Est-ce que mon propriétaire peut vendre avant la fin du bail ?

Vous occupez un bien loué et votre propriétaire a décidé de mettre en vente le logement ? Vous vous interrogez sur vos droits et possibilités ? On fait le point en détail.

Revente du logement : quels sont les droits du propriétaire ?

Le propriétaire peut tout fait vendre le logement qu’il loue avant la fin du bail ou à la fin du bail. Le logement peut être vendu loué. Ce type d’opération peut notamment intéresser un investisseur à la recherche de revenus immédiats.

Si le nouveau propriétaire souhaite habiter le logement ou le louer à son tour, il doit respecter certaines conditions.

Revente du logement : quels sont les droits du locataire ?

Le locataire bénéficie :

· D’un droit de préemption. Si le locataire occupe le bien à titre de résidence principale, il bénéficie d’un droit de priorité pour acheter le logement. Il dispose d’un délai de 2 mois pour faire part de son souhait d’acquérir le logement et ses dépendances. Cette demande doit être formulée par lettre recommandée avec accusé de réception. En cas de silence du locataire après 2 mois, le droit de préemption est réputé levé.

· D’un délai de préavis. Si le locataire ne souhaite pas acquérir le logement mis en vente, le propriétaire doit donner congé à son locataire.

Quel préavis quand un propriétaire vend ?

Le préavis est de 3 mois avant la date d’échéance du bail dans le cadre d’une location meublée et de 6 mois avant la fin du contrat de bail dans le cadre d’une location vide.

La lettre de congé doit être adressée au locataire soit par lettre recommandée avec accusé de réception, soit par acte d’huissier. Dans sa lettre, le propriétaire doit mentionner clairement le motif du congé (c’est-à-dire la vente), le prix et les conditions de vente du logement loué, la description du logement ainsi que les conditions de l'offre de vente au locataire (telles qu’énoncées dans les 5 premiers alinéas du II de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989).

Puis-je contester la revente du logement que je loue ?

Le locataire peut contester le motif du congé (préavis de vente) donné par le propriétaire. Dans ce cas, le locataire estime que son propriétaire a prétexté la vente dans le but de récupérer son logement, sans jamais avoir eu l’intention d’exécuter un tel projet. Pour cela, il doit avoir la preuve que le propriétaire n'avait pas l'intention de vendre le logement. Ce type de procédure reste donc extrêmement incertain.

Bon à savoir, il existe certaines situations dans lesquelles le locataire est protégé :

· Si le locataire a moins de 65 ans à la date d’échéance du bail, il est considéré comme protégé dès lors qu’il a à sa charge un locataire de plus de 65 ans ou que les revenus cumulés de l’ensemble des personnes composant le foyer sont inférieurs à certains montants. Par exemple, si le locataire est une personne seule et vit à Paris, le revenu à ne pas dépasser pour un congé donné en 2022 est de : 24 316€.

· Si le locataire a plus de 65 ans à la date d’échéance du bail, le locataire est protégé si ses revenus sont inférieurs à certains montants à la date de la notification.

S’il s’avère que le locataire est protégé, il bénéficie du renouvellement automatique du bail. Il existe cependant trois exceptions à ce renouvellement : lorsque le propriétaire a lui-même plus de 65 ans, lorsque le propriétaire a lui-même des revenus inférieurs aux montants maximum fixés par le même barème que pour le locataire et si le propriétaire propose au locataire une solution de relogement.

Un propriétaire peut également souhaiter récupérer son logement afin de s’y installer de façon définitive ou provisoire. Il est également susceptible de désirer louer son bien immobilier à un proche (conjoint, descendant, partenaire de PACS…). Si tel est le cas, le propriétaire doit avertir son locataire au moins 6 mois avant la fin du bail. Il doit notifier cette décision par écrit, par lettre recommandée avec avis de réception.

Envie d’en apprendre davantage sur les droits du locataire ? VINCI Immobilier vous informe dans un article complet sur le sujet.