LMNP non géré : définition, fonctionnement et avantages

Le dispositif du loueur en meublé non professionnel (LMNP) propose de nombreux avantages. Il est notamment possible de déléguer la gestion locative de son bien immobilier à un exploitant professionnel à travers la signature d’un bail commercial. C’est ce qui se passe en cas d’investissement dans une résidence services (résidence senior, résidence étudiante). Mais il est également possible d’investir dans le cadre du LMNP non géré. Explications.

Quelle est la définition du LMNP non géré ?

Le LMNP non géré consiste à assurer personnellement la gestion de son bien loué avec le statut de loueur en meublé non professionnel.

Qu’est-ce que le LMNP non géré ?

Lorsqu’on parle de la location meublée non professionnelle, on fait souvent référence au LMNP géré. Ce type d’investissement locatif se rapporte à l’achat d’un appartement meublé en résidence gérée (résidence étudiante, résidence seniors…) et à la signature d’un bail commercial avec un exploitant professionnel.

Par opposition au LMNP géré, le LMNP non géré consiste, pour un investisseur, à faire l’acquisition d’un bien neuf ou ancien en vue de le meubler puis de le mettre en location par ses propres moyens. Le LMNP non géré s’inscrit ainsi dans le cadre de la location classique.

Quelles sont les conditions du LMNP non géré ?

Bien évidemment, pour pouvoir pratiquer le LMNP non géré, il est indispensable de respecter les conditions inhérentes au statut de loueur en meublé non professionnel. Pour être éligible au statut LMNP, il est ainsi nécessaire de respecter au moins une des deux conditions suivantes :

• soit percevoir des revenus provenant de la location meublée inférieurs à 23 000 € par an
• soit avoir des revenus issus de l’activité LMNP d’un montant inférieur à la somme totale des revenus du foyer, toutes catégories confondues (salaires, pensions de retraite, bénéfices industriels et commerciaux…).

Par ailleurs, le LMNP non géré suppose de garnir le logement dans les conditions prévues par la loi. La liste des meubles obligatoires LMNP est disponible sur le portail officiel Service Public. Elle comprend notamment une literie (avec couette ou couverture), une table, des sièges, des équipements de cuisson et des ustensiles de cuisine, des luminaires, un réfrigérateur, des rideaux ou des volets, et d’autres meubles ou équipements essentiels à la vie quotidienne. Dans le cadre du LMNP géré, le propriétaire fait généralement l’acquisition d’un « pack de meubles » préconçu. Dans le cadre du LMNP non géré, c’est à l’investisseur lui-même d’acheter et d’installer les meubles indispensables.

Enfin, le loueur en LMNP non géré doit accomplir l’ensemble des obligations comptables et fiscales qui sont applicables à sa situation. Cela inclut notamment la déclaration de début d’activité et l’immatriculation, la constitution et la transmission de la liasse fiscale chaque année, ou encore la déclaration du locataire au 1^er janvier de l’année dans le cadre de la fonctionnalité « Gérer mes biens immobiliers » du site internet des impôts. L’appui d’un expert-comptable LMNP peut s’avérer très utile afin de mener à bien toutes ces démarches.

Fonctionnement du LMNP non géré

Dans le cadre du LMNP classique en résidence services (résidence étudiante, résidence seniors…), c’est un exploitant professionnel qui se charge de la gestion quotidienne du bien immobilier.

Dans le cadre du LMNP non géré, c’est le propriétaire qui assure directement la gestion locative de son bien. Voici le récapitulatif des grandes étapes de la gestion d’un bien LMNP non géré :

• Acquérir un logement vide, dans le neuf ou dans l’ancien. Il peut s’agir d’un appartement ou d’une maison. Seule condition : le bien immobilier ne doit pas se situer dans une résidence services, auquel cas l’investisseur s’inscrit dans le cadre du LMNP géré ;
• Garnir le logement avec l’ensemble des meubles et équipements obligatoires. Il est important de conserver l’ensemble des justificatifs et preuves d’achat des éléments de mobilier en cas de contrôle par l’administration fiscale ;
• Déclarer le début d’activité LMNP notamment en obtenant un numéro de Siret, en déclarant le début d’activité et en précisant le régime d’imposition choisi ;
• Trouver un locataire et effectuer la remise des clés. Cette étape peut se révéler assez chronophage dans la mesure où elle nécessite de créer et de publier une petite annonce immobilière, d’étudier les dossiers de locataires et d’effectuer les visites, de choisir un locataire, de rédiger le bail de location LMNP, de faire l’état des lieux d’entrée et la remise des clés et bien d’autres choses encore ;
• Déclarer les recettes tirées de la location meublée en respectant les règles fiscales en vigueur ;
• Effectuer les travaux de remise en état nécessaires au départ du locataire ou en cours de location.

Différences entre LMNP géré et non géré

L'investissement en LMNP géré correspond à l'investissement en résidence services. Le gestionnaire signe un bail commercial avec l'investisseur et sous-loue ensuite le bien (à un étudiant dans le cas d'une résidence étudiante, par exemple).

L'investissement en LMNP non géré correspond à l'investissement LMNP dans le parc diffus, c'est-à-dire dans un logement meublé classique.

Quels sont les avantages et inconvénients du LMNP non géré ?

Un bien LMNP non géré présente des avantages… mais aussi quelques inconvénients. On fait le point.

Avantages d’un LMNP non géré

Dans le cadre du LMNP non géré, l’investisseur conserve la maîtrise de son bien. Il peut ainsi le récupérer pour le vendre ou l’occuper, en respectant les règles de préavis applicable à la location meublée. La reprise du bien est moins aisée dans le cadre d’un investissement en résidence services.

Le LMNP non géré permet également à l’investisseur de fixer lui-même le loyer. Il dispose ainsi d’une plus grande latitude pour piloter ses recettes locatives, même s’il doit naturellement toujours tenir compte des caractéristiques intrinsèques de son bien et de la réalité du marché immobilier local.

En LMNP non géré, l’investisseur peut meubler le bien comme il l’entend et avec le niveau de standing qu’il souhaite. Si le propriétaire souhaite viser une clientèle haut de gamme (par exemple, une clientèle d’affaires), il peut choisir des meubles et équipements plus luxueux. Inversement, si le bien loué en LMNP non géré se destine plutôt à des étudiants ou de jeunes actifs, il est possible d’ajuster le budget des meubles en conséquence.

De plus, l’investisseur bénéficie de la flexibilité du bail de location meublée. La durée du bail d’habitation meublée est d’un an. Un bail commercial (LMNP géré) dure, lui, au minimum 9 ans.

Enfin, comme son nom l’indique, le LMNP non géré permet de bénéficier des avantages fiscaux du statut LMNP… comme pour une location en résidence gérée. En choisissant le régime réel, il est ainsi possible de déduire des revenus locatifs un ensemble de charges déductibles et d’amortissements liés à la valeur comptable du bien et des meubles.

Inconvénients d’un LMNP non géré

En revanche, avec le LMNP non géré, l’investisseur ne bénéficie pas de la sécurité du bail commercial. Dans le cadre d’un bail commercial signé avec un exploitant professionnel, l’investisseur bénéficie en effet d’une certaine visibilité sur les revenus versés pendant la durée du bail. Il est également protégé contre la vacance locative dans la mesure où c’est le gestionnaire de la résidence qui se charge de trouver le locataire et doit verser le loyer investisseur que le logement soit occupé ou non.

En outre le garnissage du logement peut s’avérer plus onéreux dans le cadre du LMNP non géré car chaque meuble ou équipement est acheté individuellement. Il n’est pas possible de réaliser des économies d’échelle ni de négocier avec les fournisseurs.

Comment choisir entre LMNP géré et non géré ?

Vous envisagez de réaliser un investissement locatif et hésitez entre LMNP géré et non géré ? Le choix entre l’une et l’autre solution dépend avant tout de votre profil et de vos envies. Si vous vous intéressez de près aux questions immobilières et fiscales, si vous disposez de certaines connaissances en la matière, alors vous pouvez tout à fait vous tourner vers le LMNP non géré. Si, en revanche, vous disposez de peu de temps, avez peu d’appétence pour la gestion et les relations avec les locataires, ou craignez de commettre des erreurs au niveau des formalités, alors il peut être opportun de vous orienter vers le LMNP géré. Le bail commercial apporte également une sécurité supplémentaire.

Dans les deux cas, vous bénéficierez d’une fiscalité attractive dans le cadre du statut de loueur en meublé non professionnel.

Quelles sont les obligations fiscales liées au LMNP non géré ?

Le propriétaire doit :

• Acheter un bien immobilier vide dans le neuf ou l’ancien qui ne se trouve pas dans une résidence services ;
• Meubler son bien selon la liste des équipements officielle ;
• Déclarer le régime locatif au Centre des impôts ;
• Respecter les conditions liées au régime LMNP.

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