Questions Immobilier

Retour aux thématiques

Tout savoir sur la plus-value d’un terrain constructible

Si vous vendez un terrain constructible à un prix supérieur à celui auquel vous l’avez acquis, vous constatez ce qu’on appelle une plus-value. Cette somme est-elle taxée ? Quelles sont les règles applicables en la matière ?

 

Comment calculer la plus-value sur un terrain constructible ?

 

La plus-value réalisée lors de la transaction correspond à la différence entre le prix d’acquisition initial et le prix de cession. Si cette différence est positive, alors vous enregistrez ce qu’on appelle une plus-value. Cette plus-value peut donner lieu à taxation pour les propriétés bâties et il en va de même pour les terrains à bâtir.

Bon à savoir, il est particulièrement important de bien évaluer la valeur d'un terrain dans le cadre d'une succession. En cas de sous-évaluation, vous pourriez en effet être amené à payer une taxe élevée si vous décidez de vendre plus tard le terrain au prix du marché. Pour en savoir plus sur la taxation de la plus-value de succession, retrouvez notre article complet.

 

Est-ce que la vente d’un terrain est imposable ?

 

Ainsi, la vente d’un terrain constructible peut être taxée. La taxation sur la plus-value comprend deux niveaux d’imposition, qui s’additionnent :

 

  • D’une part, un impôt forfaitaire au titre de l’impôt sur le revenu, à un taux fixe de 19%. L’impôt forfaitaire s’applique à la totalité de la plus-value pour les biens détenus moins de 5 ans. Un abattement progressif est appliqué sur les plus-values des biens détenus entre 5 et 22 ans. L’exonération est ensuite totale à partir de la 22e année révolue ;
     
  • D’autre part, les prélèvements sociaux au taux fixe de 17,2%. Les prélèvements sociaux s’appliquent à la totalité de la plus-value pour les biens détenus moins de 5 ans. Leur montant diminue de 1,65% par an au-delà de la 5e année, de 1,60% pour la 22e année de détention, puis de 9% par an jusqu’à la 30e année. Au bout de 30 ans, la plus-value est totalement exonérée de prélèvements sociaux.

 

L’ensemble des propriétaires qui décident de mettre en vente un terrain à bâtir sont concernés, les personnes physiques (particuliers, agriculteurs, entrepreneurs…) comme les personnes morales (SCI, société immobilière de copropriété…).

 

Quelles sont les exonérations sur un terrain à bâtir ?

 

Il existe plusieurs cas d’exonération possible :

  • En cas de détention du terrain depuis plus de 30 ans ;
     
  • Lorsque le prix de vente est inférieur à 15 000 € si vous êtes seul (ou 30 000 € si vous vivez en couple) ;
     
  • Si vous enregistrez une plus-value supérieure à dix fois le prix d’achat initial ;
     
  • Si vous n’êtes pas encore propriétaire de votre logement principale et prévoyez d’utiliser la somme dégagée lors de la vente du terrain pour acheter votre résidence principale dans les 2 ans. Condition supplémentaire : vous devez ne pas avoir été propriétaire de votre habitation principale au cours des 4 années qui précèdent la vente ;
     
  • Vous vendez votre terrain à un opérateur du logement social (OLS), ou à un particulier devant garantir au minimum 80% de logements sociaux sur la construction post-vente.

 

Quels sont les abattements possibles ?


Plus-value terrain constructible

Depuis le 1er janvier 2018, le vendeur d’un terrain constructible peut bénéficier d’un abattement de la taxe sur la plus-value, sous certaines conditions :

  • D’un côté, le terrain vendu doit se situer dans une zone très tendue ;
     
  • De l’autre, l’acquéreur du terrain doit s’engager par une mention dans l’acte authentique de vente, à construire des logements sur le terrain vendu, dans un délai de 4 ans à compter de la date d’acquisition du terrain.
     

Le montant de l’exonération sur la plus-value est de 70% lorsque l’ensemble de ces conditions sont réunies. Cette exonération peut grimper jusqu’à 85% si l’acquéreur prévoit de faire construire au moins 50% de logements sociaux ou intermédiaires.

 

Quelles sont les conditions pour bénéficier de l’abattement exceptionnel en zone tendue ?

 

L’article 28 de la loi de finances rectificative pour 2017 a ainsi mis en place un abattement exceptionnel. Cet abattement s’applique sous conditions et de manière temporaire. La vente doit être précédée d’une promesse unilatérale ou synallagmatique (c'est-à-dire comportant une obligation réciproque entre les parties) de vente signée et ayant une date comprise précisément entre le 1er janvier 2018 et au plus tard le 31 décembre 2020.

De plus, la vente doit être réalisée au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle au cours de laquelle la promesse unilatérale ou synallagmatique de vente a été validée juridiquement. Autrement dit, l’abattement exceptionnel concerne uniquement des cessions réalisées jusqu’au 31 décembre 2022.

L’abattement exceptionnel s’applique aux ventes de biens immobiliers situés dans les communes classées par arrêté conjoint des ministres chargés du budget et du logement, dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre particulièrement important entre l’offre et la demande de logements. L’arrêté du 29 décembre 2017 détermine ainsi la liste des communes situées dans des zones géographiques et se caractérisant par un déséquilibre particulièrement important entre l’offre et la demande de logements. Il s’agit des zones où l’application de l’abattement exceptionnel est possible. Les communes concernées sont celles classées dans les zones A bis et A (article R. 304-1 du code de la construction et de l’habitation).
 

Enfin, cet abattement exceptionnel n’est pas le même selon les cas :

  • Pour bénéficier de l’abattement exceptionnel au taux de 70%, le cessionnaire (c’est-à-dire la personne qui fait l’acquisition du bien) doit avoir pris, dans l’acte authentique d’acquisition, l’engagement de réaliser et d’achever un ou plusieurs bâtiments d’habitation collectifs dans un délai de 4 ans à compter de la date d’acquisition ;
     
  • Pour bénéficier de l’abattement exceptionnel au taux de 85%, il faut que le cessionnaire s’engage également à réaliser et à achever majoritairement des logements sociaux et/ou intermédiaires.

 

Si le cessionnaire ne respecte pas ses engagements, le cessionnaire s’expose à une amende d’un montant égal à 10% du prix de cession.

 

Sur le même sujet, découvrez toutes les informations à connaître pour vendre sa résidence principale. Sachez également qu'il est possible de bénéficier d'une exonération en cas de plus-value sur la vente de la résidence principale.

 

Afficher les thématiques