Questions Immobilier

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Quel apport pour un investissement immobilier ?

La plupart des banques consentent à prêter de l’argent sans apport personnel dans le cadre d’un investissement immobilier locatif, à condition de présenter un projet d’acquisition viable (rentable sur le long terme).

Combien d’apport pour un investissement immobilier ?

Comme pour un achat immobilier « classique » (dans le but d’acquérir une résidence principale), il est souvent indispensable d’en passer par un emprunt bancaire pour financer un investissement immobilier. La question de l’apport personnel se pose donc forcément. Combien d’apport vous faut-il pour obtenir un emprunt et ainsi réaliser votre projet d’investissement locatif ? La réponse est simple : vous n’avez pas besoin d’un apport. Du moins, dès lors que vous réunissez ces deux conditions.

  • un profil d’emprunteur sérieux ;
  • un projet d’investissement immobilier pertinent et au risque mesuré.

La fiscalité d’un investissement locatif étant attractive, vous pouvez compenser les dépenses consenties au titre des mensualités d’emprunt par les loyers perçus et les déductions fiscales (intérêts d’emprunt déductibles, abattements et/ou réduction d’impôt Pinel).

Des conditions d’emprunt et une fiscalité attractives

La question de la légitimité de l’utilisation d’une épargne personnelle dans le cadre d’un investissement immobilier se pose d’autant plus en cette période de taux d’intérêt bas. En effet, plus les conditions d’emprunt sont attractives (1,37 % pour un « bon taux » sur 20 ans, 0,93 % pour un « taux excellent » sur la même période, moins il est utile de puiser dans son épargne pour financer l’acquisition d’un bien locatif, l’effort d’épargne consacré à ce placement étant limité.

De plus, il faut noter que les intérêts d’emprunt d’un investissement locatif sont entièrement déductibles des loyers perçus, tout comme les charges diverses – à condition de choisir le régime réel d’imposition. Pour 12 000 euros de revenus locatifs annuels, avec 8 000 euros d’intérêts et 2 000 euros de charges, la base imposable n’est plus que de 2 000 euros. Sachant que les intérêts d’emprunt baissent avec le temps.

À cela, il faut ajouter l’éventuelle réduction d’impôt si vous achetez sous le régime Pinel (acquisition d’un bien immobilier neuf destiné à être mis en location pour une durée allant de 6 à 12 ans). La réduction consentie peut atteindre 21 % du prix d’achat, dans la limite d’un plafond de 300 000 euros au global et de 5 500 euros du mètre carré, soit un maximum de 63 000 euros d’économies.

Un apport personnel conservé au titre de l’épargne

Dans ces conditions, la question de savoir combien d’apport injecter dans votre projet d’investissement immobilier locatif se pose moins. Si vous disposez d’un apport personnel, il est plus intéressant de le conserver sur un placement d’épargne comme une assurance-vie, dès lors que le taux de rendement de ce placement est plus élevé que le taux d’emprunt du crédit immobilier.

Le cas particulier du prêt in fine : combien d’apport ?

Finalement, le recours à l’apport personnel dans le cadre d’un investissement n’est indispensable que dans un cas de figure : pour obtenir un crédit in fine, dont les mensualités sont composées uniquement des intérêts et des frais d’assurance, tandis que le capital est remboursé à échéance du prêt en une seule fois. Dans ce cas précis, la banque peut demander un apport personnel placé sur un support financier (au sein du même établissement bancaire) qui équivaut à au moins 30 % de la somme empruntée, somme qui sera ensuite complétée par des versements volontaires afin de reconstituer le capital dû au terme du financement.

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