Comment calculer le plafond de loyer en loi Pinel ?

L’investissement en loi Pinel est soumis à plusieurs conditions. Il convient notamment de respecter le plafond de loyer en loi Pinel.

À quoi correspond le plafond de loyer en loi Pinel ?

Le plafond de loyer Pinel est exprimé par mois, par mètre carré et charges non comprises.

Le plafond de loyer Pinel d’un logement peut varier selon que le bail est conclu en métropole ou en Outre-mer. Il peut également s’avérer plus ou moins élevé en fonction de la localisation du bien.
 

Quelles sont les zones éligibles à la loi Pinel ?

Il existe en effet différentes zones en loi Pinel : zone A bis, zone A, zone B1 et zone B2. Depuis le 1er janvier 2018, seules les zones A bis, A et B1 sont éligibles à la loi Pinel. Cependant, la loi de finances pour 2019 a maintenu le dispositif dans les zones B2 et C. Cette exception est limitée aux acquisitions ayant fait l’objet d’une demande de permis de construire avant le 31 décembre 2017, avec signature de l’acte authentique avant le 15 mars 2019.

Cet avantage fiscal étant destiné à stimuler l’offre de logements neufs dans les zones le plus tendues, le zonage du dispositif tient compte de l’évolution du marché immobilier en métropole comme en Outre-mer.

Pour rappel, en 2023, le découpage des différentes zones est le suivant :

Zone

Composition

Zone A

Agglomération de Paris, partie française de l’agglomération genevoise, agglomérations et communes aux loyers très élevés (Lyon, Montpellier, Lille, Marseille…), Côte d’Azur

Zone A bis

Paris et sa petite couronne

Zone B1

Une partie de la grande couronne parisienne, métropoles de plus de 250 000 habitants, grandes agglomérations aux loyers élevés (La Rochelle, Bayonne…)

Zone B2

Villes de grande couronne non situées dans les zones A bis, A et B1, communes où les prix immobiliers et les loyers sont relativement élevés

Zone C

Reste du territoire

 

Plafond loi Pinel : attention à ne pas confondre

Le plafond de loyer en loi Pinel ne doit pas être confondu avec deux autres plafonds que sont :

  • D’une part, le plafond global de la loi Pinel. L’avantage fiscal est en effet accordé dans la limite d'un plafond global de 300 000 € et de 5 500 €/m² ;
     
  • D’autre part, le plafond global des niches fiscales de 10 000 €/an. La loi Pinel est soumise à ce plafond et ouvre donc droit à une réduction de l’impôt sur le revenu plafonnée à 10 000 € par an.

 

Comment faire le calcul du plafond de loyer en loi Pinel ?

En métropole et pour l’année 2023, les plafonds applicables sont les suivants :

Localisation du logement

Plafonds mensuels de loyer au m²

Zone A bis

17,62 €

Zone A

13,09 €

Zone B1

10,55 €

Zone B2 (sur agrément)

9,17 €

Le plafond de loyer en loi Pinel varie en fonction d’un coefficient multiplicateur qui s’applique à la surface du logement : 0,7 + 19/surface utile. Ce coefficient permet de tenir compte des caractéristiques du logement, puisque le loyer est dégressif en fonction de la surface.

Exemple de calcul de plafond de loyer en loi Pinel en fonction de la surface du logement :

Pour un logement de 100 m² situé en zone A, le plafond de loyer est égal à : 13,09 x (0,7 + 19/100) = 11,65 €.

De plus, la révision des plafonds de loyers se fait au 1er janvier de chaque année en fonction des variations annuelles de l’indice de révision des loyers (IRL) du 2e trimestre.

 

Que sont les plafonds de loyers modulés ?

Les plafonds de loyers en loi Pinel peuvent être réduits en fonction de particularismes locaux. Cette réduction doit être décidée par le préfet de région qui fait connaître les nouveaux plafonds de loyers par voie d’arrêté. Les plafonds de loyers modulés font l’objet des mêmes conditions que les plafonds de loyers classiques (coefficient multiplicateur, révision des loyers en fonction de l’IRL).

Les plafonds de loyers modulés s’appliquent :

  • Aux logements dont l’acte authentique d’acquisition est signé à compter de la date d’entrée en vigueur de l’arrêté ;
     
  • Aux logements dont la demande de permis de construire est déposée après cette date.

Une expérimentation régionale a ainsi lieu en Bretagne. Ce « Pinel breton » s’applique dans 58 communes. Selon les cas, c’est l’intégralité du territoire de la commune ou une partie seulement qui est éligible au dispositif. Lorsqu’une partie de la commune uniquement est éligible, le découpage se fait soit à la maille de l’Iris (îlot regroupé pour l’information statistique – les quartiers), soit à la maille du carreau de 200 mètres par 200 mètres. Les plafonds de loyer sont modulés par commune par arrêté préfectoral. Les plafonds de ressources des locataires sont les mêmes que ceux déterminés pour la loi Pinel au plan national. L’expérimentation bretonne, qui devait initialement prendre fin en 2022, a été prorogée jusqu’au 31 décembre 2024.

 

Quelles sont les autres conditions de la loi Pinel ?

L’investissement en loi Pinel doit répondre à plusieurs critères ou conditions. Le plafond de loyer fait partie des conditions liées à la location. Afin de bénéficier du dispositif, il convient également de tenir compte :

  • Des conditions liées à l’investissement immobilier. La réduction d’impôt loi Pinel s’applique aux logements neufs, en l’état futur d’achèvement ou faisant l’objet de travaux de réhabilitation. De plus, l’avantage fiscal Pinel ne s’applique plus aux logements individuels ou pavillonnaires depuis le 1er janvier 2021. Seuls les logements situés dans un immeuble collectif sont concernés. Le logement doit être loué nu : il ne peut par conséquent pas s’agir d’une location meublée. L’appartement Pinel doit également atteindre un certain niveau de performance énergétique défini à l'article 46 AZA octies-0 A de l’annexe 3 du code général des impôts ;
     
  • Des conditions liées au locataire. Le revenu fiscal de référence du locataire doit être inférieur à certains plafonds. De plus, le locataire peut être l’ascendant ou le descendant du propriétaire, à condition de ne pas faire partie du même foyer fiscal.

Bon à savoir, les investissements réalisés au travers de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) investies en loi Pinel bénéficient des mêmes conditions attractives que ceux réalisés par les particuliers. « La souscription de parts de SCPI permet également de bénéficier du dispositif, à condition que 95% de cette souscription soit investie dans des logements éligibles au dispositif et loués dans les conditions qu’il prévoit », précise le ministère de la Cohésion des territoires et des relations avec les collectivités territoriales sur son site internet.

Il est très important de respecter les conditions de la loi Pinel. Le non-respect de ces engagements entraîne en effet la perte de l’avantage fiscal. Pour en savoir plus sur les autres conditions relatives à la loi Pinel, vous pouvez consulter notre guide loi Pinel accessible gratuitement sur notre site.

 

Comment faire une simulation d’investissement loi Pinel ?

Une simulation d’investissement loi Pinel doit vous permettre de répondre aux questions suivantes : la zone d’implantation de votre bien est-elle située dans une zone éligible à la loi Pinel ? Quel sera le montant de votre réduction d’impôt ? À combien s’élèvent le montant du loyer plafond et les ressources maximales des locataires ?

Pour effectuer votre calcul de plafond de loyers et estimer le montant de votre réduction d’impôt, nous mettons à votre disposition un simulateur Pinel gratuit. Grâce à ce simulateur, vous pourrez également tester les différents paramètres de votre financement immobilier (durée de crédit, apport personnel…).

 

Loi Pinel : quelles sont les dernières évolutions ?

Afin de tenir compte de l’impact de la crise sanitaire liée à la Covid-19, qui a pu se traduire par le ralentissement voire l’arrêt de certains chantiers, l’administration fiscale a mis en place un dispositif dérogatoire en 2022. Le délai d’achèvement des logements ou des travaux est ainsi prolongé de 30 mois.

Le dispositif Pinel a été prorogé pour 2023 et 2024, avec des taux de réduction d’impôt dégressifs :

En 2023, la réduction d’impôt passe :

  • De 12% à 10,5% pour un engagement de location de 6 ans ;
     
  • De 18% à 15% pour un engagement de location de 9 ans ;
     
  • De 21% à 17,5% pour un engagement de location de 12 ans.

En 2024, les taux de réduction Pinel enregistreront une nouvelle baisse et passeront :

  • De 10,5% à 9% sur 6 ans ;
     
  • De 15 à 12% sur 9 ans ;
     
  • De 17,5% à 14% sur 12 ans.

Autre nouveauté de 2022, le décret n° 2022-384 du 17 mars 2022 a mis en place un nouveau dispositif dérivé de la loi Pinel, appelé Pinel + ou Super Pinel. Les logements éligibles seront à la fois plus grands, plus performants sur le plan énergétique mais aussi mieux exposés. Autre critère de confort à respecter, les logements concernés devront disposer d’un extérieur dont la surface est réglementée, et se situer dans un quartier prioritaire de la politique de la ville. Les contribuables qui feront l’acquisition d’un logement respectant ces nouveaux critères ainsi que les autres conditions de la loi Pinel pourront continuer de bénéficier des taux historiques de réduction d’impôt, soit :

  • Une réduction d’impôt de 12% pour un engagement de location de 6 ans ;
     
  • Une réduction d’impôt de 18% pour un engagement de location de 9 ans ;
     
  • Une réduction d’impôt de 21% pour un engagement de location de 12 ans.

 

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