Qu’est-ce que la garantie de parfait achèvement ?

La garantie de parfait achèvement permet de sécuriser l’achat dans l'immobilier neuf. Elle est obligatoire et vise à protéger les acquéreurs en permettant une réparation rapide des malfaçons par le constructeur qui a réalisé les travaux. Décryptage.

Définition de la garantie de parfait achèvement

La garantie de parfait achèvement est la garantie qui impose à l’entreprise qui a réalisé les travaux de procéder aux réparations nécessaires pendant une période d’un an après la réception des travaux.

Dans le cadre de la garantie de parfait achèvement, l’entreprise qui a réalisé les travaux est ainsi responsable de tous les désordres constatés. Le délai pour intervenir peut être fixé d’un commun accord entre l’entreprise et l’acheteur. Si l’entreprise ne s’exécute pas dans les délais impartis, l’acheteur est libre de saisir le tribunal compétent en fonction du montant du litige.

En quoi consiste la garantie de parfait achèvement ?

Obligatoire, la garantie de parfait achèvement est incontournable en matière d’assurance dommage-ouvrage. Instaurée à la fin des années 70 dans le cadre de la loi Spinetta, elle couvre l’acquéreur d’un bien neuf des désordres et des malfaçons qui apparaîtraient pendant l’année qui suit la réception des travaux.

Particularité de la garantie de parfait achèvement : elle impose au responsable d’effectuer les réparations à ses frais, et non pas seulement d’indemniser l'acquéreur. Ces réparations doivent être réalisées dans un délai d’un an. À noter toutefois, cette garantie ne s’applique pas aux dégâts occasionnés par l’usure normale, ni aux dommages constatés au-delà du délai annuel.

Que couvre la garantie de parfait achèvement ?

La garantie de parfait achèvement couvre l’ensemble des dommages qui empêchent la construction d’être conforme à ce qui était prévu dans le contrat. Ces désordres peuvent être d’ordre fonctionnel, technique ou esthétique. Il s’agit de ce qu’on appelle plus communément les « malfaçons ».

Les limites de la garantie de parfait achèvement sont expressément définies par l’article 1792-6 du Code Civil qui précise que « la garantie ne s'étend pas aux travaux nécessaires pour remédier aux effets de l'usure normale ou de l'usage. »

Garantie parfait achèvement

Comment obtenir réparation avec la garantie de parfait achèvement ?

Le jour J de la réception du chantier, vous constatez une non-conformité de la construction par rapport au contrat signé ? Dans ce cas, vous devez impérativement consigner ces anomalies sur le procès-verbal de chantier, sous la forme de « réserves ».

Toute l’année qui suit la réception des travaux, si vous constatez des malfaçons, vous devez les mentionner par écrit et les faire parvenir par lettre recommandée avec accusé de réception à l’entrepreneur, ou lui délivrer sous pli d’huissier. L’entrepreneur va alors s’engager dans les réparations, en suivant un calendrier et des modalités fixés en commun accord avec vous. Si l’entrepreneur ne donne pas suite et en fonction des sommes engagées, le litige sera alors traité par le juge de proximité, le tribunal d’instance ou le tribunal de grande instance. Si vous êtes acheteur de logement neuf en copropriété, sachez que vous pouvez également vous adresser directement au syndic pour les malfaçons qui concernent les parties communes.

Quelle est la durée de la garantie de parfait achèvement ?

Un an. Cette durée légale est fixée par l’article 1792-6 du Code Civil. Concrètement, cela signifie que l’acheteur peut demander des comptes à l’entreprise qui a réalisé les travaux pendant 12 mois après la réception des travaux, s’il est amené à constater des désordres.

Dans certains cas, la durée de la garantie de parfait achèvement peut être prolongée. La durée d’un an ne constitue en effet en aucun cas une durée maximale. Le constructeur peut par exemple prendre à sa charge une garantie de parfait achèvement de 2 ans, sans surcoût pour l’acheteur.

Les autres garanties « post-livraison », qui protègent l’acheteur

Après la première année, différents contrats prennent le relai de la garantie de parfait achèvement. De quoi assurer la conformité du logement neuf aux propriétaires.

  • La garantie biennale, ou « de bon fonctionnement ». Elle prend en charge les désordres qui affectent les éléments dissociables de l’ouvrage, tels qu’un interphone, un ballon d’eau chaude ou un plafond suspendu. Elle est valable deux ans au minimum à compter de la réception du bien.
  • La garantie décennale. D’une durée de dix ans, cette garantie concerne plus spécifiquement le « gros œuvre ». Elle rend responsable tout constructeur, qu’il soit entrepreneur, vendeur d’immeuble ou encore, architecte, des désordres qui compromettent la solidité de l’ouvrage et le rendent impropres à sa destination, de même des dommages qui affectent des éléments d’équipement indissociables de l’ouvrage. Afin de se couvrir de tels risques, le constructeur souscrit, lui-même, une assurance dommages-ouvrages.

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