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Investissement immobilier
Investir dans l'immobilier neuf

Défiscaliser en loi Pinel : pourquoi ?

Avantages fiscaux de la loi Pinel

Les appartements neufs acquis en métropole et loués selon les conditions requises par la loi Pinel, offrent à leurs propriétaires une remise d'impôts :

  • de 12 % du prix de revient pour une durée d'engagement de 6 ans ;

  • de 18 % du prix de revient pour une durée d'engagement de 9 ans ;

  • de 21 % du prix de revient pour une durée d'engagement de 12 ans.

La déduction fiscale est équitablement répartie chaque année sur le montant de l'impôt, et la durée d'engagement est modulable au cours de l'investissement.

Il est possible de cumuler plusieurs investissements immobiliers en loi Pinel, dans la limite de 300 000 € par an. La déduction fiscale peut atteindre 6 000 € an. Elle entre dans le plafonnement des niches fiscales (10 000 €).

Ainsi, pour un investissement dans l'immobilier neuf de 300 000 € en Pinel, il est possible de déduire jusqu'à 63 000 € sur 12 ans, à raison de 5 250 € par an.

Le dispositif Pinel autorise le déficit foncier, ce qui permet d'accroître la réduction d'impôts, sans entrer dans le plafonnement des niches fiscales. Les investisseurs en loi Pinel peuvent ainsi afficher un déficit foncier les premières années si les conditions sont réunies (charges supérieures aux revenus locatifs). La faiblesse du montant des loyers est un facteur favorisant le déficit foncier.

Les conditions d'un investissement immobilier en Loi Pinel

La déduction fiscale du dispositif Pinel est soumise à plusieurs conditions :

  • acheter un logement neuf ou en VEFA, respectant la RT 2012 ;

  • acheter un bien situé dans une zone éligible (grandes et moyennes agglomérations) ;

  • la mise en location doit débuter dans les 12 mois qui suivent la livraison du logement ;

  • louer le bien nu à un locataire sous un certain plafond de ressources, utilisant le logement comme résidence principale ;

  • pratiquer un loyer respectant un plafonnement légèrement inférieur à celui en vigueur dans le même secteur.

L'investissement est par ailleurs limité à 5 500 €/m2, et la réduction d'impôts ne peut pas être reportée d'une année sur l'autre.

Par ailleurs, les plafonds varient selon la zone géographique et la composition du foyer du locataire.

Contrairement au dispositif Duflot, son prédécesseur, le dispositif Pinel permet de louer le bien à un ascendant ou un descendant.

Les atouts d'un investissement dans l'immobilier neuf

Pour bénéficier du dispositif Pinel, l'investissement immobilier doit cibler un logement neuf. Un achat qui est gage de sécurité, en raison des nombreux atouts du neuf :

  • une consommation énergétique réduite, grâce à une construction conçue dans le respect de la RT 2012 et du label BBC. Les matériaux utilisés et la disposition favorisent une meilleure isolation et une plus grande luminosité, pour baisser les besoins en énergie. Les équipements (chauffage, etc.) sont également moins énergivore, ce qui garantit une consommation nettement inférieure à l'immobilier ancien ;

  • une assurance construction valable 10 ans, également connue sous le terme de garantie décennale, qui évite des frais de réparation durant la durée de l'investissement ;

  • une localisation géographique qui cible les grandes et moyennes agglomérations en proie à une tension sur le marché locatif, en raison d'une demande supérieure à l'offre ;

  • une facilité de mise en location, grâce à un plafonnement des loyers qui garantit un loyer compétitif et donc attractif auprès des locataires.

Valoriser son patrimoine immobilier avec le dispositif Pinel

Avec le dispositif Pinel, il est possible de se constituer un patrimoine immobilier à moindre frais. L'immobilier permet d'investir à crédit, tout en bénéficiant de plusieurs avantages financiers qui réduisent l'écart de coût entre l'immobilier neuf et l'ancien :

  • déductions fiscales ;

  • frais de notaire réduits (2 % à 3 % du prix d'achat, contre 6 % à 7 % dans l'ancien) ;

  • exonération de taxe foncière les deux premières années.

Ajoutés aux revenus locatifs générés par la mise en location, ces avantages contribuent à couvrir le coût de l'investissement pendant la durée d'engagement. Au terme de celle-ci, l'investisseur peut disposer de son bien immobilier comme il l'entend :

  • bénéficier d'un revenu locatif, idéal comme complément à une pension de retraite ;

  • vendre le logement et réaliser une plus-value immobilière ;

  • utiliser le logement comme résidence principale ou secondaire.

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