Le Val-de-Marne est une bonne option pour faire de l’investissement locatif près de Paris. Avant de décider d’investir dans le Val-de-Marne, découvrez le profil immobilier et le potentiel locatif du département.
Quel est le prix moyen par m² dans le Val-de-Marne ?
D'après le site Meilleursagents.com, au 1er mars 2024, le prix au mètre carré de l’immobilier dans le Val-de-Marne s’élève à 5 173 €/m² en moyenne pour les appartements. La ville la plus chère du Val-de-Marne est Saint-Mandé (9 423 €/m² pour un appartement), tandis que la moins chère du département 94 est Villeneuve-Saint-Georges (3 014 €/m² pour un appartement).
Quelle est l’évolution du prix du marché sur les dernières années dans le Val-de-Marne ?
Le prix des appartements dans le Val-de-Marne est en baisse sur les 2 dernières années :
- - 4,3% sur 1 an ;
- - 4,9% sur 2 ans.
La dépréciation est encore plus marquée pour les maisons, avec des baisses respectives de - 7,1% et -7,9%.
Mais à plus long terme, la tendance est à la hausse. Le prix moyen des appartements a augmenté de 8,7% sur les 5 dernières années et de 17,6% sur les 10 dernières années.
D’après le Figaro Immobilier, l’augmentation est identique dans l’ancien et dans l’immobilier neuf dans le Val-de-Marne.
Les villes du Val-de-Marne où les prix de l’immobilier augmentent le plus depuis 1 an sont :
- Sucy-en-Brie (+ 10%) ;
- Valenton (+ 9%) ;
- Le Kremlin-Bicêtre (+ 7%).
À l’inverse, les villes suivantes sont celles où les prix de l’immobilier ont le plus baissé :
- Arcueil (- 9%) ;
- Périgny (- 7%) ;
- Fresnes (- 7%).
Quels sont les facteurs d’attractivité en Val-de-Marne ?
Le Val-de-Marne est l’un des trois départements de la petite couronne de Paris. Cette proximité de Paris est un atout pour le département qui profite de l’attractivité de la capitale tout en offrant des prix immobiliers en moyenne 45% moins chers qu’à Paris. Le Val-de-Marne est bien desservi par les transports en commun avec 5 lignes de RER, 3 lignes de métro, 137 lignes de bus et 2 lignes de tramway.
Le Val-de-Marne abrite beaucoup d’étudiants et de jeunes actifs, ce qui crée une forte demande locative. Cette population mobile réduit aussi le risque de vacance locative.
Enfin, le Val-de-Marne propose un cadre de vie paisible. Le département comprend 80 km de berges (Seine et Marne), 587 km d’itinéraires de promenades et de randonnées, et 20 parcs et espaces naturels départementaux.
Que faut-il savoir avant d’investir dans le Val-de-Marne ?
Les biens immobiliers dans le Val-de-Marne sont éligibles au dispositif de défiscalisation Pinel. Parmi les 47 communes du département, les 18 villes suivantes sont classées en zone A bis : Arcueil, Bry-sur-Marne, Cachan, Charenton-le-Pont, Fontenay-sous-Bois, Gentilly, L’Haÿ-les-Roses, Ivry-sur-Seine, Joinville-le-Pont, Le Kremlin-Bicêtre, Maisons-Alfort, Nogent-sur-Marne, Le Perreux-sur-Marne, Saint-Mandé, Saint-Maur-des-Fossés, Saint-Maurice, Villejuif, Vincennes. Les autres communes du département sont classées en zone A.
Rappelons que les plafonds de loyers les plus élevés du dispositif Pinel s’appliquent aux zones A et A bis.
Quel rendement locatif espérer dans le Val-de-Marne ?
Les prix d’achat dans le Val-de-Marne sont relativement élevés, ce qui affecte la rentabilité des investissements. Comptez en moyenne entre 3 et 4% de rendement locatif.
D’après le site ouinvestir.net, le rendement locatif pour les appartements varie entre 2,24% et 8,70%, avec une moyenne de 5,59%. Pour les maisons, la fourchette va de 1,81% à 7,26%, avec une moyenne de 3,41%.
Les villes du Val-de-Marne qui affichent la meilleure rentabilité locative sont les suivantes :
- Meilleursagents.com recommande Villeneuve-Saint-Georges (rentabilité brute de 6,6%) ;
- Capital.fr conseille Ivry-sur-Seine (rentabilité brute supérieure à 7%) ;
- Seloger.com préconise Saint-Mandé, Vincennes, Nogent-sur-Marne, Saint-Maur-des-Fossés et Villeneuve-le-Roi.
Quels sont les grands projets de développement urbain en cours du Val-de-Marne ?
De grands projets urbains pourraient impacter la valeur des biens immobiliers dans le Val-de-Marne, par exemple :
- Grand Paris Express : ce projet de renforcement du réseau de transport public prévoit de nouvelles lignes, avec 15 nouveaux arrêts dans le Val-de-Marne ;
- Programme de renouvellement urbain de 262 millions d’euros approuvés en fin 2023 : ce projet prévoit notamment 120 millions d’euros d’investissement dans une dizaine de quartiers prioritaires, ainsi que 206 millions d’euros pour soutenir des investissements périphériques.
Dans quels quartiers investir dans le Val-de-Marne ?
- L'Haÿ-les-Roses : L’Haÿ-les-Roses est une ville prisée du Val-de-Marne. Avec son emplacement idéal à 10 minutes de Paris, L’Haÿ-les-Roses reste une ville tranquille et agréable à vivre ;
- Orly : Orly offre un centre-ville aux airs de village, mais la ville est très dynamique, en particulier grâce à son aéroport. Le prix moyen à Orly s’élève à 3 483 €/m² ;
- Saint-Mandé : les familles apprécient particulièrement le cadre de vie paisible et verdoyant de Saint-Mandé. Ce secteur prisé fait partie des plus chers du Val-de-Marne ;
- Nogent-sur-Marne : cette commune va accueillir une nouvelle ligne de métro, devenant ainsi mieux connectée aux quartiers d’affaires et aux pôles économiques. Les prix immobiliers y sont relativement élevés, avec des biens plus abordables dans le vieux Nogent ;
- Saint-Maur-des-Fossées : la commune de Saint-Maur-des-Fossés affiche un charme urbain au milieu de la verdure. Ses prix compétitifs attirent les jeunes familles.
Le Val-de-Marne, en bref
- Population : 1 415 367 habitants
- Villes : 47 communes
- Transport : 5 lignes de RER, 3 lignes de métro
- Immobilier : 45% moins cher que Paris
- Nature : 80 km de berges
Nos résidences dans le Val de Marne
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(a) TVA à 5,5% sous réserve que les conditions de l'article 278 sexies 11° du Code Général des Impôts soient remplies. Applicable dans le cadre de l’acquisition d’une résidence principale neuve, dans la limite d’un plafond de prix d’achat, aux personnes physiques dont les ressources - à la date de signature du contrat préliminaire ou à défaut, à la date du contrat de vente - ne dépassent pas les plafonds prévus pour le bénéfice de l’aide personnalisée au logement (APL) conformément à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation. La TVA à 5,5% est applicable uniquement aux opérations réalisées en zone ANRU ou situées à moins de 300 m de cette zone. Dans la limite des stocks disponibles. Renseignements et conditions disponibles en espace de vente.
(b) TVA à 7% sous réserve que les conditions de l'article 278 sexies 11° du Code Général des Impôts soient remplies. Applicable dans le cadre de l’acquisition d’une résidence principale neuve, dans la limite d’un plafond de prix d’achat, aux personnes physiques dont les ressources - à la date de signature du contrat préliminaire ou à défaut, à la date du contrat de vente - ne dépassent pas les plafonds prévus pour le bénéfice de l’aide personnalisée au logement (APL) conformément à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation. La TVA à 7% est désormais applicable uniquement aux opérations situées à plus de 300 et à moins de 500 m d'une zone ANRU et dont le permis de construire a été déposé avant le 31 décembre 2013 conformément aux dispositions de l'article 29,III-B de la loi de finance du 29 décembre 2013. Dans la limite des stocks disponibles. Renseignements et conditions disponibles en espace de vente.
(c) Le BRS ou Bail Réel Solidaire est un dispositif juridique qui permet à un Organisme de Foncier Solidaire (OFS) de dissocier le foncier du bâti. Sur le terrain acquis par l’OFS, un programme immobilier résidentiel est construit et les ménages qui respectent certaines conditions de ressources peuvent y acquérir un logement. Grâce au BRS, ces ménages acquéreurs conservent les droits réels sur leur logement pour une durée allant de 18 à 99 ans, en échange d’une redevance payée à l’OFS. L’éligibilité au BRS n’est pas garantie par VINCI Immobilier, les conditions d’application étant fixées et vérifiées par l’administration fiscale. Renseignements et informations disponibles auprès de nos conseillers commerciaux ou à l’adresse : https://www.vinci-immobilier.com/achat-immobilier/acheter-neuf/bail-reel-solidaire
(d) Prix maîtrisés : L’accession à prix social ou à prix maîtrisé est soumise à certaines conditions comme le non dépassement des plafonds de ressources, l’usage du bien comme résidence principale et l’obligation de ne pas avoir été propriétaire les deux dernières années précédant l’acquisition du bien. Conditions détaillées des dispositifs à l'accession aidée disponibles auprès d’un conseiller en espace de vente.
(e) Le Dispositif Malraux (article 199 tervicies du CGI) permet à l’acquéreur d’un immeuble ancien situé dans un site patrimonial remarquable couvert par un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur de bénéficier d’une réduction d'impôt sur le revenu égale à 30% des dépenses de travaux mises à sa charge. Compatible avec le régime de la Vente d’Immeuble à Rénover (VIR), les dépenses éligibles à cette réduction d’impôt sont celles correspondant au prix des travaux réalisés par le vendeur et effectivement payées par l’acquéreur tel que prévu au contrat. Ces dépenses sont retenues dans la limite de 400.000 euros appréciée sur une période globale de quatre ans et doivent être versées par le contribuable jusqu’au 31 décembre de la 3ème année suivant celle de la délivrance de l’autorisation d’urbanisme soit jusqu’au 31 décembre 2026 au cas présent. Dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux, le contribuable s’engage à donner le logement en location nue pendant une durée de 9 ans à usage de résidence principale d’un locataire autre que le propriétaire, un membre de son foyer fiscal ou un ascendant/descendant. Aucune condition de ressources ou de plafonnement du loyer (en dehors des communes appliquant le plafonnement des loyers) ne sont applicables à la mise en location. Le non-respect de l’engagement de conservation et de location du logement ou des conditions de mise en location entrainent la remise en cause de la réduction d’impôt obtenue. La réduction d’impôt Malraux n’est pas soumise au plafonnement des niches fiscales et le montant de réduction d’impôt non imputée sur l’imposition des revenus de l’année de versement des dépenses travaux y ayant ouvert droit est reportable sur l’impôt sur le revenu des trois années suivantes. Votre acquisition poursuit un objectif patrimonial pouvant comprendre un volet fiscal. Votre investissement repose sur la réalisation de travaux immobiliers pour lesquels un professionnel sera votre maître d’ouvrage au travers d’une Vente d’Immeuble à Rénover (VIR) au sens des articles L.262-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation assortie d’une Garantie Financière d’Achèvement (GFA).
Toute publicité relative à une opération d'acquisition de logement destiné à la location et susceptible de bénéficier des dispositions prévues aux articles 199 tervicies, 199 sexvicies et 199 novovicies du code général des impôts :
1° Permet raisonnablement de comprendre les risques afférents à l'investissement ;
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