Investir à
Nantes

Vous avez le projet d’acheter un logement neuf à Nantes ? Il est vrai que cette ville, à la fois proche de l’océan et en pleine expansion économique, ne manque pas d’atout. Découvrez pourquoi investir dans le neuf à Nantes.
 

Quel est le prix moyen/m² à Nantes ?

 

D’après le site Meilleurs Agents, il faut compter, en moyenne, à Nantes, 3 927 €/m² pour un appartement et 4 751 €/m² pour une maison en avril 2023. Le délai de vente moyen pour un bien immobilier situé à Nantes est de l’ordre de 60 jours.

 

Quelle est l’évolution du prix du marché sur les dernières années à Nantes ?


Investir à Nantes


En l’espace de quelques années, Nantes est devenue une métropole de taille importante et le marché immobilier s’en ressent. Selon le bilan 2022 de la Chambre des notaires de Loire-Atlantique, le prix des appartements anciens a progressé de 45,6 % en 10 ans dans le département de Loire-Atlantique (+4,4 % en un an). Le prix des maisons anciennes s’est, lui, apprécié de 41,5 % au cours des 10 dernières années (+8,4 % en un an). L’augmentation se constate également au niveau du prix des logements neufs. L’augmentation est de 1,6 % sur un an et de 24 % sur 10 ans. Le prix moyen des terrains à bâtir est en hausse de 9,7 % sur un an et 10,4 % sur 10 ans.

Cette forte tension immobilière s’explique d’abord par l’attractivité de la métropole nantaise. Tout comme d’autres villes comme Lyon ou Bordeaux, le marché immobilier nantais a bénéficié de l’arrivée de nombreux Franciliens en quête d’un grand bol d’air frais. « La grande majorité (81 %) des ménages de moins de 40 ans [qui quittent l’Île-de-France] choisissent de s’installer dans une commune urbaine (85% pour les moins de 30 ans et 78% pour les ménages de 30 à 39 ans), en particulier dans les aires d’attraction des villes de plus de 700 000 habitants, décrypte l’Insee. Ainsi, les 10 premières communes d’arrivée font partie des plus grandes villes de France, parmi lesquelles Lyon, Toulouse et Nantes : près d’un ménage sur quatre quittant la région s’installe dans l’une de ces dix communes. ». D’ailleurs, bon nombre de Parisiens décident d’habiter à Nantes tout en travaillant à Paris, ou en télétravaillant une partie de la semaine. Ils apprécient la douceur de vivre nantaise, la présence de nombreux espaces verts, la proximité du littoral mais aussi la densité de l’offre culturelle.

Pour décrire l’aire d’attraction de Nantes, l’Insee utilise la notion de city. La city de Nantes comprend Nantes, bien sûr, mais aussi Orvault, Rezé, Saint-Herblain et Saint-Sébastien-sur-Loire. « Parmi les cities européennes, Nantes se classe dans le groupe des pôles régionaux supérieurs par son rayonnement avant tout régional et sa position dans l’économie de la connaissance », commente l’organisme statistique. Face à l’augmentation des prix de l’immobilier à Nantes, certains acquéreurs décident de s’installer dans les communes voisines de Saint-Herblain, d’Orvault, de Rezé, de Bouguenais ou encore de Saint-Sébastien-sur-Loire. Ces migrations justifient le développement de nouvelles infrastructures, l’ouverture de nouveaux commerces et le développement de nouveaux services (santé, éduction…) dans les villes limitrophes de Nantes. Nantes a ainsi un fort effet d’entraînement sur son aire d’attraction.

 

Particulièrement dynamique, l’économie nantaise repose sur plusieurs secteurs et industries phares :

  • Le numérique. Nantes crée environ 1 000 emplois chaque année dans ce domaine. Nantes affiche ainsi la 2ème croissance de l’emploi numérique en France. Les écoles nantaises (Polytech’Nantes, l’École des Mines, l’École centrale, Epitech, l’École de design…) proposent plus de 70 formations numériques et forment 2 000 étudiants chaque année dans ce domaine. 2 lieux emblématiques reflètent la success-story numérique de Nantes : la Halle 6 et La Cantine Numérique. On peut y découvrir les cultures numériques, accéder à un réseau d’entreprises du numérique et bénéficier d’espaces de coworking.
  • La santé et les biothérapies. Avec West Biotherapy, Nantes Biotech et Atlanpole Biotherapies, Nantes dispose de centres d’excellence mondiaux dans les domaines de l’immunothérapie, de la médecine régénérative et des technologies innovantes pour les biothérapies et les radiopharmaceutiques.
  • Les industries culturelles et créatives. Campus de la création, nombreux pôles de formation (École nationale supérieure d’architecture, ESMA CinéCréatis, Pôle des arts graphiques, Audencia Sciencescom, École supérieure des Beaux-Arts, Pôle de culture numérique de l’université de Nantes, École de design, École Pivaut…) : les initiatives se multiplient pour favoriser un secteur de la création qui représentent déjà, à Nantes, plus de 9 000 entreprises et près de 35 000 emplois privés. La mode responsable est également en fort développement à Nantes, alors que la région des Pays de la Loire concentre le plus grand nombre d’entreprises de la mode après Paris.
  • Le transport à la voile et le nautisme. Nantes accueille notamment l’Institut du transport décarboné, l’événement international Wind for Goods et un lieu dédié aux acteurs du maritime (le Brick, sur le site du Bas-Chantenay).
  • Les énergies marines renouvelables. Le Grand port maritime de Nantes-Saint-Nazaire a créé un important hub logistique afin de faciliter le pré-assemblage des éoliennes. Une ferme de 80 éoliennes a déjà été inaugurée en 2022, au large de Saint-Nazaire et Pornichet. De nombreuses entreprises dédiées à l’éolien en mer sont implantées à Nantes et Saint-Nazaire.
  • L’aéronautique. La métropole accueille le 2ème pôle français de l’avionneur Airbus et s’est dotée du pôle industriel d’innovation Jules-Verne, qui représente 8 500 emplois industriels. L’activité aéronautique fait vivre une myriade de sous-traitants.
  • La construction navale. Les Chantiers de l’Atlantique développent des paquebots de prestige. Parallèlement, le Technocampus Océan développe des technologies pour demain. Plus de 300 chercheurs y travaillent sur 18 000 m² d’ateliers et de bureaux.

 

Que faut-il savoir avant d’investir à Nantes ?

 

Nantes n’applique pas encore le dispositif d’encadrement des loyers.

Nantes est située en zone tendue, ce qui signifie que les locataires ont 1 mois seulement pour donner leur préavis de départ. Plusieurs villes de l’agglomération de Nantes sont concernées : Basse-Goulaine, Bouaye, Bouguenais, Carquefou, La Chapelle-sur-Erdre, Couëron, Haute-Goulaine, Indre, La Montagne, Nantes, Orvault, Pont-Saint-Martin, Port-Saint-Père, Rezé, Saint-Aignan-Grandlieu, Saint-Herblain, Saint-Jean-de-Boiseau, Saint-Léger-les-Vignes, Sainte-Luce-sur-Loire, Saint-Sébastien-sur-Loire, Sautron, Les Sorinières, Thouaré-sur-Loire et Vertou.

Il est possible d’investir en loi Pinel à Nantes. La ville se situe en zone B1. Le loyer d’un appartement neuf à Nantes loué dans le cadre de la loi Pinel est donc de 10,55 €/m².

 

Quel rendement locatif espérer à Nantes ?

 

Le rendement locatif est de l’ordre de 3 à 6 % à Nantes, selon les quartiers. Pour viser la meilleure rentabilité locative à Nantes, il est conseillé d’investir dans une petite surface telle qu’un studio. « Le marché locatif nantais favorise les studios et les T2, qui représentent respectivement 44% et 30% des locations réalisées sur les 12 derniers mois. Ils bénéficient notamment de la demande des étudiants qui sont environ 63 000 à habiter l’agglomération nantaise », confirme une étude LocService.fr dévoilée en février 2023.

Si vous avez un projet d’investissement locatif à Nantes, sachez que la location meublée est particulièrement demandée. « Plébiscités par les étudiants et les jeunes actifs, les logements meublés représentent 55% des locations réalisées dans l’année (hors "locations meublées touristiques") », indique ainsi l’étude LocService.fr.

 

Quels sont les grands projets de développement urbain en cours à Nantes ?

 

De nombreux projets d’envergure devraient rehausser encore le niveau d’attractivité de la métropole nantaise :

  • Le projet de nouvelle gare. Les accès nord et sud de la gare de Nantes doivent connaître d’importants changements dans le but d’accueillir des voyageurs toujours plus nombreux. On estime qu’ils seront 25 millions à l’horizon 2030. Une « rue aérienne » est créée au-dessus des voies ferrées. Longue de 160 mètres et large de 25 mètres, cette construction offre un panorama unique sur Nantes. Le projet prévoit d’équiper la gare de 12 escaliers mécaniques et 8 ascenseurs qui viennent connecter la passerelle aux 9 quais et aux parvis.
  • L’écoquartier de Bottière-Chénaie. Construit sur une ancienne parcelle maraîchère, cet écoquartier donne une nouvelle vie au plateau entre Erdre et Loire.
  • La rénovation de Bottière-Pin Sec. Le quartier doit accueillir une centaine de logements neufs, de nouveaux espaces paysagers, ainsi qu’un pôle d’équipements de services publics regroupant la mairie annexe de Bottière, le centre médico-social et l’agence de Nantes Métropole Habitat.
  • La mue du Grand Bellevue. Situé à une quinzaine de minutes du centre-ville, ce quartier doit accueillir de nouveaux commerces de proximité, espaces végétalisés et liaisons piétonnes. Des appartements neufs sont également construits en lieu et place des immeubles Dax et Rossignol qui seront démolis.
  • La restauration des cours d’eau. Ce projet, qui s’étend sur la période 2021-2026, vise à restaurer 3 cours d’eau du territoire nantais : le Cens, le Gesvre et le Charbonneau. L’objectif est de remettre ces 3 affluents de l’Erdre en bon état écologique.
  • Le futur CHU sur l’île de Nantes. Issu du regroupement de 2 sites – l’Hôtel-Dieu (actuellement au centre-ville) et Nord-Laënnec (Saint-Herblain), – le nouveau CHU de Nantes doit être finalisé à l'horizon 2027. Il accueillera l’ensemble des spécialités et des plateaux techniques correspondants (hospitalisation adulte, soins critiques, urgences adultes et pédiatriques, pôle mère-enfant-adolescent, médecine, chirurgie et consultations).

Enfin, les projets portant sur les zones Doulon-Gohards et Les Sorinières permettront eux aussi d’améliorer l’attractivité globale de l’agglomération nantaise.

 

Dans quels quartiers investir à Nantes ?

Réputé pour ses magnifiques édifices historiques et ses commerces de bouche, cette partie de l’agglomération nantaise peut s’adapter aux besoins de nombreux profils de locataires. Les prix immobiliers ont tendance à se valoriser dans l’hypercentre de Nantes, offrant ainsi une certaine sécurité aux investisseurs.

Très apprécié des étudiants, ce secteur s’étire le long de la Loire et abrite plusieurs sites emblématiques tels que le stade Michel-Lecointre et le centre commercial Beaulieu. La demande de logements ne cesse de croître dans cette zone à fort potentiel.

Niché sur la rive gauche de l’Erdre, ce quartier attire une population jeune et active. Cela n’a rien d’étonnant, puisqu’on trouve dans ce quartier un campus universitaire, plusieurs grandes écoles (dont les Mines de Nantes et Polytech’Nantes). Le secteur est très bien desservi, puisqu’il est connecté au centre-ville et à la gare par le tram-train.

Avec son atmosphère familiale et ses maisons aux jardins ombragés, ce quartier joue la carte de la séduction. On peut aussi y dénicher des appartements neufs pour investir à Nantes. Le quartier Zola est très bien équipé et dispose notamment d’un important complexe sportif avec piscine, stade et terrains de tennis

Ce quartier plutôt tranquille est aisément accessible depuis le centre-ville. Grâce à ses nombreux établissements scolaires, gymnases, clubs sportifs, centres médicaux et salles de spectacle, c’est l’endroit idéal pour les familles.

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  • (a)  TVA à 5,5% sous réserve que les conditions de l'article 278 sexies 11° du Code Général des Impôts soient remplies. Applicable dans le cadre de l’acquisition d’une résidence principale neuve, dans la limite d’un plafond de prix d’achat, aux personnes physiques dont les ressources - à la date de signature du contrat préliminaire ou à défaut, à la date du contrat de vente - ne dépassent pas les plafonds prévus pour le bénéfice de l’aide personnalisée au logement (APL) conformément à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation. La TVA à 5,5% est applicable uniquement aux opérations réalisées en zone ANRU ou situées à moins de 300 m de cette zone. Dans la limite des stocks disponibles. Renseignements et conditions disponibles en espace de vente.

  • (b) TVA à 7% sous réserve que les conditions de l'article 278 sexies 11° du Code Général des Impôts soient remplies. Applicable dans le cadre de l’acquisition d’une résidence principale neuve, dans la limite d’un plafond de prix d’achat, aux personnes physiques dont les ressources - à la date de signature du contrat préliminaire ou à défaut, à la date du contrat de vente - ne dépassent pas les plafonds prévus pour le bénéfice de l’aide personnalisée au logement (APL) conformément à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation. La TVA à 7% est désormais applicable uniquement aux opérations situées à plus de 300 et à moins de 500 m d'une zone ANRU et dont le permis de construire a été déposé avant le 31 décembre 2013 conformément aux dispositions de l'article 29,III-B de la loi de finance du 29 décembre 2013. Dans la limite des stocks disponibles. Renseignements et conditions disponibles en espace de vente.

  • (c) Le BRS ou Bail Réel Solidaire est un dispositif juridique qui permet à un Organisme de Foncier Solidaire (OFS) de dissocier le foncier du bâti. Sur le terrain acquis par l’OFS, un programme immobilier résidentiel est construit et les ménages qui respectent certaines conditions de ressources peuvent y acquérir un logement. Grâce au BRS, ces ménages acquéreurs conservent les droits réels sur leur logement pour une durée allant de 18 à 99 ans, en échange d’une redevance payée à l’OFS. L’éligibilité au BRS n’est pas garantie par VINCI Immobilier, les conditions d’application étant fixées et vérifiées par l’administration fiscale. Renseignements et informations disponibles auprès de nos conseillers commerciaux ou à l’adresse : https://www.vinci-immobilier.com/achat-immobilier/acheter-neuf/bail-reel-solidaire

  • (d) Prix maîtrisés : L’accession à prix social ou à prix maîtrisé est soumise à certaines conditions comme le non dépassement des plafonds de ressources, l’usage du bien comme résidence principale et l’obligation de ne pas avoir été propriétaire les deux dernières années précédant l’acquisition du bien. Conditions détaillées des dispositifs à l'accession aidée disponibles auprès d’un conseiller en espace de vente.

  • (e) Le Dispositif Malraux (article 199 tervicies du CGI) permet à l’acquéreur d’un immeuble ancien situé dans un site patrimonial remarquable couvert par un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur de bénéficier d’une réduction d'impôt sur le revenu égale à 30% des dépenses de travaux mises à sa charge. Compatible avec le régime de la Vente d’Immeuble à Rénover (VIR), les dépenses éligibles à cette réduction d’impôt sont celles correspondant au prix des travaux réalisés par le vendeur et effectivement payées par l’acquéreur tel que prévu au contrat. Ces dépenses sont retenues dans la limite de 400.000 euros appréciée sur une période globale de quatre ans et doivent être versées par le contribuable jusqu’au 31 décembre de la 3ème année suivant celle de la délivrance de l’autorisation d’urbanisme soit jusqu’au 31 décembre 2026 au cas présent. Dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux, le contribuable s’engage à donner le logement en location nue pendant une durée de 9 ans à usage de résidence principale d’un locataire autre que le propriétaire, un membre de son foyer fiscal ou un ascendant/descendant. Aucune condition de ressources ou de plafonnement du loyer (en dehors des communes appliquant le plafonnement des loyers) ne sont applicables à la mise en location. Le non-respect de l’engagement de conservation et de location du logement ou des conditions de mise en location entrainent la remise en cause de la réduction d’impôt obtenue. La réduction d’impôt Malraux n’est pas soumise au plafonnement des niches fiscales et le montant de réduction d’impôt non imputée sur l’imposition des revenus de l’année de versement des dépenses travaux y ayant ouvert droit est reportable sur l’impôt sur le revenu des trois années suivantes. Votre acquisition poursuit un objectif patrimonial pouvant comprendre un volet fiscal. Votre investissement repose sur la réalisation de travaux immobiliers pour lesquels un professionnel sera votre maître d’ouvrage au travers d’une Vente d’Immeuble à Rénover (VIR) au sens des articles L.262-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation assortie d’une Garantie Financière d’Achèvement (GFA).

     

    Toute publicité relative à une opération d'acquisition de logement destiné à la location et susceptible de bénéficier des dispositions prévues aux articles 199 tervicies, 199 sexvicies et 199 novovicies du code général des impôts :
    1° Permet raisonnablement de comprendre les risques afférents à l'investissement ;
    2° Comporte une mention indiquant que le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales, qui doit :
    a) Figurer dans une taille de caractères au moins aussi importante que celle utilisée pour indiquer toute autre information relative aux caractéristiques de l'investissement ;
    b) S'inscrire dans le corps principal du texte publicitaire.
    Tout manquement aux dispositions du présent article est passible d'une amende administrative dont le montant ne peut excéder 100 000 €.
    L'amende est prononcée dans les conditions prévues au chapitre II du titre II du livre V du présent code.