Investissement Loi Pinel

Tout ce qu'il faut savoir

 

Vous avez un projet d’investissement dans l’immobilier neuf ? Chez VINCI Immobilier, nous mettons notre expertise immobilière à votre service pour vous faire bénéficier de la qualité de construction d’un logement neuf, associée aux nombreux avantages d’un investissement locatif encadré par la loi Pinel. Nos experts vous accompagnent pour bien investir en Pinel et réussir votre projet immobilier dans le neuf.

La loi Pinel

La loi Pinel, mode d’emploi

La loi Pinel porte sur l’achat ou la construction de logements neufs, répondant à certains critères, et vous permet d’économiser sur vos impôts en contrepartie de la mise en location du bien acquis pour une durée minimale de 6 ans. Cette loi s’adresse aux investisseurs intéressés par l’immobilier locatif en vue de percevoir un complément régulier de revenus. Elle concerne également les personnes qui cherchent à acquérir un bien immobilier pour se constituer un patrimoine ou avec le projet de s’y installer plus tard, à la retraite par exemple. Dans tous les cas, vous devez être imposable en France pour prétendre à la réduction d’impôt accordée par la loi Pinel et louer le bien selon les conditions requises.

La loi Pinel, à l’initiative du ministre du logement qui lui a donné son nom, est entrée en vigueur le 1er janvier 2015, avec un effet rétroactif au 1er septembre 2014. Le dispositif d’investissement qui en découle, a été conçu pour soutenir la construction et la location de logements dans les zones où la demande immobilière peine à être satisfaite et pour développer l’offre de logements locatifs intermédiaires. Il a pris le relais de la loi Duflot, appliquée de janvier 2013 à août 2014.

Le dispositif Pinel a été reconduit par la loi de Finances 2017. Il pourra bénéficier aux opérations d’investissement locatif, réunissant les conditions d’application, jusqu’au 31 décembre 2021.

Investir en Pinel, un dispositif incitatif

En investissant en Pinel, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt dont le montant dépend du prix d’acquisition ou de construction du bien neuf, dans la limite de 300 000 € par an (pour deux logements maximum), et de la durée locative.

Le principe est que plus la durée de location est longue, en étant limitée à 12 ans, plus la réduction d’impôt Pinel est importante :

  • 12 % pour 6 années de location ;
  • 18 % pour 9 années de location ;
  • 21 % pour 12 années de location.

En pratique, vous devez vous engager sur une durée locative initiale de 6 ans ou 9 ans, qui peut être prolongée jusqu’à 12 ans. La réduction d’impôt, appliquée sur votre déclaration d’impôt sur les revenus, est répartie sur la durée de votre engagement de location, à raison de :

  • 2 % pendant les 9 premières années, représentant jusqu’à 6 000 € d’économies d’impôt par an ;
  • 1 % pendant les 3 dernières années, soit jusqu’à 3 000 € d’économies d’impôt par an.

Ainsi lissée sur toute la période de location, votre réduction d’impôt s’inscrit parfaitement dans le quota des avantages fiscaux accordé sur les impôts, plafonnés à 10 000 € par an (sur les revenus de l’année n-1 pour l’imposition de l’année en cours).

L’investissement en Pinel vous permet de réaliser une économie d’impôt totale pouvant atteindre jusqu’à 63 000 € sur une durée locative de 12 ans.

Les atouts d’un achat immobilier neuf…

Investir en Pinel cumule un certain nombre d’avantages. C’est avant tout le moyen de devenir propriétaire d’un logement neuf répondant aux dernières normes de construction en vigueur, économe en énergie (labellisé BBC 2005 pour les permis déposés avant 2013 ou RT 2012) et couvert par les garanties de l’immobilier neuf (garantie de parfait achèvement, biennale et décennale). Autant d’atouts qui facilitent la mise en location du bien et permettent de se constituer un patrimoine durable. En cas de revente au terme de la période locative requise, un logement de qualité offrira de meilleures perspectives de plus-value.

 

…et les avantages d’un investissement financier

Un achat immobilier avec la loi Pinel, comme tout investissement locatif, a pour intérêt majeur la perception d’un complément régulier de revenus provenant des loyers perçus en échange de la mise en location du logement. C’est pourquoi le dispositif Pinel attire aussi bien les investisseurs en recherche d’un rendement (mesuré ici par le rapport entre le loyer annuel et le coût d’acquisition du bien) pour se créer une épargne que les personnes ayant pour projet de se construire un patrimoine transmissible.

En finançant l’acquisition du bien par un prêt immobilier, vos revenus locatifs servent, les premières années, à régler les mensualités du prêt. Dès que le crédit est remboursé, vous profitez pleinement de revenus mensuels complémentaires, en vue de préparer votre retraite ou de réaliser un éventuel nouveau projet immobilier. Vous avez en effet la possibilité de continuer à louer votre logement acquis en loi Pinel au-delà de la durée d’engagement exigée, même si l’avantage fiscal prend fin. Ces diverses raisons et avantages d’investir en Pinel expliquent le succès rencontré par le dispositif depuis sa mise en place en septembre 2014.

Investir en Pinel : une opportunité en période de taux bas

En période de taux bas, l’épargne sur livret est peu rémunératrice, voire diminue avec le temps si le taux d’intérêt réel est négatif. C’est le cas quand le taux de rendement du produit d’épargne est inférieur au taux d’inflation. En revanche, l’emprunt à faible taux permet d’investir à moindre coût dans un bien qui vous procure un rendement locatif et dont vous êtes propriétaire. L’immobilier, qui a fait ses preuves comme rempart contre l’inflation au fil du temps, est souvent plébiscité comme une valeur refuge. Les bénéfices de l’investissement locatif sont d’autant plus attractifs que les taux d’intérêts sont à un faible niveau. À cela s’ajoute les économies d’impôts générées grâce à la location du bien dans le cadre de la loi Pinel.

L’investissement locatif accessible au plus grand nombre

Investir en Pinel vous permet de réaliser un achat immobilier locatif à un coût de revient allégé. Les économies d’impôts réalisées en contrepartie de la location du logement réduisent en effet l’effort financier nécessaire pour acquérir ou faire construire le bien. Et la réduction peut s’avérer très significative, allant jusqu’à 63 000 € d’économies d’impôts si vous louez pendant 12 ans ! Le solde du coût d’acquisition peut être financé à l’aide d’un prêt immobilier. De fait, le dispositif Pinel ouvre l’accès à l’immobilier locatif aux investisseurs avec peu ou sans apport personnel, de la même manière que le Prêt à taux zéro (PTZ) contribue à faciliter l’accès à la propriété des primo-accédants.

Bien choisir son logement neuf pour investir en Pinel

Quelques conditions immobilières sont indispensables pour réaliser votre investissement locatif et bénéficier des avantages du dispositif Pinel. Pour être éligible à ce type d’opération, le bien immobilier doit répondre à certains critères obligatoires :

  • Le logement (appartement ou maison) est acquis neuf ou en Vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) auprès d’un promoteur ou d’un constructeur. Il peut aussi s’agir d’un logement ancien rénové à neuf (conforme au label BBC rénovation 2009 ou label HPE rénovation 2009).
  • Le bien est situé dans une des communes classées dans des zones géographiques dites tendues, qui se caractérisent par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements et entraînent des difficultés d’accès au logement sur le parc locatif existant. Depuis le 1er janvier 2018, les communes éligibles au dispositif Pinel, sont recentrées aux zones A, A bis et B1.

La zone A regroupe l’Ile-de-France, la Côte d’Azur, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier et la partie française de l’agglomération Genevoise. La zone A bis concerne Paris et 29 communes environnantes. La zone B1 comprend les métropoles de plus de 250 000 habitants, la grande couronne parisienne et quelques villes où les prix de l’immobilier sont élevés.

De nouvelles zones sont éligibles au dispositif Pinel : les communes couvertes par un contrat de redynamisation de site de défense depuis le 1er janvier 2018 et celles qui en ont bénéficié dans les huit années précédentes depuis le 1er janvier 2019.

En revanche, les communes classées en zones B2 et C ne sont plus éligibles à l’avantage fiscal Pinel depuis fin 2017. Cependant, les logements pour lesquels un permis de construire a été déposé avant le 31 décembre 2017 et qui ont été acquis avant le 15 mars 2019, continuent de bénéficier de la réduction d’impôt de la loi Pinel.

Forts de leur expertise en immobilier neuf, les experts VINCI Immobilier vous accompagnent dans le choix du bien qui vous permettra d’optimiser votre investissement en Pinel.

  • Le prix du m² défiscalisable est plafonné à 5 500 €/m2 et l’avantage fiscal est applicable sur un montant annuel plafonné à 300 000 €, avec une limite à deux logements maximum par an.

Le prix de revient, pour un logement acquis neuf ou en VEFA, tient compte des frais liés à l’acquisition. Outre le prix d’achat, il inclut les frais de notaire et les commissions versées aux intermédiaires.

Les conditions locatives de l’investissement en Pinel

Le dispositif Pinel s’applique uniquement au logement loué nu et le bail d’habitation doit être signé dans les 12 mois suivant l’achèvement du bien. De plus, pour prétendre à la réduction d’impôt, le loyer demandé doit être inférieur à un plafond fixé chaque année par décret en fonction de la surface du logement et de la zone géographique où il est situé. En moyenne, le loyer Pinel est inférieur de près de 20 % aux loyers de marché afin de favoriser l’accès des personnes aux revenus intermédiaires.

Pour les baux conclus en 2019, le plafond de loyer mensuel, hors charges, est fixé à :

  • zone A bis : 17,17 €/m2 ;
  • zone A : 12,75 €/m2 ;
  • zone B1 : 10,28 €/m2.

Si vous n’avez pas le temps de vous occuper de la gestion locative, ou pour plus de tranquillité, elle peut être confiée à un professionnel. Il se chargera de mettre en location votre appartement ou maison, de rechercher un locataire et gèrera toute la relation locative (paiement du loyer et des charges…).

Les locataires éligibles au dispositif fiscal Pinel

Outre des critères portant sur le loyer, votre futur locataire doit correspondre au profil ciblé par le dispositif d’investissement Pinel pour vous permettre de bénéficier de ses avantages. Il doit en particulier satisfaire trois conditions :

  • Louer votre logement pour l’habiter en tant que résidence principale ;
  • Ne pas faire partie de votre foyer fiscal ;

Un des avantages de la loi Pinel (qui n’existait pas avec la loi Duflot) est la possibilité de louer votre logement à un de vos enfants ou à un parent. La condition est qu’il ne soit pas à votre charge d’un point de vue fiscal.

  • Ses ressources ne doivent pas excéder les plafonds fixés chaque année par décret.

Les ressources du locataire sont évaluées à la signature du bail à partir du revenu fiscal de référence de l’année n-2, en tenant compte du nombre de personnes à charge. Elles tiennent compte également de la zone géographique où se trouve le logement. Les ressources ne sont pas réévaluées en cours de bail. Si la situation du locataire évolue, et que ses ressources viennent à dépasser le plafond réglementaire, la location se poursuit dans les conditions définies au départ, sans remise en cause.

Au terme d’un investissement en Pinel, différentes options possibles

À l’échéance de votre engagement initial sur une durée locative de 6 ou 9 ans, vous avez la possibilité de prolonger la location en bénéficiant de la réduction d’impôt Pinel pendant 12 années au maximum. Au-delà cette durée, vous pouvez poursuivre votre investissement locatif pour continuer à percevoir une rente locative en vue de la retraite, sans avantage fiscal. Autre possibilité : récupérer votre bien immobilier pour vous loger puis le transmettre le moment venu à vos héritiers. Selon vos besoins et la valorisation de votre bien, il peut aussi être opportun de le céder pour réaliser une plus-value et réinvestir le produit de la vente dans un nouveau projet d’investissement locatif, par exemple.

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