Tout savoir sur la plus-value de votre résidence principale

En matière de taxation de la plus-value immobilière en cas de vente, la résidence principale possède un statut particulier et fait figure d’exception. Que faut-il savoir à ce sujet ?

Qu’est-ce qu’une plus-value immobilière ?

La plus-value immobilière est constatée dès lors que le prix de vente est supérieur au prix d’acquisition du bien.

Pour procéder au calcul de la plus-value immobilière, la première étape consiste donc à calculer ce que vous avez effectivement gagné au moment de la vente de votre bien immobilier. La différence entre le prix d’acquisition et le prix de vente de votre résidence principale vous permet d’obtenir ce qu’on appelle la plus-value brute. Mais, pour être parfaitement rigoureux, le calcul de la plus-value immobilière ne s’arrête pas là. Vous devez en effet calculer ce qu’on appelle la plus-value nette en retranchant du prix d’achat les frais que vous avez payés au moment de l’acquisition (frais de notaire notamment). 

Vous devez également ajouter au prix de vente les dépenses supplémentaires qui se sont ajoutées pour trouver votre acheteur et accomplir les différentes formalités obligatoires (commission de l’agence immobilière, diagnostics immobiliers…).

Autrement dit, vous devez effectuer le calcul suivant :

Plus-value immobilière nette = (prix de vente + frais liés à la vente) – (prix d’achat + frais liés à l’acquisition).

Calcul de la plus-value immobilière : qu’entend-on par prix d’acquisition et prix de vente corrigés ?

Attention, vous ne pouvez pas additionner les frais sans limite. Des règles encadrent ainsi le calcul du prix d’acquisition corrigé, d’une part, et le prix de vente corrigé, d’autre part.

Concernant le prix d’acquisition corrigé, vous avez le choix entre deux possibilités : soit vous optez pour un taux forfaitaire de 7,5 %, soit vous décidez de déduire vos charges liées à l’acquisition au réel. Au-delà des frais de notaire, vous avez la possibilité d’ajouter le prix des travaux à condition d’être capable de produire les factures correspondantes. De plus, les travaux ne doivent pas déjà avoir été déduits des revenus fonciers dans le cadre de l’impôt sur le revenu. Il faut aussi que ces travaux aient apporté une réelle modification ou amélioration au bâtiment. Bon à savoir, si vous détenez votre bien depuis plus de cinq ans, vous pouvez déduire un taux forfaitaire de 15 % du prix d’acquisition (non cumulable avec la déduction réelle des travaux).

Concernant le prix de vente corrigé, vous pouvez déduire du prix de vente l’ensemble des frais obligatoires relatifs à la vente tels que le dossier de diagnostics techniques obligatoires (DDT) et les frais d’agence facturés au vendeur, c’est-à-dire vous.

Quel pourcentage de taxe sur la plus-value immobilière ?

La plus-value immobilière est normalement imposée à l’impôt sur le revenu au taux de 19 % et soumise aux prélèvement sociaux au taux de 17,2 %. Une taxe supplémentaire s’applique en cas de plus-value imposable supérieure à 50 000 €. Le taux de cette surtaxe varie de 2 % à 6 % selon le montant de la plus-value enregistrée.

La plus-value immobilière sur la résidence principale est-elle taxée ?

La vente de la résidence principale et dépendances (garages, aires de stationnement, cours…) fait partie des cas d’exonération. Autrement dit, il n’y a pas de taxe sur la plus-value immobilière réalisée au moment de la vente de la résidence principale.

Comment définir sa résidence principale ?

Votre résidence principale est votre lieu d’habitation au 31 décembre de l’année de perception des revenus. Si vous avez plusieurs résidences en France, votre résidence principale est celle où vous avez votre principal établissement au 31 décembre de l’année de perception des revenus. Il s’agit du lieu où vous résidez effectivement et habituellement.

 Voici quelques éléments d’appréciation qui vous permettront de décomposer et mieux comprendre cette définition : 

• La résidence habituelle correspond au lieu où le contribuable réside habituellement pendant la majeure partie de l’année. L’administration demeure libre d’apprécier cette situation sous le contrôle du juge de l’impôt. Lorsque le contribuable partage son temps à parts égales entre deux résidences – c’est-à-dire dans l’hypothèse où il résiderait six mois de l’année dans un lieu et six mois dans un autre –, la résidence principale est celle pour laquelle le principal concerné bénéficie des abattements en matière de taxe d’habitation  
• La résidence effective correspond au lieu où le contribuable réside effectivement, c’est-à-dire de manière vérifiable. En cas de doute sur la résidence effective du contribuable, ce dernier est tenu de prouver par tout moyen l’effectivité de la résidence.

Autre précision importante, seul le logement occupé est considéré comme résidence principale lorsque le contribuable occupe un logement dans un immeuble collectif dont il est propriétaire.

Parmi les cas particuliers à connaître, il existe aussi celui du logement de fonction. Lorsqu’un des époux est titulaire d’un logement de fonction, ce logement constitue en principe la résidence principale du foyer fiscal. Cependant, s’il est avéré que le conjoint et les enfants du titulaire du logement de fonction résident de façon effective et permanente dans une autre habitation, cet autre lieu peut être considéré comme étant l’habitation principale du foyer. Là encore, c’est à l’administration fiscale d’apprécier la situation sous le contrôle du juge de l’impôt.

Quelles sont les règles applicables en cas de revente d’un immeuble affecté pour partie à un usage professionnel ?

 En principe, les règles en matière de plus-value immobilière s’appliquent aux immeubles ou parties d’immeuble affectés totalement à usage d’habitation.

Cependant, des règles particulières s’appliquent lorsque l’immeuble ou la partie d’immeuble vendu est totalement affecté à usage d’habitation tout en constituant le domicile commercial d’une entreprise. Dans ce cas, l’exonération liée à la résidence principale peut s’appliquer à la totalité de la plus-value, dès lors que toutes les autres conditions sont remplies. Cette exception s’applique également lorsque l’activité exercée dans l’habitation ne nécessite ni locaux, ni matériels professionnels spécifiques.

Quelles sont les règles applicables en cas de démembrement de propriété ?

 Lorsque la vente porte exclusivement sur l’usufruit (ou sur la nue-propriété) d’un immeuble détenu jusque-là en pleine propriété, il est admis que l’exonération puisse s’appliquer dès l’instant où toutes les autres conditions sont par ailleurs remplies.

Si la vente concerne un immeuble dont la nue-propriété et l’usufruit appartiennent à des personnes différentes, il est nécessaire d’examiner la situation en détail. On distingue habituellement deux cas de figure : 

• Cas n°1 : le logement constitue la résidence principale du seul usufruitier. Dans cette situation, on considère que seule la quote-part de plus-value correspondant aux droits de l’usufruitier est éligible à l’exonération
• Cas n°2 : le logement est à la fois la résidence principale de l’usufruitier et du nu-propriétaire. Dans cette configuration, la plus-value réalisée lors de la vente du logement est compatible avec l’exonération liée à la résidence principale.

 Une exception est toutefois à noter concernant le cas n°2 : lorsque la jouissance des locaux est répartie entre l’usufruitier et le nu-propriétaire, l’exonération est limitée aux locaux qui sont effectivement utilisés à titre de résidence principale.

Les exonérations possibles en cas de plus-value immobilière

En cas de vente d’un bien qui ne constitue pas la résidence principale du vendeur, différents cas d’exonération sont possibles. Ils se répartissent en trois catégories différentes : les exonérations liées au bien cédé, les exonérations liées à l’acheteur ainsi que les exonérations liées au vendeur.

Concernant les exonérations liées au bien cédé, vous êtes exonéré dans les cas suivants :

• En cas de vente d’un logement autre que la résidence principale, à la condition d’utiliser le prix de la vente pour acheter ou construire votre habitation principale dans un délai de deux ans. En outre, vous ne devez pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des quatre années précédant la vente
• En cas d’échange d’un bien dans le cadre de certaines opérations de remembrement
• En cas de vente d’un bien dont le prix de vente ne dépasse pas 15 000 €
• En cas de vente d’un bien détenu depuis plus de 22 ans
• En cas de vente d’un droit de surélévation (jusqu’au 31 décembre 2024).

Concernant les exonérations liées à l’acheteur, vous êtes exonéré dans les cas suivants :

• En cas de vente d’un bien exproprié sous condition du remploi de l’intégralité de l’indemnité par l’acquisition, la construction, la reconstruction ou l’agrandissement d’un ou de plusieurs immeubles dans un délai de 12 mois 
• En cas de vente d’un bien cédé par un particulier ayant exercé son droit de délaissement dans certaines conditions, sous réserve du remploi de l’intégralité du prix de cession par l’acquisition, la construction, la reconstruction ou l’agrandissement d’un ou de plusieurs immeubles dans un délai de 12 mois
• En cas de vente d’un bien vendu directement ou indirectement à un organisme en charge du logement social, ou en cas de vente d’un bien à un opérateur privé qui s’engage à réaliser ou achever des logements sociaux (jusqu’au 31 décembre 2025).

Concernant les exonérations liées au vendeur, vous êtes exonéré dans les cas suivants :

• Vous percevez une pension de vieillesse. Votre revenu ne doit pas dépasser 12 455 € pour la première part de quotient familial (+3 326 € par demi-part supplémentaire) en 2022 pour une cession en 2024, et vous ne devez pas être soumis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI)
• Vous avez une carte mobilité inclusion (CMI)
• Vous êtes hébergé dans un établissement d’accueil de personnes âgées ou handicapées. Votre revenu ne doit pas dépasser 29 230 € pour la première part de quotient familial (+6 829 € pour la première demi-part supplémentaire et 5 376 € pour les demi-parts suivantes) en 2022 pour une cession en 2024. Vous ne devez pas être soumis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI)
• Vous ne résidez pas en France.

Plus-value immobilière : le cas spécifique des non-résidents

Concernant la vente ou cession à titre onéreux d’un bien immobilier situé en France – ou la vente à titre onéreux de parts d’une société dont l’actif est principalement constitué d’immeubles situés en France – par un non-résident, le site des impôts apporte un certain nombre de précisions : « Dans ces cas, votre plus-value fera l’objet d’un prélèvement au taux de 19 %, quel que soit votre pays de résidence. Celle-ci sera également soumise aux prélèvements sociaux au taux global de 17,2 %. »

Les règles applicables en la matière ont évolué au cours de la période récente : « Depuis l’imposition des revenus fonciers perçus en 2018 et des plus-values immobilières réalisées depuis le 1^er janvier 2019, les personnes affiliées à un régime obligatoire de sécurité sociale, autre que français, au sein d’un pays de l’EEE (Union européenne, Islande, Norvège, Liechtenstein) ou de la Suisse, sont exonérées de contribution sociale généralisée (CSG) et de contribution au remboursement de la dette sociale (CRDS). » 

Dernier point à noter concernant les contribuables qui constatent une plus-value immobilière mais ne résident pas en France : « Bien que le Royaume-Uni soit sorti de l’Union européenne le 1^er janvier 2021, les résidents britanniques continuent de bénéficier de cette exonération de CSG et CRDS. Ces revenus demeurent cependant soumis à un prélèvement de solidarité au taux de 7,5 %. »

Vous possédez une maison de campagne ou une villa située en bord de mer ? Vous envisagez prochainement de la céder ? Découvrez quelle taxe payer pour la vente d’une résidence secondaire. Obtenez également les principales informations sur la plus-value en cas de succession et la plus-value en cas de vente d’un terrain constructible.

Imposition des plus-values immobilières : quel est le rôle du notaire ?

Si une plus-value immobilière est constatée au moment d’une transaction et que cette plus-value est taxable, c’est le notaire qui s’occupe des démarches liées à la déclaration de plus-value. Pour ce faire, le notaire remplit le formulaire n° 2048-IMM et l’adresse à l’administration fiscale. C’est également lui qui se charge de payer l’impôt pour le compte du vendeur.

De son côté, le vendeur qui a bénéficié d’une plus-value immobilière doit tout de même réaliser une formalité : il est tenu d’indiquer, sur la déclaration de revenus complémentaire n° 2042 C, le montant de la plus-value déclarée par le notaire. Cette formalité a une vertu purement informative. La taxe sur la plus-value immobilière est donc prélevée une seule fois, au moment du passage chez le notaire. La déclaration 2042 C sert uniquement à calculer le revenu fiscal de référence pour l’année de la transaction, la plus-value immobilière entrant dans ce calcul.