Quels sont les avantages fiscaux du LMNP ?

La location meublée non professionnelle (LMNP) demeure un choix incontournable si vous souhaitez réaliser un investissement locatif. Quels sont les avantages fiscaux auxquels vous pouvez prétendre ? Et comment faire votre choix ?

Quel régime fiscal pour une location meublée ?

Les revenus tirés de la location meublée sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ce régime d’imposition s’applique quel que soit le type de location.

Les revenus de location sont imposés dans la catégorie des BIC, que le logement soit loué à titre de résidence principale ou secondaire (locations saisonnières, location de gîtes ruraux, de chambres d’hôtes).

Au sein de la catégorie des BIC, il est possible, pour l’investisseur, d’arbitrer entre deux options fiscales :

  • D’une part, le régime forfaitaire (ou micro-BIC). Ce régime s’applique de plein droit si les recettes du foyer fiscal issues de la location meublée sont inférieures ou égales à 72 600€ (176 200€ pour les meublés de tourisme classés). Dans le cadre de ce régime, l’investisseur bénéficie d’un abattement forfaitaire de 50% sur ses recettes locatives. Cette déduction est portée à 71% pour les meublés de tourisme. Dans le cadre de la location meublée classique, cela signifie donc que le loueur en meublé est imposé dans sa tranche d’imposition sur la moitié des recettes perçues (loyers charges comprises). Au-delà de ce seuil, il n’est pas possible de bénéficier d’une déduction supplémentaire de charges ou d’amortissements.
     
  • D’autre part, le régime réel. Avec ce régime, le loueur en meublé peut déduire un certain nombre de charges telles que l’entretien et la réparation du logement, les frais d’assurance et de gestion, les frais de comptabilité ou encore les intérêts d’emprunt. De plus, le régime du LMNP réel permet d’amortir le bien immobilier et les meubles qui le garnissent, en fonction d’un barème bien précis. Pour cela, il faut que les locaux et le mobilier soient inscrits à l’actif. Bon à savoir, si le loueur a fait l’acquisition de son logement l’année de la déclaration, il aura la possibilité de déduire les frais de notaire liés à l’achat du logement, ainsi que les honoraires d’agence. Seule condition : ces dépenses doivent être comptabilisées l’année de leur décaissement. Si le loueur ne respecte pas cette règle, alors ces dépenses ne seront plus déductibles et considérées comme perdues.

 

avantage fiscal location meublée

Location meublée : comment choisir le dispositif fiscal adapté ?

Le choix du dispositif fiscal le mieux adapté à votre situation dépend avant tout du niveau de vos charges :

  • Si vos charges sont inférieures à 50% de vos recettes locatives, alors vous avez plutôt intérêt à opter pour le régime micro-BIC.

 

  • Si vos charges dépassent la moitié des revenus tirés de la location meublée, alors vous avez plutôt intérêt à vous tourner vers le régime réel.

Pourquoi investir dans la location meublée ?

La location meublée comporte de très nombreux avantages :

  • Vous avez la possibilité de facturer un loyer plus élevé compte tenu du fait que le logement soit loué meublé et équipé. Dans un logement meublé, un locataire n’a plus qu’à poser ses valises. Cela représente donc un avantage considérable par rapport à une location vide.
     
  • Vous limitez les risques liés aux impayés de loyers : la durée du bail est limitée à un an et vous pouvez ainsi changer de locataire plus facilement. Si vous avez des difficultés à recouvrer vos loyers, cette souplesse vous permet donc de rebondir plus facilement.
     
  • Votre logement est plus attractif du point de vue des locataires et cela peut vous permettre de louer plus rapidement. Lorsque vous achetez à crédit, vous devez rembourser, chaque mois, une échéance d’un certain montant. Mieux vaut avoir un loyer à percevoir en face, au risque de voir votre trésorerie s’éroder à vitesse grand V.
     
  • Vous bénéficiez d’une fiscalité avantageuse, notamment dans le cadre du LMNP avec amortissement. Ce régime fiscal vous permet de déduire une partie du prix de revient du bien correspondant à sa perte de valeur comptable.

LMNP : quels sont les avantages spécifiques aux résidences services ?

Lorsque vous investissez en LMNP dans une résidence services, vous bénéficiez des avantages du LMNP mais aussi :

  • De la possibilité de récupérer la TVA (taxe sur la valeur ajoutée). Dans la mesure où les loyers sont associés à la prestation de services, ils sont éligibles à la TVA. Dans ces conditions, le loueur en meublé peut bénéficier du remboursement de la TVA facturée par le promoteur immobilier sur l’achat du logement neuf.
     
  • De l’absence de soucis de gestion locative. Dans le cadre de la location en résidence services, via un bail commercial, l’investisseur délègue à un exploitant professionnel la gestion locative de son bien. Autrement dit, c’est le professionnel qui se charge de la recherche du locataire, des formalités d’entrée et de sortie, ainsi que de l’encaissement des loyers.
     
  • De loyers garantis dans le cadre du bail commercial. Conclu pour une durée minimale de neuf ans, le bail commercial permet à l’investisseur de bénéficier d’une grande visibilité sur ses revenus locatifs. La plupart du temps, ces revenus sont indexés sur l’IRL (indice de révision des loyers), permettant ainsi de protéger les revenus tirés de la location de l’inflation.
     
  • D’une activité de location meublée pérenne et à forte visibilité, compte tenu des évolutions démographiques : augmentation de la population d’étudiants pour les résidences étudiants, augmentation de l’espérance de vie pour les résidences seniors.
     
  • Des avantages de la loi Censi-Bouvard. Cette réduction d’impôt bénéficie aux contribuables domiciliés en France qui ont acquis, entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2022, un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement, ou bien encore un logement achevé depuis au moins 15 ans ayant fait l’objet d’une réhabilitation. Pour être éligible à l’avantage fiscal, le logement doit être situé dans une catégorie particulière de logement, dont les résidences services. Le logement doit être loué meublé et via un bail commercial à l’exploitant de la résidence pour une durée d’au minimum neuf ans. Le dispositif Censi-Bouvard est assorti d’une réduction d’impôt de 11% sur le prix d’achat HT du bien immobilier (sur un montant de 300 000 € au maximum). La réduction d’impôt est calculée de façon linéaire sur neuf ans. En cas de cumul de la loi Censi-Bouvard avec l’avantageuse déduction des amortissements prévue par le LMNP (au régime réel), il n’est possible d'amortir que la fraction du bien supérieure à 300 000 €.

Envie d’en savoir plus ? Faites un point complet sur les avantages de la loi Censi-Bouvard grâce à notre article consacré à ce dispositif fiscal dans le neuf.

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