Investir en loi Pinel à Nantes

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Nantes est une ville à fort potentiel pour qui veut investir en loi Pinel. Quels sont ses principaux atouts ? Dans quel quartier investir ? Quel est le plafond de loyer loi Pinel ? On vous dit tout.

En quoi consiste la loi Pinel ?

La loi Pinel ouvre droit à un avantage fiscal de 10,5%, 15% ou 17,5% pour une durée d’engagement de location de 6, 9 ou 12 ans en 2023. Cette réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient du logement. Il est possible de bénéficier de la réduction d’impôt dans la limite de deux logements maximum.

De plus, le montant total investi est retenu dans la limite de deux plafonds. Le premier plafond, d'un montant de 300 000 €, est calculé par personne et par an. Le second plafond s'élève à 5 500 € et est déterminé par mètre carré de surface habitable.

Afin d’être éligible à cet avantage fiscal, le logement doit respecter plusieurs conditions. Il doit, d’abord, être situé dans un bâtiment d’habitation collectif. Depuis le 1er janvier 2021, le dispositif Pinel n’est en effet plus compatible avec l’investissement dans une maison individuelle. Le logement doit atteindre un niveau global de performance énergétique. Ensuite, le logement doit être loué nu.

Enfin, comme le dispositif Pinel est destiné à favoriser l’accès au logement dans les zones tendues, le propriétaire est tenu de respecter certains plafonds de loyer et de ressources. Les plafonds de loyer et de ressources des locataires sont précisés par l’administration fiscale. Il est possible de louer le logement à un ascendant ou un descendant du propriétaire, à condition qu’il ne soit pas rattaché à son foyer fiscal. En cas de location entre parents, les plafonds de loyer et de ressources du locataire doivent également être respectés.

Quel intérêt d’investir dans le neuf à Nantes ?

Investir Pinel Nantes

La métropole Nantes-Saint-Nazaire a plusieurs atouts à faire valoir.

Il s’agit d’une zone particulièrement dynamique sur le plan économique. Nantes constitue ainsi la deuxième métropole pour la croissance de l’emploi numérique. La ville a notamment été labellisée Capitale French Tech. De plus, l’association ADN Ouest constitue le plus grand réseau de professionnels du numérique du Grand Ouest. Cette initiative organise une centaine d’événements par an et conduit des projets autour de l’innovation, de l’emploi et de la formation ou encore de la transition numérique.

On recensait 26 872 emplois salariés privés dans le secteur numérique à Nantes Métropole fin 2020. 70% des créations d’emplois dans le numérique en Pays de la Loire en 2020 l’ont été sur le territoire de la métropole nantaise. Au total, 2 706 établissements dans le secteur numérique étaient implantés sur la métropole nantaise en 2020 et 609 créations d’établissements ont eu lieu dans le secteur en 2020 à Nantes Métropole.

L’élément aquatique est au cœur de la tradition nantaise. À la fois ville d’estuaire et ville portuaire, Nantes entretient une relation intense avec, d’une part, la Loire et, d’autre part, la filière maritime. Le Brick, nouveau pôle économique dédié aux filières maritime et nautique, incarne les nouvelles ambitions de Nantes. La métropole entend ainsi devenir une filière maritime de référence au niveau national et international. Depuis la fin 2019, le Nantes City Lab Maritime (déclinaison du Nantes City Lab) vise par ailleurs à développer, au travers de nombreuses expérimentations, des projets novateurs dans le domaine maritime. Parmi les projets qui sont issus de cette initiative originale, on peut notamment citer un bateau électrique monoplace sans permis ou encore une motomarine électrique avec foils (profils d’aile asymétriques).

Du fait de sa forte attractivité, l’agglomération nantaise attire chaque année 10 000 nouveaux arrivants. Un pouvoir d’attraction qui bénéficie également aux environs immédiats de Nantes. « Un jeu d’interdépendance se dessine entre l’agglomération et sa périphérie. D’une part, la métropole nantaise rayonne et nourrit les territoires environnants, sans pour autant empêcher leur croissance économique. D’autre part, le cadre de vie offert par le reste du département constitue une dimension à part entière de l’attractivité de Nantes Métropole », commente ainsi l’Insee dans une de ses études.

 

Nantes est également une agglomération engagée sur le plan environnemental. Il s’agit de la première métropole RSE (c’est-à-dire soucieuse de sa responsabilité sociétale et environnementale), avec 39% des entreprises engagées sur le territoire. Il s’agit, parallèlement, de la première destination durable labellisée au GDS-Index (Global Destination Sustainability Index). Pour mémoire, le GDS-Index est un programme permettant de mesurer, de comparer et d’améliorer la stratégie de durabilité et les performances des événements et du tourisme d’affaires au niveau des destinations touristiques. Nantes est ainsi une ville reconnue pour le tourisme d’affaires et de congrès.

Mais les touristes viennent également admirer les joyaux que recèle Nantes et sa périphérie. On trouve ainsi dans ce secteur un patrimoine naturel et culturel exceptionnel. Châteaux, estuaire de la Loire, lac de Grand-Lieu, marais salants, vignobles : il y en a pour tous les goûts. Il est également facile de rejoindre, depuis Nantes, le littoral et quelques-unes de ses stations balnéaires les plus réputées (La Baule, la presqu’île guérandaise, la Côte de Jade…). De nombreuses manifestations rythment la saison touristique, pour le bonheur des petits comme des plus grands : la Folle Journée, le Voyage à Nantes, les Escales, le Hellfest, l’exposition La Mer XXL…

Enfin, Nantes est une ville facile et agréable à vivre car très bien desservie par les transports en commun. La Tan (Transports en commun de l’agglomération nantaise) est le réseau qui relie les 24 communes de l’agglomération nantaise. Il est composé de pas moins de trois lignes de tramway, deux lignes de Busway, huit lignes Chronobus, 43 lignes de bus et trois navettes fluviales. Afin de favoriser les mobilités douces, la métropole nantaise a également développé plusieurs parkings relais (pour laisser votre voiture et emprunter les transports en commun) et des flottes de vélos et véhicules en libre-service.

Dans quel quartier investir à Nantes ?

Au cours de ces dernières années, Nantes a connu d’importantes transformations qui ont fortement contribué à améliorer le cadre de vie. De nombreux projets urbains se poursuivent encore aujourd’hui, permettant aux Nantais d’accéder plus facilement aux commerces et services dont ils ont besoin au quotidien.

Voici quelques-uns des quartiers à connaître et visiter lorsqu’on souhaite investir à Nantes :

  • L’île de Nantes. Après avoir traversé de nombreuses rénovations et des aménagements, l’île de Nantes accueille notamment la célèbre galerie des Grandes Machines. Ces installations spectaculaires sont inspirées de l’univers de Jules Verne et attirent de nombreux touristes venus de toute la France et de l’étranger. Ce secteur connaît aujourd’hui un nouvel essor avec l’installation de nouveaux logements, de commerces alternatifs, d’espaces culturels, d’espaces de coworking…
     
  • Le quartier République. Ce nouveau quartier à vocation sociale et solidaire a vu ses travaux débuter fin 2021. Ce projet urbain d’envergure vise à créer quelque 2 000 logements neufs, dont 55% en accession abordable et sociale. Ce nouveau quartier accueillera également 75 000 m² de bâtiments tertiaires et 25 000 m² de commerces représentant plus de 4 000 emplois ;
     
  • L’écoquartier du secteur Prairie-au-Duc. Ces aménagements se déroulent en plusieurs étapes. Au cours de la période récente, on a vu la livraison de l’École de design Nantes Atlantique et du programme Unîle qui intègre au rez-de-chaussée un CityLab. Accessible à tous, cet espace proposera une programmation coconstruite avec les habitants : coworking, ateliers de bricolage, bibliothèque collaborative sont autant d’options envisageables. Prochainement, le secteur Prairie-au-Duc accueillera le programme Fusion comprenant des logements, une auberge de jeunesse, 2 500 m² de bureaux et 800 m² de locaux commerciaux ;
     
  • Le secteur de Doulon-Gohards. Ancienne zone maraîchère, le Vallon des Gohards accueille depuis 2020 ses premiers programmes immobiliers neufs. L’objectif est de donner naissance à un quartier à la fois urbain et agricole, et de renouer avec la fonction primaire de ce secteur tout en créant une véritable dynamique sociale. Dans le Vallon des Gohards, 380 logements vont être construits et les modes de déplacements doux vont être favorisés. Dans cette perspective, des pistes cyclables vont être ajoutées et les trottoirs seront élargis afin d’assurer une cohabitation sereine entre tous les modes de déplacement ;
     
  • L’hypercentre de Nantes. C’est, assez logiquement, dans ce secteur qu’on retrouve un maximum de commodités. L’hypercentre se décompose en plusieurs micro-quartiers tels que Talensac ou encore Graslin. Ces secteurs, très recherchés, voient leurs prix grimper. « Dans l’hypercentre, les prix se hissent à 4 278 €/m² en moyenne. Les appartements y sont largement représentés et les petites superficies y sont particulièrement recherchées, notamment par les investisseurs locatifs. Et pour cause, il s’agit du quartier étudiant par excellence et la demande locative y est forte. L’hypercentre nantais est prisé pour la densité de ses commerces et de ses restaurants, mais également pour sa vie nocturne et son offre de transports en commun », commentent les experts de SeLoger ;
     
  • Le quartier Saint-Félix. Très apprécié des familles pour son esprit village, ce quartier séduit tant les propriétaires que les locataires. Ce secteur s’étend à proximité du centre-ville. Pourtant, on y trouve aussi bon nombre de parcs et de jardins. Les familles avec enfants apprécient la présence de nombreux établissements scolaires, tandis que les étudiants plébiscitent la proximité avec le campus de la faculté des sciences ;
     
  • Le secteur Procé-Monselet. Idéal pour les familles, ce quartier se détache du lot grâce à son grand parc de 12 hectares. On y trouve également une grande densité d’écoles, de commerces et d’associations qui font de cette zone une des plus vivantes et animées de la ville.

 

Comment se porte le marché immobilier à Nantes ?

Même s’ils sont en voie de stabilisation, les prix au mètre carré sont le reflet de l’attractivité nantaise et se maintiennent à un niveau élevé. « Immobilièrement parlant, l’attractivité d’une ville n’est pas sans impacter son marché immobilier. À l’instar de nombreuses villes de la façade atlantique, Nantes, mais aussi son agglomération, sont soumises, depuis plusieurs mois déjà, à une forte tension immobilière », indique le site SeLoger. Le prix au mètre carré à Nantes atteint ainsi 4 119 €, maisons et appartements confondus.

La demande reste soutenue et les biens à vendre demeurent rares. Par conséquent, on voit se développer un marché de report aux abords immédiats de Nantes, notamment sur les communes de Saint-Sébastien-sur-Loire, Saint-Herblain, Bouguenais, Rezé et Orvault.

En octobre 2022, Nantes fait ainsi partie des villes où les prix de l’immobilier continuent de progresser. « Si Nice, Rennes et Lyon ont légèrement marqué le pas ce mois-ci (respectivement, -0,5%, -0,2% et 0%), la majorité des dix plus grandes villes françaises demeurent orientées à la hausse, à l’instar de Bordeaux et Nantes, qui ont connu chacune +0,6% d’augmentation », selon les experts de Meilleurs Agents.

Quelles sont les conditions pour investir avec la loi Pinel à Nantes ?

Plusieurs conditions doivent être respectées pour investir en loi Pinel à Nantes. Vous devez ainsi :

  • Respecter les plafonds de ressources de la zone B1 dans laquelle se situe Nantes :

Composition du foyer locataire

Plafond de ressources

Personne seule

32 084 €

Couple

42 846 €

Personne seule ou couple + 1 personne à charge

51 524 €

Personne seule ou couple + 2 personnes à charge

62 202 €

Personne seule ou couple + 3 personnes à charge

73 173 €

Personne seule ou couple + 4 personnes à charge

82 465 €

Majoration par personne à charge supplémentaire

9 200 €

 

  • Respecter les plafonds de loyer.

Calcul du loyer à Nantes en Pinel

Nantes se situe en zone B1. Le plafond de loyer est donc de 10,55 €/m².

Le calcul des loyers est effectué grâce au coefficient multiplicateur Pinel 0,7 + (19/surface utile), la surface utile correspondant à une surface habitable pondérée de la moitié des surfaces annexes (balcon, cave, grenier, véranda…) dans la limite de 8 m².

À qui louer votre bien à Nantes ?

Nantes est une ville dynamique qui attire de nombreux profils de locataires potentiellement éligibles à la loi Pinel : jeunes actifs, jeunes couples, familles, employés…

Si vous envisagez de louer en loi Pinel, sachez que le locataire du logement doit avoir un revenu fiscal de référence inférieur ou égal à certains plafonds de ressources au moment de la signature du bail.

 

Pour aller plus loin concernant la loi Pinel, découvrez notre Guide Pinel.

 

  • (a)  TVA à 5,5% sous réserve que les conditions de l'article 278 sexies 11° du Code Général des Impôts soient remplies. Applicable dans le cadre de l’acquisition d’une résidence principale neuve, dans la limite d’un plafond de prix d’achat, aux personnes physiques dont les ressources - à la date de signature du contrat préliminaire ou à défaut, à la date du contrat de vente - ne dépassent pas les plafonds prévus pour le bénéfice de l’aide personnalisée au logement (APL) conformément à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation. La TVA à 5,5% est applicable uniquement aux opérations réalisées en zone ANRU ou situées à moins de 300 m de cette zone. Dans la limite des stocks disponibles. Renseignements et conditions disponibles en espace de vente.

  • (b) TVA à 7% sous réserve que les conditions de l'article 278 sexies 11° du Code Général des Impôts soient remplies. Applicable dans le cadre de l’acquisition d’une résidence principale neuve, dans la limite d’un plafond de prix d’achat, aux personnes physiques dont les ressources - à la date de signature du contrat préliminaire ou à défaut, à la date du contrat de vente - ne dépassent pas les plafonds prévus pour le bénéfice de l’aide personnalisée au logement (APL) conformément à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation. La TVA à 7% est désormais applicable uniquement aux opérations situées à plus de 300 et à moins de 500 m d'une zone ANRU et dont le permis de construire a été déposé avant le 31 décembre 2013 conformément aux dispositions de l'article 29,III-B de la loi de finance du 29 décembre 2013. Dans la limite des stocks disponibles. Renseignements et conditions disponibles en espace de vente.

  • (c) Le BRS ou Bail Réel Solidaire est un dispositif juridique qui permet à un Organisme de Foncier Solidaire (OFS) de dissocier le foncier du bâti. Sur le terrain acquis par l’OFS, un programme immobilier résidentiel est construit et les ménages qui respectent certaines conditions de ressources peuvent y acquérir un logement. Grâce au BRS, ces ménages acquéreurs conservent les droits réels sur leur logement pour une durée allant de 18 à 99 ans, en échange d’une redevance payée à l’OFS. L’éligibilité au BRS n’est pas garantie par VINCI Immobilier, les conditions d’application étant fixées et vérifiées par l’administration fiscale. Renseignements et informations disponibles auprès de nos conseillers commerciaux ou à l’adresse : https://www.vinci-immobilier.com/achat-immobilier/acheter-neuf/bail-reel-solidaire

  • (d) Prix maîtrisés : L’accession à prix social ou à prix maîtrisé est soumise à certaines conditions comme le non dépassement des plafonds de ressources, l’usage du bien comme résidence principale et l’obligation de ne pas avoir été propriétaire les deux dernières années précédant l’acquisition du bien. Conditions détaillées des dispositifs à l'accession aidée disponibles auprès d’un conseiller en espace de vente.

  • (e) Le Dispositif Malraux (article 199 tervicies du CGI) permet à l’acquéreur d’un immeuble ancien situé dans un site patrimonial remarquable couvert par un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur de bénéficier d’une réduction d'impôt sur le revenu égale à 30% des dépenses de travaux mises à sa charge. Compatible avec le régime de la Vente d’Immeuble à Rénover (VIR), les dépenses éligibles à cette réduction d’impôt sont celles correspondant au prix des travaux réalisés par le vendeur et effectivement payées par l’acquéreur tel que prévu au contrat. Ces dépenses sont retenues dans la limite de 400.000 euros appréciée sur une période globale de quatre ans et doivent être versées par le contribuable jusqu’au 31 décembre de la 3ème année suivant celle de la délivrance de l’autorisation d’urbanisme soit jusqu’au 31 décembre 2026 au cas présent. Dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux, le contribuable s’engage à donner le logement en location nue pendant une durée de 9 ans à usage de résidence principale d’un locataire autre que le propriétaire, un membre de son foyer fiscal ou un ascendant/descendant. Aucune condition de ressources ou de plafonnement du loyer (en dehors des communes appliquant le plafonnement des loyers) ne sont applicables à la mise en location. Le non-respect de l’engagement de conservation et de location du logement ou des conditions de mise en location entrainent la remise en cause de la réduction d’impôt obtenue. La réduction d’impôt Malraux n’est pas soumise au plafonnement des niches fiscales et le montant de réduction d’impôt non imputée sur l’imposition des revenus de l’année de versement des dépenses travaux y ayant ouvert droit est reportable sur l’impôt sur le revenu des trois années suivantes. Votre acquisition poursuit un objectif patrimonial pouvant comprendre un volet fiscal. Votre investissement repose sur la réalisation de travaux immobiliers pour lesquels un professionnel sera votre maître d’ouvrage au travers d’une Vente d’Immeuble à Rénover (VIR) au sens des articles L.262-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation assortie d’une Garantie Financière d’Achèvement (GFA).

     

    Toute publicité relative à une opération d'acquisition de logement destiné à la location et susceptible de bénéficier des dispositions prévues aux articles 199 tervicies, 199 sexvicies et 199 novovicies du code général des impôts :
    1° Permet raisonnablement de comprendre les risques afférents à l'investissement ;
    2° Comporte une mention indiquant que le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales, qui doit :
    a) Figurer dans une taille de caractères au moins aussi importante que celle utilisée pour indiquer toute autre information relative aux caractéristiques de l'investissement ;
    b) S'inscrire dans le corps principal du texte publicitaire.
    Tout manquement aux dispositions du présent article est passible d'une amende administrative dont le montant ne peut excéder 100 000 €.
    L'amende est prononcée dans les conditions prévues au chapitre II du titre II du livre V du présent code.