Questions Immobilier

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Quel premier investissement immobilier choisir ?

Un premier investissement locatif dans l'immobilier nécessite de se poser de multiples questions pour que celui-ci se révèle rentable. Moyen ou long terme, situation géographique, taille du logement, locataire ciblé, budget disponible, déductions fiscales accessibles... font partie des points à étudier de près avant un premier investissement immobilier.

Est-il rentable d’acheter un appartement pour le louer ?

La rentabilité d’un investissement locatif dépend de nombreux critères :

  • L’emplacement et le niveau des prix immobiliers. Plus le prix d’acquisition est élevé, plus le loyer demandé au locataire devra lui aussi être haut pour garantir une rentabilité locative intéressante.
  • Le dynamisme de la demande locative. Si vous ne louez pas votre bien pendant la totalité de l’année, la rentabilité de votre investissement immobilier peut potentiellement être dégradée.
  • La qualité du locataire et/ou du dossier de location. Si vous subissez des impayés de loyers ou des dégradations dans le logement nécessitant d’importants travaux de réparation – sans possibilité de les récupérer auprès du locataire – la rentabilité locative risque là aussi d’être revue à la baisse.
  • Le niveau de charges. En dehors des travaux exceptionnels, un propriétaire bailleur doit supporter différentes charges : fiscalité, frais de gestion locative, assurance… Des charges importantes viennent diminuer les revenus fonciers. Bon à savoir, en fonction du régime fiscal choisi, les charges peuvent permettre de diminuer l’imposition liée à l’investissement locatif.

Premier investissement immobilier, ne pas se lancer sans avoir bien défini votre projet

Cela peut apparaître comme une évidence, mais un premier investissement immobilier locatif est une décision devant être mûrement réfléchie. Ceci est d'autant plus vrai pour un premier investissement locatif qui a le plus souvent vocation à se révéler rentable sur le plan financier. D'où l'importance de parfaitement cibler le bien immobilier en adéquation avec votre projet et vos attentes.

Superficie, bien logement ancien ou neuf, localisation, location en meublé ou logement vide constituent autant de points à définir en amont. La décision de louer sur du moyen ou du long terme est également un facteur pouvant influer sur le choix de votre premier investissement locatif, tout comme le budget alloué à cette opération et les déductions fiscales éventuellement accessibles.

Quel premier investissement immobilier ?

Si vous optez pour un premier investissement locatif à moyen terme dans le but d'occuper ce logement dans quelques années ou de le mettre à disposition de l'un de vos enfants, le choix de ce premier investissement se fait en fonction de vos goûts et de vos besoins. En revanche, pour un investissement longue durée destiné à assurer une rente, d'autres questions se posent, à commencer par le type de locataire ciblé.

Pour un étudiant, ce qui implique un turnover assez important, l'investissement immobilier concernera essentiellement des studios ou petits logements situés à proximité d'un campus ou en centre-ville. En revanche, pour une famille, une maison ou un appartement de plusieurs pièces avec des commerces à proximité, ainsi que des crèches et des écoles, est à privilégier.

Veillez aussi à étudier le marché local et à investir sur des secteurs porteurs pour ne pas risquer de ne pas trouver de locataire ou de voir la valeur de votre bien diminuer au fil des ans.

Budget et déductions fiscales pour un premier investissement locatif

Un premier investissement locatif nécessite bien évidemment de disposer d'un budget adapté à l'objectif ciblé. A moins de disposer de la totalité des fonds, il convient de passer par la case crédit afin de réaliser ce premier investissement locatif. A noter un point important : dans la plupart des cas, le montant des loyers perçus s'avère inférieur aux mensualités de ce crédit. Il convient donc de bien calculer votre effort d'épargne, c'est-à-dire la somme maximale que vous pouvez investir chaque mois en attendant que votre crédit soit remboursé et que cet investissement locatif vous rapporte de l'argent. Dans ce cadre, plus votre apport personnel est important, plus l'effort d'épargne est réduit, voire nul.

A noter également que vous pouvez déduire de vos revenus liés à la location les intérêts du prêt souscrit. De ce fait, plus l'emprunt est important, plus vous bénéficiez de déductions fiscales. Enfin, investir dans le neuf permet, grâce au dispositif Pinel, de déduire une partie de vos impôts sur une durée de 6, 9 ou 12 ans. Autant d'avantages fiscaux qui expliquent l'engouement suscité par l'investissement locatif.

Comment réussir son premier investissement immobilier ?

Pour réussir votre premier investissement locatif, vous devez concentrer toute votre attention sur les éléments suivants :

  • Faites un choix qui vous ressemble. Dans l’immobilier neuf comme dans l’immobilier ancien, vous devez faire un choix qui vous ressemble. Si le bien en question vous correspond, il y a fort à parier qu’il saura aussi séduire les futurs locataires. Luminosité, emplacement, agencement des pièces, charme, confort thermique et acoustique : ne négligez aucun détail ! Sélectionnez un bien à la mesure de vos moyens. Bien sûr, il est toujours préférable de faire jouer l’effet de levier du crédit lors d’un investissement locatif. Autrement dit, investir à crédit doit vous permettre de réaliser une acquisition d’un montant supérieur au montant de votre seul apport personnel. Ce n’est pas pour autant une raison pour « voir trop grand ». Des mensualités trop élevées risquent de se muer en fardeau en cas d’imprévue sur le plan financier.
  • Prenez le temps d’étudier le marché immobilier local. Niveau de loyer, type de bien recherché, présence de certains éléments de confort comme un parking ou un balcon : faites le point sur ce que recherchent les locataires pour être certain de louer rapidement.
  • Utilisez les dispositifs de défiscalisation immobilière. Un premier investissement locatif s’envisage souvent à un moment où les revenus augmentent. Profitez-en pour réduire vos impôts grâce à un dispositif fiscal tel que la loi Pinel ou la loi Censi-Bouvard.
  • Jouez la carte de la sécurité. Certaines formes d’investissement immobilier, comme l’investissement en résidence de services, permettent de percevoir des loyers garantis. Il s’agit d’une bonne opportunité pour réaliser un premier investissement locatif sans prendre de risques !
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