Financement achat immobilier neuf


Vous recherchez ou avez trouvé le bien idéal pour vous loger dans l’immobilier neuf ? Il reste un point essentiel à traiter pour concrétiser votre projet : comment allez-vous financer votre achat immobilier neuf ? Cette question en amène d’autres : quels coûts prendre en compte ? Quelle est votre capacité d’emprunt ? Faut-il obligatoirement un apport personnel ? Pouvez-vous bénéficier d’aides… ? Autant d’interrogations qui nécessitent d’être étudiées attentivement avant d’acheter un bien immobilier neuf. VINCI Immobilier vous apporte l’éclairage de ses experts en immobilier neuf pour faciliter votre parcours d’achat et le financement de votre logement dans des conditions optimales.

Financement immobilier neuf

Évaluer ses besoins de financement immobilier

Hors coup de cœur pour un bien à vendre, la question du financement nécessite d’être réfléchie en amont de votre projet d’achat immobilier, avant même de vous lancer dans la recherche de votre futur logement. Bien souvent, votre capacité financière déterminera le type de bien que vous serez en mesure de vous offrir.

Première étape de tout projet immobilier : évaluer votre budget. D’un côté, faites le point sur les besoins de logement de votre famille (maison ou appartement, nombre de chambres et autres pièces indispensables, superficie…). Puis, prenez en compte tous les frais liés à une opération d’acquisition immobilière : le prix d’achat d'un logement neuf en consultant les annonces pour vous faire une idée des prix du marché, les frais d’agence immobilière, les frais de notaire, le coût du crédit et de l’assurance du prêt… Cette phase amène à réfléchir aux avantages d’acheter dans le neuf comparé à l’ancien. À l’achat, le prix du neuf est généralement plus élevé que l’ancien pour un bien équivalent. Mais, en termes de coût de revient, le neuf s’avère souvent moins cher. Un achat immobilier neuf vous assure de vous installer dans un logement aux dernières normes en vigueur, performant sur le plan énergétique, et couvert par les garanties du neuf pendant dix ans. Dans un logement ancien, les coûts d’usage sont plus importants (consommation d’énergie, mises aux normes…) et des travaux de réparation et de rénovation (ravalement, isolation, toiture…) sont à prévoir à un moment ou l’autre.

D’un autre côté, faites vos comptes pour estimer les ressources que vous pouvez mobiliser pour financer un achat immobilier neuf. La plupart du temps, un emprunt est nécessaire. N’hésitez pas à réaliser une simulation de prêt immobilier à l’aide de notre outil en ligne. Cette opération, gratuite et sans engagement, vous aidera à vous projeter sur les mensualités et la durée d’un prêt immobilier permettant de concrétiser votre projet.

Financer son achat immobilier neuf : à la livraison ou pendant la construction

Le financement d’un achat immobilier neuf diffère selon le mode d’acquisition : un achat après achèvement du bien ou un achat sur plan, dit en Vente en l’état futur d’achèvement (VEFA). Autre possibilité : la construction d’une maison individuelle. Dans le premier cas, vous réglez le prix d’achat de l’appartement ou de la maison en une seule fois contre la remise des clés lors de la signature de l’acte de vente chez le notaire.

Dans les deux derniers cas, le paiement est effectué via votre banque selon les règles du financement de la construction, c’est-à-dire par tranche au gré des appels de fonds du promoteur pour un achat en VEFA et du constructeur pour une maison individuelle. Les différents paiements sont en phase avec l’avancement des travaux. Pour ce mode de financement, vous avez la possibilité d’opter pour un remboursement différé du capital jusqu’au déblocage complet du prêt, à la remise des clés. Ainsi, vous ne payez que les intérêts dits intercalaires pendant la construction de votre logement, auxquels s’ajoutent les cotisations de l’assurance de prêt, puis vous remboursez le capital après avoir emménagé.

L’apport personnel est-il indispensable pour financer un achat immobilier neuf ?

L’apport personnel, qui représente la part que vous êtes en mesure de financer sans emprunt, n’est pas obligatoire pour réaliser un projet d’achat immobilier. Vous pouvez financer une acquisition immobilière avec un prêt sans apport, si vous présentez un profil sécurisant aux yeux du banquier : vous avez un emploi stable et vos revenus vous assurent une capacité de remboursement suffisante au regard des mensualités de prêt estimées. La banque sera aussi attentive à la qualité du logement à financer, qu’elle pourra récupérer en cas de défaut dans vos paiements grâce à une hypothèque. À titre de garantie, elle peut autrement vous demander une caution pour vous accorder un prêt immobilier.

Généralement, les établissements bancaires sont moins hésitants à vous prêter sans apport pour financer un investissement locatif neuf car les loyers vous permettront de rembourser une partie, voire la totalité des mensualités.

Se constituer un apport personnel : de multiples possibilités

Si l’apport personnel n’est pas obligatoire pour obtenir un prêt, il est tout de même recommandé, en particulier pour bénéficier de conditions plus avantageuses. Au-delà d’être rassurantes, plus vos capacités financières sont élevées, moins la somme à emprunter sera importante et sur une durée plus courte. La banque pourra ainsi vous proposer un taux de crédit immobilier plus favorable. Un prêt immobilier combiné à un apport personnel vous coûtera généralement moins cher qu’un prêt sans apport pour financer votre achat immobilier neuf.

Différents supports d’épargne permettent de vous constituer un apport personnel. Les livrets d’épargne, dont le Livret A, sont les plus connus. Même en période de taux peu rémunérateurs, ces livrets restent intéressants pour placer régulièrement vos économies tout en conservant leur disponibilité en cas de besoin. Axés sur l’immobilier, le Compte épargne logement (CEL) et le Plan d’épargne logement (PEL) vous procurent deux avantages : la constitution d’une épargne rémunérée et le bénéfice d’un prêt à taux préférentiel pour financer une partie de votre projet immobilier.

Le déblocage anticipé d’un plan d’épargne salariale (PEE ou PERCO), qui est autorisé pour financer la résidence principale, est une autre solution, si vous détenez ce type de placement. À envisager également, le cas échéant : un retrait sur un contrat d’assurance-vie de plus de huit ans ou la vente de titres sur un Plan d’épargne en actions (PEA) de plus de cinq ans. Au-delà de ces durées de détention, certains gains réalisés sur ces placements bénéficient d’exonérations d’impôt (hors prélèvements sociaux). Les revenus perçus grâce à un investissement locatif peuvent ainsi alimenter un apport personnel. Ou encore, la plus-value réalisée sur une vente immobilière. Sans oublier, un héritage ou une donation.

Financer son achat immobilier neuf avec un prêt immobilier

Pour compléter votre apport personnel, et selon vos capacités financières mensuelles, deux formules de prêt immobilier sont envisageables. La plus fréquente est le crédit immobilier amortissable, avec des mensualités à échéance constante. Le montant des intérêts, calculés sur le capital restant dû, diminue au fur et à mesure des mensualités tandis que la part de capital à rembourser augmente. Le prêt in fine est plus utilisé dans un montage financier patrimonial, tel qu’un investissement locatif adossé à un contrat d’assurance vie. Avec ce type de prêt, les mensualités sont uniquement constituées par les intérêts à payer. Le remboursement du capital est différé à l’échéance du prêt.

Autre paramètre d’un prêt immobilier : le taux, fixe ou variable. À taux fixe, le montant des mensualités sont connues à l’avance, ce qui permet de se projeter jusqu’au terme du prêt. En période de taux bas, le taux fixe est aussi plus intéressant. Un taux variable peut être opportun dans une optique de remboursement anticipé du prêt. En principe, les prêts à taux variable ne prévoient pas de pénalités en cas de remboursement avant le terme, ce qui n’est pas le cas pour les prêts à taux fixe.

Le PTZ pour faciliter un premier achat immobilier neuf

Le Prêt à taux zéro (PTZ) s’adresse plus particulièrement aux primo-accédants. Mais, les accédants à la propriété qui étaient locataires au cours des deux années précédentes peuvent aussi bénéficier de ce prêt sans intérêt, qui équivaut à une avance d’argent gratuite.

Sous condition de respecter les plafonds de ressources, le PTZ permet de financer une partie du prix d’achat ou de construction de la résidence principale sur tout le territoire jusqu’au 31 décembre 2019, puis dans les zones A, A bis et B1 jusqu’au 31 décembre 2021. De plus, les conditions de financement du prêt sont aménageables selon les ressources du foyer : le remboursement peut s’échelonner jusqu’à 25 ans, avec un différé possible entre 5 et 15 ans. [1]

Autre avantage du PTZ, il peut être combiné avec un ou plusieurs autres prêts tels que le Prêt d’accession sociale (PAS), le Prêt conventionné (PC), le prêt immobilier bancaire classique, un prêt épargne logement et d’autres prêts complémentaires, par exemple le prêt Action logement.

Les autres prêts aidés pour financer un achat immobilier neuf

Le prêt d’accession sociale (PAS) permet de bénéficier d’un taux réduit pour aider à l’accession sociale à la propriété, si vos revenus ne dépassent pas les plafonds fixés. Il peut totalement financer un achat immobilier neuf ou être cumulé avec un PTZ, plus avantageux car sans intérêt. Le prêt conventionné (PC) est une autre variante de prêt aidé. Son taux plafonné est plus élevé que celui du PAS, mais ce prêt est accessible sans condition de ressources, dans les établissements de crédit ayant signé une convention avec l’État, pour financer l’achat de la résidence principale.

Le prêt locatif social (PLS) est destiné aux candidats à la propriété dans une optique d’investissement locatif. Avec un taux réglementé, indexé sur la rémunération du Livret A, il permet de financer entre 50 % et 100 % de la construction d’un logement en contrepartie de sa mise en location entre 15 et 30 ans. Selon une convention signée avec l’État, elle est réservée à l’occupation du logement à titre de résidence principale par des locataires respectant les conditions de ressources, et avec un loyer plafonné. Le PLS peut être complété par un prêt immobilier classique. Outre un taux préférentiel, ce type d’opération vous fait bénéficier d’une TVA à taux réduit de 5,5 % sur le logement et d’une exonération de taxe foncière pendant 25 ans voire 30 ans s’il répond à certains critères environnementaux (label BBC notamment). [2]

Par ailleurs, si vous êtes salarié ou fonctionnaire, votre employeur peut vous proposer des conditions avantageuses pour financer un achat immobilier, tel que le prêt Action Logement (ex 1% patronal).

Vendre avant d’acheter : les solutions pour financer un nouvel achat immobilier

Vous êtes propriétaire d’un logement et souhaitez acheter plus grand pour agrandir votre famille ou plus petit si vos enfants ont déjà pris leur envol ? Et vous n’avez pas encore fini de rembourser votre prêt immobilier ? Pour financer un nouvel achat immobilier neuf avant de vendre votre logement actuel, la solution courante est d’opter pour un prêt transitoire, appelé prêt relais. Il permet d’acheter sans attendre, en payant seulement des intérêts mensuels sur la somme empruntée (environ 70 % de la valeur du bien à vendre après déduction du capital restant dû). Ce prêt relais est entièrement remboursé dès la vente finalisée. Puis, si vous avez souscrit un crédit immobilier pour votre nouveau logement, vous réglez normalement les mensualités de prêt.

Si le crédit sur votre premier logement a déjà été soldé, une alternative au prêt relais est le prêt achat-revente. Celui-ci intègre, dans une même ligne de crédit, l’avance de la banque et un crédit relais sur une durée maximum de deux ans. L’avantage est de n’avoir qu’une mensualité à régler mais les intérêts à payer peuvent être plus élevés que dans le cadre d’un prêt relais, où la base de calcul est réduite du capital restant dû sur la valeur du bien à vendre.

Les démarches pour obtenir un prêt immobilier

Vous êtes décidé à acheter et souhaitez souscrire un prêt immobilier pour vous aider à financer votre achat immobilier neuf ? Il reste à accomplir les démarches pour obtenir votre prêt. Commencez par contacter votre banque pour lui présenter votre projet immobilier et voir les conditions de prêt qu’elle peut vous proposer en tant que client. Pour cela, il vous faut réunir toutes les pièces nécessaires permettant de constituer votre dossier de demande de prêt immobilier. Cependant, n’hésitez pas à faire jouer la concurrence en sollicitant un courtier en crédit immobilier afin d’obtenir la meilleure offre de prêt. Traitant de gros volumes, le courtier a une marge de négociation plus importante qu’un particulier pour bénéficier de conditions de prêt avantageuses.

[1] https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F10871

[2] http://www.financement-logement-social.logement.gouv.fr/le-financement-des-pls-a1192.html