Investir à
Toulouse

Du soleil, une économie florissante, une qualité de vie presque inégalée et un patrimoine historique qui rend chaque balade dans le centre-ville inoubliable : vivre à Toulouse ne manque pas d’atouts. C’est la raison pour laquelle de nombreux investisseurs choisissent d’acheter un logement neuf à Toulouse.

Quel est le prix moyen/m² à Toulouse ?

Selon le site Meilleurs Agents, le budget moyen pour un logement situé à Toulouse est de 3 591 €/m² pour un appartement et de 4 264 €/m² pour une maison en avril 2023.

Quelle est l’évolution du prix du marché sur les dernières années à Toulouse ?


Investir à Toulouse

En l’espace de 20 ans, les prix de l’immobilier ont progressé de 281% à Toulouse selon une étude Meilleurs Agents. En janvier 2000, le prix/m² était ainsi de « seulement » 882 €/m² dans la Ville rose. Toulouse fait ainsi partie des villes où les prix de l’immobilier ont le plus progressé en France. Sur cinq ans, entre 2017 et 2022, les prix immobiliers ont progressé de 25% dans la Ville rose selon le bilan 2022 des Notaires de France. Sur 10 ans (2012-2022), Toulouse fait partie des villes où les prix ont le plus augmenté. « Neuf villes connaissent des hausses comprises entre 10% et 30% : Reims (+13%), Nice (+17%), Dijon (+20%), Marseille (+21%), Orléans (+22%), Lille (+24%), Montpellier (+25%), Paris (+27%) et Toulouse (+27%) », détaillent ainsi les Notaires de France.

Toulouse occupe la deuxième place du Baromètre Arthur Loyd 2022 de l’attractivité des métropoles (catégorie des très grandes métropoles de plus d’un million d’habitants). Toulouse est première sur trois items (parmi les quatre examinés par l’étude) : « Performances économiques », « Connectivité, Capital humain et Transitions » et « Qualité de Vie ». La zone d’emploi de Toulouse attire une main d’œuvre qualifiée et crée de nombreux postes dans des industries de pointe. L’économie toulousaine se structure autour de trois filières d’excellence :

  • L’aéronautique et le spatial. Toulouse est mondialement reconnue comme étant la capitale mondiale de l’aéronautique. Ce secteur représente 840 entreprises et plus de 85 000 salariés en Occitanie. L’écosystème spatial, lui, représente 12 000 emplois, soit 25% des emplois européens dans ce secteur. « L’Occitanie concentre 56 % des établissements de la filière aérospatiale et 72 % des effectifs dédiés aux activités aéronautiques et spatiales du GSO [Grand Sud-Ouest]. Ses établissements sont aussi davantage spécialisés dans l’activité aérospatiale, avec 79% des salariés travaillant pour la filière contre 70 % en Nouvelle-Aquitaine », décrypte l’Insee dans une étude consacrée à la filière aérospatiale. La filière aéronautique toulousaine travaille sur des projets d’avenir, comme la conception de l’avion bas carbone.
  • La santé et les sciences de la vie. 15 000 étudiants et 2 200 chercheurs en santé alimentent l’effort d’innovation dans ce secteur. Toulouse abrite pas moins de huit hôpitaux – dont le CHU (centre hospitalier universitaire) – et neuf cliniques. Ce tissu est complété par quelque 110 entreprises et un site majeur : l’Oncopole. Ce campus de cancérologie rassemble, sur un même site, enseignants, chercheurs et acteurs privés et publics de la lutte contre le cancer.
  • Le numérique. Le territoire toulousain est labellisé French Tech. 3 000 entreprises employant 42 000 personnes font vivre l’industrie numérique dans la métropole toulousaine. Toulouse accueille également plus de 10 accélérateurs d’entreprises publics et privés. Trois clusters contribuent également à animer le secteur de la tech à Toulouse : Automotech (190 entreprises, 11 000 emplois), Digital Place (200 entreprises, 11 000 emplois) et Robotique et Drones (89 adhérents, 4 500 emplois en Occitanie).

Toulouse est la ville étudiante par excellence. « Ville universitaire, ses habitants sont jeunes, ceci établissant un lien avec la surface des logements qui y est, en moyenne, faible », constate ainsi l’Insee. Créée en France en 1229, Toulouse est la deuxième université de France. Elle accueille pas moins de 130 000 étudiants.

Que faut-il savoir avant d’investir à Toulouse ?

Toulouse n’est pas concernée par l’encadrement des loyers.

Toulouse fait partie de la zone tendue, ce qui implique qu’un locataire bénéficie du délai de préavis réduit à un mois. Le décret du 10 mai 2013 liste plusieurs autres villes au sein de l’agglomération de Toulouse comme faisant partie de la zone tendue : Aucamville, Aussonne, Auzeville-Tolosane, Auzielle, Balma, Beaupuy, Beauzelle, Belberaud, Blagnac, Brax, Bruguières, Castanet-Tolosan, Castelginest, Castelmaurou, Cépet, Colomiers, Cornebarrieu, Cugnaux, Daux, Deyme, Eaunes, Escalquens, Fenouillet, Fonbeauzard, Frouzins, Gagnac-sur-Garonne, Gratentour, Labarthe-sur-Lèze, Labastide-Saint-Sernin, Labège, Lacroix-Falgarde, Lapeyrouse-Fossat, Launaguet, Lauzerville, Léguevin, Lespinasse, Mervilla, Mondonville, Montberon, Montrabé, Muret, Péchabou, Pechbonnieu, Pechbusque, Pibrac, Pin-Balma, Pinsaguel, Pins-Justaret, Plaisance-du-Touch, Pompertuzat, Portet-sur-Garonne, Quint-Fonsegrives, Ramonville-Saint-Agne, Roques, Roquettes, Rouffiac-Tolosan, Saint-Alban, Saint-Geniès-Bellevue, Saint-Jean, Saint-Jory, Saint-Loup-Cammas, Saint-Orens-de-Gameville, Saint-Sauveur, La Salvetat-Saint-Gilles, Seilh, Seysses, Tournefeuille, L'Union, Vieille-Toulouse, Vigoulet-Auzil, Villate et Villeneuve-Tolosane.

Il est possible d’investir en loi Pinel à Toulouse. Toulouse se situe en zone B1. Ainsi, le plafond de loyer applicable en loi Pinel dans cette ville est de 10,55 €/m².

Quel rendement locatif espérer à Toulouse ?

Le rendement locatif peut atteindre 4 à 5% dans le centre-ville de Toulouse. Ce secteur attire en priorité les étudiants et les jeunes actifs. La location est aisée grâce à l’afflux d’étudiants français et internationaux. Avec Montpellier, Toulouse est la ville qui permet d’engranger les meilleurs loyers de la région Occitanie pour les petites surfaces étudiantes. « Sachant que la majorité des étudiants recherchent en priorité un studio, il est intéressant de comparer les loyers pratiqués pour ce type de bien dans les principales villes universitaires de la région. Montpellier et Toulouse sont les plus chères, suivies par Nîmes puis Perpignan », indique une étude LocService.fr publiée en 2022.

Pour obtenir les meilleurs rendements à Toulouse, il faut s’éloigner de l’hypercentre et investir dans les quartiers de Bonnefoy, Mirail ou encore Rangueil. Dans ces secteurs, la rentabilité locative peut grimper jusqu’à 7%. Vous pouvez notamment investir dans un T3 ou une maison individuelle afin d’attirer les familles. Ces dernières restent généralement plus longtemps que les jeunes et les étudiants, présentant l’avantage de limiter la vacance locative. Toutefois, si vous ciblez les jeunes couples avec enfants ou les familles, vous vous devez d’être attentif à certains critères tels que la proximité des transports en commun ou des écoles, la présence d’espaces verts ou encore la densité en commerces.

Quels sont les grands projets de développement urbain en cours à Toulouse ?

Plusieurs grands projets vont continuer de faire évoluer Toulouse et d’améliorer le cadre de vie des Toulousains :

  • Le développement de liaisons piétonnes et du lien vers la Garonne. Les travaux d’aménagement de la partie haute de la place Saint-Pierre doivent donner un coup de jeune à ce lieu de passage incontournable. Le projet urbain inclut également la réfection de la rue Gambetta en zone 30 dès la sortie du parking Capitole. Rue des Lois, la voirie sera refaite de manière à créer espace de rencontre avec une priorité aux piétons, à l’image de ce qui a été créé dans les rues Pargaminières et Jean-Suau.
  • La revalorisation de certains lieux emblématiques tels que la place Saint-Sernin. Ce projet prévoit l’aménagement de la place Saint-Sernin en deux phases : d’abord, une phase de fouilles archéologiques, ensuite, une phase d’aménagements. D’autres sites sont concernés par cette entreprise de valorisation : impasse des Jacobins et rue Lakanal, parvis des Augustins et place Esquirol.
  • Le réaménagement du site Toulouse EuroSudOuest. Le projet d’aménagement Grand Matabiau, quais d’Oc (anciennement appelé « Toulouse EuroSudOuest ») prévoit notamment une extension de la gare Toulouse-Matabiau, une transformation de cette dernière en pôle d’échanges pour faciliter les déplacements du quotidien, la préparation de l’arrivée de la troisième ligne de métro et de la ligne à grande vitesse, ainsi que l’élargissement et la sécurisation des espaces dédiés aux piétons et cycles. Parallèlement, les berges du canal du Midi seront aménagées avec la création d’un parc urbain et la végétalisation des espaces publics.
  • Le développement des voies cyclables (quais de la Daurade, Saint-Pierre). Les pistes cyclables continuent de se développer dans la Ville rose, à travers avec un aménagement cyclable sur les quais historiques du centre-ville.
  • La rénovation des secteurs Bayard et Belfort. La suppression du parking, place Belfort, permet de consacrer cet espace à diverses manifestations telles que le marché Étoile de Belfort, les traditionnelles fêtes de quartier, ainsi que d’autres animations. La circulation à vélo sera favorisée entre les rues Bayard et Jaurès.
  • La valorisation des ports historiques (Viguerie, Daurade). La création d’un belvédère entre le port Viguerie et le pont Saint-Pierre proposera un nouveau panorama sur la rive droite. Le projet de valorisation du port Viguerie prévoit également la végétalisation des espaces, avec la plantation d’arbres et le réaménagement de ceux-ci en vue d’accueillir des événements culturels et sportifs. Des travaux d’embellissement seront également menés dans le port Daurade.
  • Le prolongement de la ligne LGV Paris-Bordeaux. Ce projet ambitieux prévoit le prolongement de la LGV Paris-Bordeaux vers Toulouse et Dax. La nouvelle LGV permettra de relier Bordeaux à Toulouse en 1 heure 05 dès 2030. Paris sera accessible en seulement 3 heures 10 depuis Toulouse. La ligne nouvelle Bordeaux-Toulouse sera conçue pour une vitesse commerciale de 320 km/h et s’accompagnera de la réalisation de gares nouvelles à Agen et Montauban.
  • La poursuite du développement du Campus Toulouse Aerospace. Ce site incontournable de l’agglomération toulousaine a vocation à devenir un quartier d’innovation au rayonnement européen. Il s’étend sur 53 ha. Plus de 190 000 m² sont dédiés aux bureaux et activités. 50 000 m² sont consacrés à la recherche et à l’enseignement supérieur. 80 000 m² de logements ont été construits ou rénovés afin de permettre aux étudiants et à tous les collaborateurs des entreprises du site de vivre dans le quartier.

 

Dans quels quartiers investir à Toulouse ?

Situé au nord du centre-ville, ce quartier est agréable à vivre et compte de nombreux commerces (commerces de bouche et restaurants, cabinets médicaux, pharmacies…). Les familles apprécient tout particulièrement la présence de plusieurs groupes scolaires et sportifs. Le centre historique est facilement accessible grâce à l’offre pléthorique de transports en commun.

Ce secteur est situé à deux pas de la gare et du centre-ville. Les biens tendent à se valoriser rapidement dans cette zone. Les investisseurs y trouvent des prix plus raisonnables qu’en hypercentre. Les habitants, quant à eux, apprécient de pouvoir accéder facilement aux agréments du centre sans pour autant subir l’agitation qui y règne parfois.

Situé tout près de Toulouse Aerospace et de ses écoles d’ingénieurs, ce quartier attire les étudiants et les jeunes. Le cadre est plutôt résidentiel et le quartier se caractérise par une certaine douceur de vivre, avec ses espaces verts et ses terrasses ensoleillées.

Le secteur Croix-Daurade

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  • (a)  TVA à 5,5% sous réserve que les conditions de l'article 278 sexies 11° du Code Général des Impôts soient remplies. Applicable dans le cadre de l’acquisition d’une résidence principale neuve, dans la limite d’un plafond de prix d’achat, aux personnes physiques dont les ressources - à la date de signature du contrat préliminaire ou à défaut, à la date du contrat de vente - ne dépassent pas les plafonds prévus pour le bénéfice de l’aide personnalisée au logement (APL) conformément à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation. La TVA à 5,5% est applicable uniquement aux opérations réalisées en zone ANRU ou situées à moins de 300 m de cette zone. Dans la limite des stocks disponibles. Renseignements et conditions disponibles en espace de vente.

  • (b) TVA à 7% sous réserve que les conditions de l'article 278 sexies 11° du Code Général des Impôts soient remplies. Applicable dans le cadre de l’acquisition d’une résidence principale neuve, dans la limite d’un plafond de prix d’achat, aux personnes physiques dont les ressources - à la date de signature du contrat préliminaire ou à défaut, à la date du contrat de vente - ne dépassent pas les plafonds prévus pour le bénéfice de l’aide personnalisée au logement (APL) conformément à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation. La TVA à 7% est désormais applicable uniquement aux opérations situées à plus de 300 et à moins de 500 m d'une zone ANRU et dont le permis de construire a été déposé avant le 31 décembre 2013 conformément aux dispositions de l'article 29,III-B de la loi de finance du 29 décembre 2013. Dans la limite des stocks disponibles. Renseignements et conditions disponibles en espace de vente.

  • (c) Le BRS ou Bail Réel Solidaire est un dispositif juridique qui permet à un Organisme de Foncier Solidaire (OFS) de dissocier le foncier du bâti. Sur le terrain acquis par l’OFS, un programme immobilier résidentiel est construit et les ménages qui respectent certaines conditions de ressources peuvent y acquérir un logement. Grâce au BRS, ces ménages acquéreurs conservent les droits réels sur leur logement pour une durée allant de 18 à 99 ans, en échange d’une redevance payée à l’OFS. L’éligibilité au BRS n’est pas garantie par VINCI Immobilier, les conditions d’application étant fixées et vérifiées par l’administration fiscale. Renseignements et informations disponibles auprès de nos conseillers commerciaux ou à l’adresse : https://www.vinci-immobilier.com/achat-immobilier/acheter-neuf/bail-reel-solidaire

  • (d) Prix maîtrisés : L’accession à prix social ou à prix maîtrisé est soumise à certaines conditions comme le non dépassement des plafonds de ressources, l’usage du bien comme résidence principale et l’obligation de ne pas avoir été propriétaire les deux dernières années précédant l’acquisition du bien. Conditions détaillées des dispositifs à l'accession aidée disponibles auprès d’un conseiller en espace de vente.

  • (e) Le Dispositif Malraux (article 199 tervicies du CGI) permet à l’acquéreur d’un immeuble ancien situé dans un site patrimonial remarquable couvert par un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur de bénéficier d’une réduction d'impôt sur le revenu égale à 30% des dépenses de travaux mises à sa charge. Compatible avec le régime de la Vente d’Immeuble à Rénover (VIR), les dépenses éligibles à cette réduction d’impôt sont celles correspondant au prix des travaux réalisés par le vendeur et effectivement payées par l’acquéreur tel que prévu au contrat. Ces dépenses sont retenues dans la limite de 400.000 euros appréciée sur une période globale de quatre ans et doivent être versées par le contribuable jusqu’au 31 décembre de la 3ème année suivant celle de la délivrance de l’autorisation d’urbanisme soit jusqu’au 31 décembre 2026 au cas présent. Dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux, le contribuable s’engage à donner le logement en location nue pendant une durée de 9 ans à usage de résidence principale d’un locataire autre que le propriétaire, un membre de son foyer fiscal ou un ascendant/descendant. Aucune condition de ressources ou de plafonnement du loyer (en dehors des communes appliquant le plafonnement des loyers) ne sont applicables à la mise en location. Le non-respect de l’engagement de conservation et de location du logement ou des conditions de mise en location entrainent la remise en cause de la réduction d’impôt obtenue. La réduction d’impôt Malraux n’est pas soumise au plafonnement des niches fiscales et le montant de réduction d’impôt non imputée sur l’imposition des revenus de l’année de versement des dépenses travaux y ayant ouvert droit est reportable sur l’impôt sur le revenu des trois années suivantes. Votre acquisition poursuit un objectif patrimonial pouvant comprendre un volet fiscal. Votre investissement repose sur la réalisation de travaux immobiliers pour lesquels un professionnel sera votre maître d’ouvrage au travers d’une Vente d’Immeuble à Rénover (VIR) au sens des articles L.262-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation assortie d’une Garantie Financière d’Achèvement (GFA).

     

    Toute publicité relative à une opération d'acquisition de logement destiné à la location et susceptible de bénéficier des dispositions prévues aux articles 199 tervicies, 199 sexvicies et 199 novovicies du code général des impôts :
    1° Permet raisonnablement de comprendre les risques afférents à l'investissement ;
    2° Comporte une mention indiquant que le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales, qui doit :
    a) Figurer dans une taille de caractères au moins aussi importante que celle utilisée pour indiquer toute autre information relative aux caractéristiques de l'investissement ;
    b) S'inscrire dans le corps principal du texte publicitaire.
    Tout manquement aux dispositions du présent article est passible d'une amende administrative dont le montant ne peut excéder 100 000 €.
    L'amende est prononcée dans les conditions prévues au chapitre II du titre II du livre V du présent code.