Pourquoi acheter dans le neuf ?

Interview de José Campuzano, Chef des ventes - Direction commerciale île de France chez VINCI Immobilier

Vous avez un projet d’achat immobilier ? Chez VINCI Immobilier, nous avons à cœur de faciliter votre choix et de vous accompagner dans toutes les étapes de votre expérience d’achat. L’immobilier neuf a de nombreux atouts pour vous séduire. Garanties de construction, économies d’énergie, logement aux dernières normes, aides au financement, fiscalité incitative… Acheter dans l’immobilier neuf vous procure des avantages indéniables.

Pourquoi acheter dans le neuf

Accéder à la propriété pour se loger et protéger sa famille

Plus des trois quarts des Français locataires aimeraient devenir propriétaires. Chez les jeunes actifs, l’envie d’accéder à la propriété est encore plus marquée : 89 % des locataires âgés de 25 à 34 ans rêvent d’être propriétaires (1). Et vous ? Pour bon nombre d’entre nous, l’achat immobilier est le projet de toute une vie. Devenir propriétaire a d’abord un côté rassurant, souvent recherché lorsqu’on souhaite s’installer pour fonder une famille ou agrandir son foyer. Acheter dans l’immobilier neuf apparaît alors comme une décision naturelle pour y établir sa résidence principale. Parmi ses avantages, l’achat en VEFA (Vente en l’état futur d’achèvement) vous permet de choisir un logement à votre goût en bénéficiant de garanties de construction (garanties de parfait achèvement, biennale et décennale). Tout pour vivre confortablement et préparer sereinement l’avenir : vous constituer un patrimoine puis le transmettre à vos proches le moment venu, ou vendre votre bien immobilier pour réaliser de nouveaux projets. L’immobilier neuf offre de bonnes perspectives de revente et la possibilité de percevoir, le plus souvent, une plus-value.

 

L’achat immobilier, une autre façon d’épargner

Au-delà de l’envie de posséder un logement bien à soi, la décision d’acheter ou louer pour vous loger relève d’un choix financier. Acheter dans l’immobilier neuf est la solution pour bénéficier d’un appartement ou d’une maison moderne, bien équipé et ne plus verser de loyers à fonds perdu. Si vous empruntez pour acquérir votre logement, les mensualités de prêt à rembourser vous amènent indirectement à économiser. À l’échéance de votre prêt, vous avez deux possibilités : profiter du bien dont vous êtes propriétaire pour y vivre ou le louer, et éventuellement passer à l’achat d’une résidence secondaire en continuant à économiser. Vous pouvez aussi choisir de récupérer votre épargne accumulée sous forme de capital grâce à la vente de votre bien avec peut-être, en prime, une plus-value.

 

Loi Pinel : des réductions d’impôt en faveur de l’immobilier locatif neuf

Acheter et louer pendant un temps peut vous permettre d’épargner indirectement en bénéficiant d’un coût d’acquisition réduit sur un logement neuf. L’immobilier locatif ouvre différentes opportunités fiscales, qui offrent aux propriétaires la possibilité de réaliser des économies d’impôt. La plus connue est le dispositif Pinel. En achetant un logement neuf ou en VEFA sous la loi Pinel, la mise en location de votre bien sur une durée minimale de 6 ans peut vous permettre d’obtenir une réduction d’impôt sur vos revenus de 12 % (calculée sur le prix d’acquisition), allant jusqu’à 21 % si vous louez pendant 12 ans, en respectant l’ensemble des conditions locatives (loyers et ressources du locataire plafonnés). Votre économie totale d’impôt peut ainsi s’élever jusqu’à 63 000 € sur 12 ans et alléger d’autant le coût d’achat de votre bien immobilier.

Si vous achetez pour louer ou pour habiter le logement ultérieurement, l’avantage fiscal est un élément supplémentaire à prendre en compte dans le plan de financement d’un achat dans l’immobilier neuf. Et la mise en location du logement pendant une période participe à rembourser les mensualités de prêt grâce aux loyers perçus.

Des avantages fiscaux attractifs pour la location meublée

Dans l’immobilier locatif neuf, vous pouvez aussi accéder à des mesures fiscales avantageuses portant plus spécifiquement sur la location meublée. Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), voire professionnel (LMP) selon vos revenus locatifs, est particulièrement intéressant. En louant un logement meublé, ce statut vous permet de bénéficier d’un abattement fiscal de 50 % sur vos recettes locatives (régime micro BIC) ou de déduire l’ensemble de vos charges locatives, y compris le prix d’achat du bien et des meubles sous forme d’amortissements annuels (régime réel). Dans le deuxième cas, lorsque vos charges égalisent ou excèdent vos revenus locatifs, vous ne payez pas d’impôt. Si elles génèrent un déficit foncier, celui-ci est reportable pendant 10 ans sur des revenus de même nature. La location meublée vous offre donc la possibilité de percevoir des revenus locatifs peu ou non fiscalisés. Et cela, sans durée de location imposée.

Par contre, si votre logement meublé se trouve dans une résidence avec services (pour étudiants, seniors autonomes ou dépendants) et bénéficie en plus de la réduction d’impôt de la loi Censi-Bouvard (11 % sur le prix d’acquisition hors taxes), vous vous engagez à louer pendant 9 ans.

Achat dans le neuf : un coût de revient plus avantageux

Acheter dans l’immobilier neuf ou l’ancien, vous hésitez ? Le seul critère du prix peut avoir un effet dissuasif et vous faire oublier les nombreux avantages du neuf. Sur l’annonce immobilière, le prix d’achat d’un logement neuf est généralement plus cher qu’un bien ancien aux caractéristiques comparables (superficie, emplacement…). Mais les apparences peuvent être trompeuses. En se basant sur le coût de revient d’un achat immobilier, souvent le neuf peut s'avérer moins cher que l’ancien. Le prix facial n’est pas le seul critère à considérer dans votre décision d’achat immobilier. Des coûts supplémentaires immédiats entrent en compte, notamment les frais de notaire, et d’autres dans la durée, comme les travaux ou les coûts d’usage (consommation énergétique, mises aux normes, etc.).

Des frais de notaire réduits dans l’immobilier neuf

C’est un des avantages importants d’un achat immobilier : les frais de notaire sont moins chers dans le neuf que dans l’ancien. Ils représentent 2 à 3 % du prix du d’achat pour un logement neuf alors qu’ils avoisinent les 7-8 % pour un bien ancien. La principale raison de cet écart est très simple : le prix d’un bien neuf est exprimé toutes taxes comprises (TTC). Autrement dit, il intègre déjà des taxes : celles de la TVA au taux de 20 % (ou à 5,5 % dans certains cas). En revanche, la TVA n’est plus appliquée sur le prix de vente d’un bien ancien. Des taxes sont donc ajoutées au montant des frais de transaction à régler au notaire : elles représentent entre 5 et 6 % des frais de notaire dans l’ancien. Pour comparer les prix du neuf et de l’ancien, il est donc nécessaire d’ajouter les frais de notaire afin d’avoir une vision plus juste du coût des biens.

Bénéficier d’un logement aux dernières normes

Si vous hésitez encore entre un achat dans le neuf et l’ancien, prenez bien en compte tous les éléments qui peuvent peser dans votre budget. À commencer par des travaux de rénovation à prévoir avant d’habiter un logement ancien ou qui seront à entreprendre dans un avenir plus ou moins proche. Plus le bien est ancien, plus les travaux sont conséquents et coûteux : ravalement, réfection de la toiture, isolation thermique, mise aux normes électriques, des ascenseurs… Les logements anciens qui ont du charme sont bien souvent énergivores.

En revanche, un achat dans l’immobilier neuf vous garantit l’acquisition d’un logement conforme aux dernières normes de construction en vigueur. Conjugué à l’attention que nous prêtons à la qualité des matériaux utilisés chez VINCI Immobilier, c’est l’assurance de profiter sereinement de votre achat immobilier pendant de longues années.

Le confort énergétique et acoustique au service de la qualité de vie

Meilleure isolation thermique, système de chauffage plus performant, recours à l’énergie renouvelable, qualité de l’air, l’immobilier neuf allège votre facture d’énergie. Depuis le 1er janvier 2013, l’application obligatoire de la règlementation thermique (RT 2012) pour tout permis de construire est la garantie d’acheter un logement neuf économe en énergie et respectueux de l’environnement. De plus, l’architecture et l’orientation des bâtiments valorisent l’éclairage naturel pour une meilleure luminosité et la qualité des matériaux de construction utilisés améliore l’isolation phonique. Des facteurs sources d’un confort de vie optimal qui s’ajoutent aux nombreuses autres raisons d’acheter dans l’immobilier neuf.

Financer son premier achat neuf : les atouts du PTZ

Vous avez trouvé le bien idéal pour vous loger, il ne vous reste plus qu’à le financer. Vous pouvez bénéficier de différents avantages financiers pour vous aider à concrétiser votre premier achat, dont les prêts aidés. Le plus connu est le prêt à taux zéro (PTZ). Cette avance d’argent sans intérêt facilite l’achat de la résidence principale des primo-accédants respectant les plafonds de ressources. Il permet de financer jusqu’à 40 % du prix d’achat d’un logement neuf sur tout le territoire (jusqu’au 31 décembre 2019, puis dans les zones A, A bis et B1 jusqu’au 31 décembre 2021). Et ses conditions de financement s’adaptent aux ressources de votre foyer : la durée de remboursement peut aller jusqu’à 25 ans, avec une possibilité de différé entre 5 et 15 ans.

Les autres prêts et aides financières à l’achat dans le neuf

Le Prêt d’accession sociale (PAS) vous fait bénéficier d’un taux avantageux si vos revenus ne dépassent pas les plafonds fixés. Ce prêt aide plus particulièrement l’accession sociale à la propriété et peut couvrir la totalité du financement de votre achat immobilier neuf ou être cumulé avec un PTZ. Autre variante : le prêt conventionné (PC). Son taux d’intérêt est plus élevé mais vous pouvez bénéficier de ce prêt sans condition de ressources pour l’achat de votre résidence principale.

Les collectivités locales - à savoir les communes, les départements et/ou les régions – peuvent également accorder des aides qui permettent aux ménages d’acquérir un logement sur leur territoire. Outre l’accession sociale, des initiatives locales favorisent l’accession à la propriété à prix maîtrisé, appelé aussi accession intermédiaire. Par ailleurs, si vous êtes salarié ou fonctionnaire, vous pouvez parfois obtenir des conditions avantageuses pour un achat immobilier auprès de votre employeur, comme un prêt Action Logement (ex 1% patronal).

Un taux de TVA plus avantageux dans les quartiers en rénovation urbaine

En règle générale, le taux de TVA est de 20 % pour l’acquisition d’un bien immobilier. Toutefois, vous pouvez bénéficier d’une TVA à taux réduit à 5,5 % pour l’achat d’un logement neuf, acquis en VEFA ou que vous avez fait construire pour votre résidence principale, lorsqu’il est situé dans une zone d’aménagement et de rénovation urbaine (ANRU) ou un Quartier prioritaire de la ville (QPV), avec un prix d’achat plafonné et sous condition des ressources du foyer. Certains programmes immobiliers, dont le permis de construire a été accordé avant le 31 décembre 2013, ont bénéficié d’une TVA à 7 %. Le taux a été revu à la baisse à 5,5 % à compter de 2014.

Une TVA réduite signifie un prix d’achat plus bas, vous donnant un coup de pouce supplémentaire pour accéder à la propriété. Et cela, sans renoncer au confort des normes de construction.

Exonération temporaire de la taxe foncière sur un logement neuf

Acheter dans l’immobilier neuf peut vous permettre de bénéficier d’avantages fiscaux mis en place par l’État pour encourager les ménages à acquérir un bien neuf et soutenir le secteur de la construction. L’un d’eux porte sur vos impôts locaux : dans de nombreuses communes, un logement neuf, occupé à titre de résidence principale ou secondaire, vous fait bénéficier d’une exonération temporaire de taxe foncière pendant les deux années qui suivent l’achèvement de la construction. Selon les villes, cette exonération concerne toutes les habitations neuves ou est appliquée seulement aux logements financés par un prêt conventionné ou un prêt aidé jusqu’à la moitié du prix d’achat, ou un PTZ.

Immobilier neuf : des avantages à la revente

Dans un projet d’achat immobilier, il est utile de se projeter jusqu’à la revente du bien. Un logement de qualité et performant sur le plan énergétique est toujours plus facile à vendre. De plus, les diagnostics immobiliers obligatoires à fournir pour le dossier de vente sont moins nombreux et coûteux pour un logement récent. Votre bien aura sans doute même pris de la valeur avec le temps. S’il s’agit de votre résidence principale et que vous réalisez une plus-value lors de la vente, vous bénéficiez d’une exonération d’impôt.

(1) Sondage Opinionway pour Artémis Courtage, Les Français et la propriété immobilière, février 2019

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