Pourquoi investir dans le neuf ?

Investir dans le neuf allie les avantages d’acquérir un logement moderne et performant aux bénéfices d’un placement locatif. Par ailleurs, plusieurs dispositifs incitatifs permettent d'optimiser la fiscalité d'un investissement locatif dans le neuf. Autant de raisons qui font de l’immobilier neuf un investissement particulièrement attractif.

Sécuriser son épargne grâce à l'immobilier neuf

Quand se pose la question d’épargner ou de placer une somme d’argent, l’investissement immobilier figure souvent dans le haut de classement des placements préférés. Symbole de robustesse, la pierre véhicule une image de valeur refuge, notamment recherchée pendant les périodes économiques incertaines. Investir dans un bien concret, dont la valeur résiste ou s’apprécie avec le temps, est avant tout un choix rationnel. Au-delà de sa fonction première de logement, l’immobilier est un placement de choix si vous êtes soucieux de préserver votre épargne.

Investir dans le neuf pour se constituer un patrimoine durable

L’immobilier neuf a toute sa place dans la construction et la pérennisation de votre patrimoine. Investir dans le neuf ou en Vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), c'est faire l’acquisition d’un bien bâti selon les dernières normes en vigueur avec la qualité d’ouvrage de VINCI Immobilier, dans le suivi de la Réglementation environnementale 2020 (RE2020) ou du label Bâtiment basse consommation (BBC).

C’est aussi l’assurance d’investir dans un logement moderne, économe en énergie et couvert par les garanties spécifiques aux constructions neuves pendant dix ans (garanties de parfait achèvement, biennale et décennale).

Autant d’arguments qui motivent la demande locative et faciliteront la mise en location de votre bien. Les nombreux atouts de l’immobilier neuf vous permettront d’apprécier les bénéfices de votre investissement sur le long terme.

Diversifier son patrimoine en ajoutant une dose d'immobilier neuf

Vous êtes déjà propriétaire d’un logement et cherchez à investir dans un autre type de bien immobilier ? Pour un budget restreint, l’investissement dans une place de parking ou un box est une solution intéressante. Les offres sont assez rares mais elles sont généralement très rentables. Autre alternative au logement, celle d'investir dans un local commercial. Ce placement peut s’avérer beaucoup plus rentable qu’un investissement dans une habitation. Dans un secteur en construction, le potentiel de développement de la zone de chalandise est déterminant pour la réussite de l’opération.

Chez VINCI Immobilier, nous mettons notre expertise au service de vos projets d’investissement dans tout type d’actifs immobiliers neufs.

Protéger et transmettre à ses proches : différentes possibilités grâce à l'immobilier

Investir dans le neuf est aussi une solution pour mettre vos proches à l’abri en cas d’accident de la vie ou pour préparer votre succession : protéger votre conjoint et vos enfants avec une source de revenus complémentaires, leur transmettre un toit pour se loger ou un capital à réaliser par la vente du bien.

Vous avez aussi la possibilité d’optimiser la transmission de votre patrimoine immobilier, avec une donation de votre vivant. La donation de la nue-propriété d’un bien immobilier vous permet en effet de profiter d’un abattement de 100 000 € par enfant tous les 15 ans. Les droits de donation étant calculés sur la valeur de la nue-propriété en fonction de l’âge, plus la donation est réalisée jeune, moins les droits à payer sont élevés. Et vous conservez l’usufruit, donc la possibilité de percevoir des revenus locatifs jusqu’à votre décès. À ce moment-là, l’usufruit rejoindra la nue-propriété sans droit supplémentaire à régler par vos héritiers.

Autre possibilité d’anticiper la transmission de votre patrimoine immobilier : la constitution d’une Société civile Immobilière (SCI). Il est plus facile de transmettre et de répartir des parts sociales d’une SCI, que vos héritiers pourront choisir de conserver ou de céder, qu’un bien en indivision, auquel cas un accord unanime est indispensable pour le vendre. De plus, il est possible de réaliser de nouveaux investissements immobiliers via une SCI.

Générer des revenus complémentaires en investissant dans le neuf

Acheter un appartement ou une maison pour louer offre une source de revenus, que ce soit pour compléter vos revenus d’activité ou pour préparer votre retraite.

Selon le prix d’acquisition, le mode de financement de votre investissement locatif (apport personnel et/ou emprunt à rembourser), le montant des loyers à percevoir et des charges à déduire, vous pouvez estimer à l’avance à combien s’élèvera votre revenu complémentaire. À l’inverse, vous pouvez prévoir quel complément mensuel sera nécessaire pour compenser votre perte de revenu afin de maintenir votre niveau de vie pendant la retraite.

Immobilier neuf : acheter à crédit pour bénéficier de l'effet de levier

L’immobilier est le seul actif patrimonial procurant un revenu, qui peut être financé par un prêt immobilier, avec ou sans apport. Pour vous accorder un prêt, les banques comptent en effet sur la perception des loyers pour couvrir une partie ou la totalité des mensualités de remboursement. L’immobilier locatif est ainsi à la portée d’un large public d’investisseurs.

En période de taux d’intérêt bas, en particulier, investir dans le neuf au moyen d’un emprunt se présente même comme une solution d’épargne plus opportune en vue de compléter vos revenus ou de préparer votre retraite, que les produits bancaires et financiers sécuritaires peu rémunérateurs (Livret A, compte sur livret, fonds en euros des contrats d’assurance vie…).

Si vous financez une partie de votre placement immobilier à crédit, voire la totalité, tenez compte de la durée de remboursement du prêt avant de profiter pleinement de revenus complémentaires réguliers. En supposant un financement total par un emprunt sur 20 ans, investir dans le neuf au cours de la quarantaine est la période idéale pour vous assurer des revenus complémentaires à la retraite.

Optimiser son rendement locatif avec les atouts du neuf

En investissant dans le neuf, le confort et la qualité des prestations (isolation thermique et acoustique, performance énergétique…) justifient des niveaux de loyers plus élevés que dans l’ancien, pour des biens de surface équivalente et dans un environnement similaire. En intégrant les charges, les frais d’entretien et de réparation, le tout rapporté au coût de revient (incluant les frais de notaires et les frais annexes), l’immobilier neuf offre généralement un meilleur rendement locatif que l’ancien. Et vous gagnerez un supplément de revenus avec la location meublée comparé à la location vide.

Le recours à l’emprunt peut vous permettre d’optimiser un peu plus le rendement locatif de votre investissement dans le neuf. C’est le cas lorsque la rentabilité locative est supérieure au taux de prêt. En empruntant, votre enrichissement s’accroît grâce à l’effet de levier du crédit, et cela d’autant que le différentiel entre le rendement locatif et le coût de l’emprunt est important. En outre, les intérêts d’emprunt sont déductibles de vos revenus fonciers imposables.

Pour approfondir ce point, découvrez comment faire un calcul de rentabilité d’un investissement locatif.

Réduire ses impôts, c'est possible grâce à l'immobilier neuf

Il existe différents dispositifs fiscaux dans l'immobilier neuf. En voici un aperçu.

Le LMNP

En investissant dans le neuf, vous avez aussi la possibilité d’accéder aux avantages fiscaux de la location d’un logement meublé. Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) est attribué dès lors que vous percevez des revenus issus d’une location meublée et respectez certains seuils.

Il vous permet de bénéficier d’un abattement fiscal de 50 % sur vos recettes locatives (régime micro-BIC) ou de déduire l’ensemble de vos charges locatives (régime réel).

De plus, une spécificité de la location meublée est la déductibilité fiscale du prix d’achat du bien immobilier et de ses meubles (hors terrain), sous forme d’amortissements calculés annuellement. En pratique, il arrive souvent que la totalité des charges neutralisent les revenus locatifs et vous exonèrent d’impôt. Si ces charges (hors amortissements) génèrent un déficit, celui-ci peut être reporté pendant 10 ans sur des revenus de même nature (BIC). La part d’amortissement qui ne peut être déduite est, par ailleurs, reportable et cumulable avec les amortissements restant, sans limite de montant ni de temps.

Au global, la déductibilité de l’ensemble des charges dans le cadre d’un investissement en LMNP peut vous permettre de percevoir des revenus peu ou non fiscalisés pendant 10 à 20 ans.

Le LMNP classique

Le LMNP non géré constitue la première déclinaison du LMNP. Il consiste pour un particulier à faire l'acquisition d'un logement qu'il louera et meublera lui-même. Cette solution peut s'avérer plus flexible, mais comporte aussi quelques inconvénients.

Le LMNP géré

Au-delà des intérêts fiscaux, l’investissement en LMNP peut se faire en résidence services. On parle alors de LMNP géré.

Les résidences services répondent à une forte demande locative sur chacun des marchés où ce type d’hébergement se développe (étudiants, seniors...). Ce type d'investissement offre aussi un grand confort au propriétaire-bailleur du logement puisque la gestion locative est entièrement déléguée à l’exploitant de la résidence. C’est lui qui s’occupe de la mise en location, de trouver un locataire, de recevoir et reverser les loyers et de gérer l’entretien et les réparations du bâtiment. L’investisseur n’a qu’à percevoir les revenus, l’ensemble des conditions locatives étant régies par le bail commercial, dont le montant du loyer, la répartition des charges et taxes.

Les autres dispositifs de défiscalisation immobilière

Parallèlement, il existe d'autres dispositifs fiscaux dans le neuf :

• La loi Denormandie, qui permet de réaliser des travaux dans un logement vacant en vue de le vendre à un tarif abordable ;
• Le LLI ou logement locatif intermédiaire. Réservé aux personnes morales dont les sociétés civiles immobilières (SCI), ce dispositif est associé à plusieurs conditions (plafonds de revenus et de loyers, mixité sociale...) ;
• La nue-propriété. Le nu-propriétaire limite les frais et la fiscalité liés à son investissement. Au bout d'une certaine période, la pleine propriété est reformée.

Réaliser une plus-value à la revente en misant sur la qualité des immeubles neufs

Si vous avez opté pour un dispositif d’aide à l’investissement dans le neuf, au terme de votre engagement de location, vous aurez la possibilité de choisir entre la poursuite de la location pour continuer de percevoir un complément de revenu, la récupération du bien pour vous loger ou le vendre. Dans tous les cas, un bien acheté neuf sera plus avantageux. De simples travaux de rafraîchissement sont plus faciles à entreprendre et beaucoup moins coûteux que des travaux de réparation ou de rénovation. En cas de vente, les diagnostics immobiliers à effectuer seront aussi moins nombreux.

Nos experts VINCI Immobilier vous accompagnent dans votre réflexion et parcours d’acquisition pour réaliser votre projet d’investissement dans les meilleures conditions immobilières.