fraction du prix du bien. Concrètement, vous retirez un pourcentage du prix d’achat de vos loyers pendant 20 à 40 ans. Les meubles et équipements peuvent s’amortir à hauteur de 10% par an pendant une période de 5 à 7 ans. Vous diminuez ainsi considérablement la fiscalité de vos revenus locatifs. Vous pouvez par ailleurs récupérer la TVA sur le prix d’achat (20%).

Jusqu'au 31 décembre 2022, la loi Censi-Bouvard était une autre option. Créé en 2012, ce dispositif était accessible pour tout investissement neuf dans une résidence avec services pour personnes âgées ou handicapées, ou une résidence étudiants, par exemple. La loi Censi-Bouvard ouvrait droit à une réduction d’impôt de 11% sur le prix d’achat hors taxes (dans la limite de 300 000€).

Investir en résidence services : quels inconvénients ?

Même si l’investissement en résidence services comporte de nombreux avantages, ce choix doit être réfléchi, de manière à anticiper certains inconvénients susceptibles de se manifester :

  • Il est préférable de faire confiance à un exploitant professionnel disposant d’un historique suffisant et d’une bonne réputation. La qualité de l’exploitation est indispensable pour garantir le maintien de la valeur de l’investissement dans le temps. VINCI Immobilier exploite des résidences services de référence en France, au travers de ses marques OVELIA et STUDENT FACTORY.
  • En fonction de l’évolution de votre situation personnelle ou de vos projets de vie, vous pouvez être amené à revendre votre investissement. C’est pourquoi il est souvent indiqué de faire appel à un professionnel disposant d’un marché secondaire actif, facilitant la revente des lots anciens.
  • Si les petites réparations locative sont prises en charge par l’exploitant, vous devez, comme pour tout investissement immobilier, prévoir une enveloppe pour financer les travaux qui se présenteront inévitablement au gré de la vie de l’immeuble.

FAQ - Investissement en résidence services

  • Qu'est-ce qu'une résidence services ?

Une résidence services est un ensemble de logements (chambres, appartements ou maisons) qui s’accompagnent d’un ou plusieurs espaces de services. Ces espaces communs peuvent être extrêmement variés en fonction du type de résidence services. Il peut notamment s’agir d’un restaurant, d’un salon, d’une bibliothèque, d’une salle de sport, d’un salon de coiffure, d’un salon de beauté et d’esthétique, d’une piscine, d’une salle de cinéma, d’un atelier ou encore d’espaces verts. Quant aux logements, ils sont généralement dotés d’un extérieur (balcon, terrasse ou jardin privatif).

  • Quels sont les services proposés en résidence services ?

Comme son nom l’indique, une résidence services délivre un certain nombre de services dits non individualisables. Il s’agit de services de base tels que l’accueil des visiteurs ou le gardiennage. En sus, des services dits individualisables peuvent être facturés à la carte. Ces services optionnels permettent de mieux s’adapter aux besoins spécifiques des publics accueillis.

Par exemple, les occupants d’une résidence étudiant peuvent se voir proposer des services d’accès à un internet très haut-débit ou de reprographie pour réaliser les travaux demandés dans le cadre de leurs études. Autre exemple, dans une résidence senior, les résidents peuvent bénéficier de services spécifiquement adaptés à la prévention de la perte d’autonomie et à l’accompagnement des premiers signes de fragilité. On pense notamment à l’aide à la mobilité (mise à disposition d’une navette, services de transport accompagné…) ou aux prestations d’assistance et de téléassistance. Face à la pénurie de logements et aux besoins exponentiels des publics visés, les résidences services rencontrent une forte demande locative.

  • Pourquoi investir en résidence services ?

Ce type d’investissement est extrêmement recherché. « Les résidences services sont devenues un maillon essentiel du parcours résidentiel des individus, du 1er logement des étudiants et jeunes actifs aux résidences senior. Elles suscitent aujourd’hui des marques d’intérêt croissantes de la part des investisseurs à la recherche de placements alternatifs et sécurisés. », estime ainsi CBRE.

Mais la forte demande n’est pas le seul atout de l’investissement en résidence services. L’investissement en résidence services est un placement rentable. D’après le Conseil international en immobilier Savills s’intéressant au marché des résidences senior, « les taux de rendement prime s’établissent d'après Savills entre 3,5 et 5% pour des actifs en exploitation, selon le pays, l’emplacement et la qualité des biens concernés. »

Les investisseurs peuvent aussi compter sur les atouts du bail commercial, qui permet de bénéficier de revenus locatifs garantis et d’une grande simplicité de gestion. C’est en effet un exploitant professionnel qui se charge de l’ensemble des formalités locatives, et non l’investisseur directement.

De plus, le bail commercial est renouvelable, ce qui permet d’envisager l’investissement en résidence services sur le très long terme. L’indexation des loyers sur un indice tel que l’IRL (indice de référence des loyers) permet de protéger les revenus locatifs de l’inflation. Cet ensemble d’avantages est complété par la possibilité de profiter de différents dispositifs de défiscalisation.

  • Comment défiscaliser grâce aux résidences services ?

Le dispositif le plus fréquemment rencontré est l’amortissement. Il consiste à retrancher des loyers perçus, de façon annuelle, une fraction du prix d’achat du bien ainsi qu’une fraction du prix d’achat des meubles. Vous pouvez également récupérer la TVA au taux de 20%.

  • Comment préparer son investissement en résidence services ?

Afin de faire votre choix entre ces deux dispositifs, il est important de faire le point avec un expert-comptable ou un conseiller immobilier. Cette décision dépend en effet de nombreux facteurs liés à votre situation personnelle, la composition de votre patrimoine et vos projets de vie. Comme pour tout investissement immobilier, il convient de rester vigilant aux critères élémentaires de l’achat immobilier. Qualité de l’emplacement géographique, proximité des commerces et services, accessibilité doivent rester les principaux moteurs de votre décision, avant même l’avantage fiscal.

Avant de prendre votre décision d’investissement, il convient également d’avoir en tête les inconvénients potentiels de votre investissement. Par exemple, il est préférable de faire appel à un exploitant réputé comme OVELIA ou STUDENT FACTORY et offrant une certaine surface financière. Cela permet ainsi de limiter le risque de révision des loyers à la baisse en cours de bail.

Afin de maîtriser le risque inhérent à tout investissement immobilier, il est possible de diversifier son patrimoine en alternant les exploitants et les types de résidences services (résidence senior, résidence étudiant…). Afin de bien préparer votre investissement en résidence services, prenez également le temps de bien relire le bail commercial qui vous est proposé. Ce document doit notamment préciser le montant du loyer, son indexation dans le temps, sa durée, la répartition des charges entre l’exploitant et l’investisseur.

Enfin, vous pouvez réaliser votre propre étude de marché avant d’investir dans une résidence services. Vous pouvez investir près de chez vous ou, au contraire, investir à des centaines de kilomètres de votre domicile. La délégation de la gestion à un exploitant facilite en effet la gestion à distance. Dans le cadre de votre étude de marché, vous pouvez notamment vous intéresser à la concurrence (résidences déjà installées ou en cours de commercialisation/construction), à la dynamique de la demande (pourcentage d’étudiants ou de seniors dans la population totale, afflux d’étudiants étrangers s’il s’agit d’une résidence étudiant…), au niveau des revenus, à l’adéquation du concept proposé par rapport à la demande locale (niveau de standing, localisation…) ainsi que d’autres critères.

Les programmes disponibles par région

La France représente un des marchés les plus dynamiques en ce qui concerne les résidences services. Prenant l’exemple des résidences seniors, Savills constate ainsi : « Ces cinq dernières années, les investissements dans ce type de résidences se sont surtout concentrés en France et au Royaume-Uni, y représentant respectivement 38% et 30% du total investi. Suivis par l’Italie (9%), les Pays-Bas (7%), la Suède (5%), l’Allemagne et la Belgique (4% chacun). »

Vous recherchez une résidence services pour investir ? Retrouvez toutes nos opportunités d’investissement partout en France :

Retrouvez également la liste complète de nos programmes immobiliers neufs accessibles en LMNP. Résidence services seniors ou résidence services étudiants : vous trouverez forcément le programme résidence services qui vous correspond.

 

  • (a)  TVA à 5,5% sous réserve que les conditions de l'article 278 sexies 11° du Code Général des Impôts soient remplies. Applicable dans le cadre de l’acquisition d’une résidence principale neuve, dans la limite d’un plafond de prix d’achat, aux personnes physiques dont les ressources - à la date de signature du contrat préliminaire ou à défaut, à la date du contrat de vente - ne dépassent pas les plafonds prévus pour le bénéfice de l’aide personnalisée au logement (APL) conformément à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation. La TVA à 5,5% est applicable uniquement aux opérations réalisées en zone ANRU ou situées à moins de 300 m de cette zone. Dans la limite des stocks disponibles. Renseignements et conditions disponibles en espace de vente.

  • (b) TVA à 7% sous réserve que les conditions de l'article 278 sexies 11° du Code Général des Impôts soient remplies. Applicable dans le cadre de l’acquisition d’une résidence principale neuve, dans la limite d’un plafond de prix d’achat, aux personnes physiques dont les ressources - à la date de signature du contrat préliminaire ou à défaut, à la date du contrat de vente - ne dépassent pas les plafonds prévus pour le bénéfice de l’aide personnalisée au logement (APL) conformément à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation. La TVA à 7% est désormais applicable uniquement aux opérations situées à plus de 300 et à moins de 500 m d'une zone ANRU et dont le permis de construire a été déposé avant le 31 décembre 2013 conformément aux dispositions de l'article 29,III-B de la loi de finance du 29 décembre 2013. Dans la limite des stocks disponibles. Renseignements et conditions disponibles en espace de vente.

  • (c) Le BRS ou Bail Réel Solidaire est un dispositif juridique qui permet à un Organisme de Foncier Solidaire (OFS) de dissocier le foncier du bâti. Sur le terrain acquis par l’OFS, un programme immobilier résidentiel est construit et les ménages qui respectent certaines conditions de ressources peuvent y acquérir un logement. Grâce au BRS, ces ménages acquéreurs conservent les droits réels sur leur logement pour une durée allant de 18 à 99 ans, en échange d’une redevance payée à l’OFS. L’éligibilité au BRS n’est pas garantie par VINCI Immobilier, les conditions d’application étant fixées et vérifiées par l’administration fiscale. Renseignements et informations disponibles auprès de nos conseillers commerciaux ou à l’adresse : https://www.vinci-immobilier.com/achat-immobilier/acheter-neuf/bail-reel-solidaire

  • (d) Prix maîtrisés : L’accession à prix social ou à prix maîtrisé est soumise à certaines conditions comme le non dépassement des plafonds de ressources, l’usage du bien comme résidence principale et l’obligation de ne pas avoir été propriétaire les deux dernières années précédant l’acquisition du bien. Conditions détaillées des dispositifs à l'accession aidée disponibles auprès d’un conseiller en espace de vente.

  • (e) Le Dispositif Malraux (article 199 tervicies du CGI) permet à l’acquéreur d’un immeuble ancien situé dans un site patrimonial remarquable couvert par un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur de bénéficier d’une réduction d'impôt sur le revenu égale à 30% des dépenses de travaux mises à sa charge. Compatible avec le régime de la Vente d’Immeuble à Rénover (VIR), les dépenses éligibles à cette réduction d’impôt sont celles correspondant au prix des travaux réalisés par le vendeur et effectivement payées par l’acquéreur tel que prévu au contrat. Ces dépenses sont retenues dans la limite de 400.000 euros appréciée sur une période globale de quatre ans et doivent être versées par le contribuable jusqu’au 31 décembre de la 3ème année suivant celle de la délivrance de l’autorisation d’urbanisme soit jusqu’au 31 décembre 2026 au cas présent. Dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux, le contribuable s’engage à donner le logement en location nue pendant une durée de 9 ans à usage de résidence principale d’un locataire autre que le propriétaire, un membre de son foyer fiscal ou un ascendant/descendant. Aucune condition de ressources ou de plafonnement du loyer (en dehors des communes appliquant le plafonnement des loyers) ne sont applicables à la mise en location. Le non-respect de l’engagement de conservation et de location du logement ou des conditions de mise en location entrainent la remise en cause de la réduction d’impôt obtenue. La réduction d’impôt Malraux n’est pas soumise au plafonnement des niches fiscales et le montant de réduction d’impôt non imputée sur l’imposition des revenus de l’année de versement des dépenses travaux y ayant ouvert droit est reportable sur l’impôt sur le revenu des trois années suivantes. Votre acquisition poursuit un objectif patrimonial pouvant comprendre un volet fiscal. Votre investissement repose sur la réalisation de travaux immobiliers pour lesquels un professionnel sera votre maître d’ouvrage au travers d’une Vente d’Immeuble à Rénover (VIR) au sens des articles L.262-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation assortie d’une Garantie Financière d’Achèvement (GFA).

     

    Toute publicité relative à une opération d'acquisition de logement destiné à la location et susceptible de bénéficier des dispositions prévues aux articles 199 tervicies, 199 sexvicies et 199 novovicies du code général des impôts :
    1° Permet raisonnablement de comprendre les risques afférents à l'investissement ;
    2° Comporte une mention indiquant que le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales, qui doit :
    a) Figurer dans une taille de caractères au moins aussi importante que celle utilisée pour indiquer toute autre information relative aux caractéristiques de l'investissement ;
    b) S'inscrire dans le corps principal du texte publicitaire.
    Tout manquement aux dispositions du présent article est passible d'une amende administrative dont le montant ne peut excéder 100 000 €.
    L'amende est prononcée dans les conditions prévues au chapitre II du titre II du livre V du présent code.