Comment déduire les frais de gestion locative en LMNP ?

La gestion locative d’un bien immobilier entraîne un certain nombre de frais. Selon le régime fiscal choisi, il est possible de déduire de vos recettes locatives le montant des frais de gestion locative.

Quels sont les propriétaires concernés par la déduction des frais de gestion locative ?

Les propriétaires concernés par la déduction des frais de gestion locative sont ceux qui ont opté pour le régime réel d’imposition. On vous explique comment cela fonctionne concrètement.

Lorsque vous devenez loueur en meublé non professionnel (LMNP), vous avez le choix entre deux régimes d’imposition :

• Soit vous optez pour le régime micro-BIC. Vous bénéficiez alors d’un abattement forfaitaire de 50%. Ce choix est particulièrement intéressant lorsque le montant des charges effectivement supportées est inférieur à la moitié des loyers annuels encaissés ;
• Soit vous vous décidez pour le régime réel. Dans ce cas, vous pouvez déduire vos charges pour leur montant réel. Vous devez alors lister et évaluer le montant de vos charges déductibles.

Quels sont les frais de gestion locative déductibles ?

Le montant des charges que vous pouvez déduire dans le cadre de votre location LMNP est strictement encadré.

À quoi correspondent les charges déductibles ?

Le Bulletin officiel des finances publiques (Bofip) précise ainsi que les dépenses éligibles sont celles qui sont engagées par les propriétaires « au titre de l’administration et de la gestion des immeubles qui procurent des revenus imposables dans la catégorie des revenus fonciers ». Elles doivent « être effectivement payées par le propriétaire au cours de l’année d’imposition et être justifiées ».

Pour en savoir plus sur le concept et le périmètre des charges déductibles, vous pouvez consulter notre page dédiée à cette thématique.

La liste des frais de gestion locative déductibles

La liste complète des frais de gestion locative déductibles est spécifiée par le e) du 1° du I de l’article 31 du code général des impôts (CGI). Il s’agit :

• Des frais de rémunération des gardes et concierges ;
• Des frais de procédure et des frais de rémunération, honoraire et commission versés à un tiers pour la gestion des immeubles ;
• Des autres frais de gestion, forfaitairement fixés à 20 € par local.

Est-il possible de déduire les frais d’agence pour la gestion locative du logement ?

Il est possible, pour un propriétaire, de déduire les frais payés à une agence immobilière lorsque celle-ci est chargée de conclure la mise en location du bien. Les frais de gestion locative sont en effet considérés comme des frais d’administration et de gestion du bien. Sont notamment concernées les prestations de réalisation des différents diagnostics nécessaires à la mise en location du bien ; de création et de diffusion d’annonces de location ; d’analyse et de sélection des dossiers de locataires ; de réalisation des visites et de leurs comptes-rendus ; de réalisation des états des lieux d’entrée et de sortie ; et de rédaction et de signature du bail de location.

Il est également possible de déduire certaines prestations annexes, telles que :

• La souscription d’assurances pour le compte du propriétaire bailleur (garantie des loyers impayés, assurance propriétaire non occupant…) ;
• La récupération des cautions auprès du locataire et leur restitution au moment du départ de l’occupant ;
• La facturation et l’encaissement des loyers ;
• La collecte de l’attestation d’assurance habitation du locataire ;
• La révision annuelle des loyers ;
• Le suivi des éventuels travaux et réparations ;
• La représentation du propriétaire à l’assemblée générale de la copropriété ;
• Le renouvellement éventuel du bail ou le suivi de la résiliation de ce dernier.

Comment se déroule le processus de déclaration de ces frais ?

Les modalités de déclaration diffèrent selon le type de location :

• S’il s’agit d’une location vide, les frais d’agence déductibles des revenus fonciers doivent être reportés sur la ligne 221 du formulaire de déclaration 2044 annexe à la déclaration de revenus 2042, intitulée « Frais d’administration et de gestion du bien » ;
• S’il s’agit d’une location meublée, c’est-à-dire le cas qui nous intéresse ici, la déclaration des charges liées aux frais de gestion s’effectue sur le formulaire 2031, en C2b.

Quelles erreurs éviter lors de la déclaration des frais ?

Plusieurs erreurs doivent être évitées par le contribuable :

• Déduire des charges non réellement supportées par le propriétaire ;
• Ne pas déduire le bon montant de charges ;
• Ne pas conserver ses justificatifs ;
• Déduire des charges correspondant à la mauvaise année de référence.

Quelle est la différence entre les dépenses déductibles en micro-foncier et au régime réel ?

Dans le cadre du régime micro-foncier, l’abattement est forfaitaire et il n’est pas possible de déduire les frais de gestion locative pour leur montant réel. Dans le cadre du régime réel, il est possible de déduire les charges réelles. Ainsi, la déduction des frais de gestion locative n’est possible que dans le cadre du régime réel.

Pour aller plus loin, découvrez 5 points à connaître à propos de la gestion locative saisonnière.