Comment fonctionne le barème usufruit ?

Particulièrement intéressant en matière de succession, le démembrement de propriété consiste à séparer la nue-propriété de l’usufruit. Fiscalement, il existe un barème de l’usufruit permettant de calculer sa valeur.

Quels sont les droits respectifs de l’usufruitier et du nu-propriétaire ?

L’usufruitier et le nu-propriétaire n’ont pas les mêmes droits :

• D’un côté, l’usufruitier a le droit d’utiliser le logement et de percevoir les revenus locatifs,
• De l’autre, le nu-propriétaire possède la propriété grevée d’usufruit. Pour vendre le logement, il faut ainsi recueillir l’accord de l’usufruitier et du nu-propriétaire.

Pour en savoir plus, consultez notre guide sur la différence entre la nue-propriété et l’usufruit.

Qu’est-ce que le barème de l’usufruit ?

Le barème fiscal de l’usufruit et de la nue-propriété est défini à l’article 669 du Code général des impôts. Il permet de calculer les droits à payer suite à une mutation, en fonction de l’âge de l’usufruitier. Ce barème fiscal peut être utilisé dans des contextes assez divers : acquisition, donation, succession, vente, apport en société…

Interprétation du barème de l'usufruit

Si l’usufruitier est âgé de 60 ans, la valeur de l’usufruit est estimée à 50% de la valeur du bien immobilier. La nue-propriété est, elle, estimée à 50% de la valeur du bien. Plus l’usufruitier est âgé, plus la valeur de l’usufruit diminue. Ainsi, lorsque l’usufruitier est âgé de plus de 91 ans révolus, la valeur de l’usufruit est estimée, selon le barème fiscal, à 10% de la valeur du bien tandis que la nue-propriété est estimée à 90%.

Exemple d'application du barème de l'usufruit

Prenons l'exemple d'un appartement d'une valeur de 400 000 € dont le propriétaire souhaite transmettre la nue-propriété à son enfant tout en conservant l'usufruit.

Si l'usufruitier est âgé de 68 ans, le barème fiscal prévoit une valeur d'usufruit de 40 % et une valeur de nue-propriété de 60 %.

La valeur retenue sera donc :

Bon à savoir : cette répartition sert notamment au calcul des droits de donation ou de succession. Elle ne correspond pas nécessairement au prix qui pourrait être négocié entre deux parties sur le marché.

Comment est calculé le barème usufruit ?

Le barème fiscal de l’usufruit est basé sur un critère d’âge. Cependant, cette méthode d’évaluation de l’usufruit et de la nue-propriété peut paraître biaisée, ne serait-ce que parce qu’elle ne tient pas compte du sexe de l’usufruitier (ni du nu-propriétaire). Or, l’espérance de vie n’est pas la même entre les femmes et les hommes. En 2025, l’espérance de vie des femmes à la naissance est de 85,9 ans contre 80,3 ans pour les hommes d’après l’Insee. De plus, le barème fiscal ne prend pas en compte le rendement du bien, qui est pourtant une notion essentielle.

C’est pourquoi certains préfèrent calculer l’usufruit économique, qui relève d’un calcul plus complexe. La notion d’usufruit économique intègre deux éléments complémentaires que sont l’espérance de vie de l’usufruitier, d’une part, et le taux de rendement du bien, d’autre part.

Pour calculer l’usufruit économique, on applique la formule : NP = PP / (1+t) x n

Dans cette équation :

• NP représente la nue-propriété,
• PP est la pleine propriété,
• t est le taux de rendement du bien,
• N correspond à la durée du démembrement (qui dépend de l’espérance de vie).

Attention, l’usufruit économique est un usage et ne représente en aucun cas une méthode obligatoire. Dans la plupart des cas, c’est donc le barème fiscal qui s’applique.

Usufruit : les cas particuliers

Si le barème fiscal de l'usufruit répond à la plupart des situations courantes, certaines configurations obéissent à des règles spécifiques, telles que l'usufruit temporaire, le droit d'usage et d'habitation, la fiscalité de l'IFI ou encore la vente d'un bien démembré.

L'usufruit temporaire

Lorsque le démembrement est prévu pour une durée déterminée, l'usufruit est qualifié de temporaire. Dans ce cas, le barème ne dépend plus de l'âge de l'usufruitier.

Fiscalement, la valeur de l'usufruit temporaire est fixée à 23 % de la pleine propriété par période de dix ans, toute période commencée étant comptabilisée comme une période entière. Ce mode de calcul est notamment utilisé dans certains montages patrimoniaux ou dans le cadre de l'investissement en nue-propriété proposé par les promoteurs immobiliers.

Droit d'usage et d'habitation

Le droit d'usage et d'habitation est plus limité que l'usufruit. Son titulaire peut occuper personnellement le logement, mais ne peut généralement pas le louer afin d'en percevoir les revenus. L'usufruit, au contraire, permet d'utiliser le bien ou d'en tirer les fruits, notamment par la perception des loyers.

Usufruit et IFI

En règle générale, c'est l'usufruitier qui déclare la valeur du bien en pleine propriété dans son patrimoine taxable à l'IFI. Certaines situations particulières, notamment lorsqu'un démembrement résulte d'une succession ou d'une disposition légale spécifique, obéissent toutefois à des règles différentes.

Vente ou désaccord entre usufruitier et nu-propriétaire

En cas de vente d’un bien dont la propriété est démembrée entre usufruit et nue-propriété, les vendeurs peuvent :

• Soit ajouter l’usufruit au prix de la vente,
• Soit convenir d’une répartition.

L’accord de toutes les parties (usufruitiers et nus-propriétaires) est alors nécessaire. En l’absence d’un tel accord, le juge doit être saisi. Il applique généralement le barème fiscal, mais il peut corriger ce barème au moyen d’éléments plus subjectifs tels que la santé de l’usufruitier, les éventuels risques professionnels de l’usufruitier…

Qui paie les droits de succession ?

Le démembrement de propriété a souvent lieu suite à une succession. Dans ce cas, le conjoint survivant conserve l’usufruit et les enfants récupèrent la nue-propriété. Chaque héritier paie donc les frais de succession correspondant aux droits qu'il reçoit. En pratique, le conjoint survivant est exonéré de droits de succession. Les enfants acquittent donc des droits sur la valeur de la nue-propriété qu'ils reçoivent, après application des abattements légaux.

Qui paie les droits de donation ?

Le démembrement de propriété peut aussi être utilisé comme un outil de transmission : la nue-propriété est alors donnée par le propriétaire de son vivant. Il se réserve alors l’usufruit. Dans ce cas, les droits de donation sont calculés sur la valeur de nue-propriété donnée. Les droits de donation sont en principe dus par le donataire, mais ils sont souvent pris en charge par le donateur. À l’extinction de l’usufruit, aucun droit supplémentaire n’est dû.

Pour aller plus loin, découvrez comment acheter en démembrement de propriété et les avantages de l'achat en nue-propriété. Que ce soit pour des raisons fiscales ou patrimoniales, l’achat en démembrement de propriété représente une solution attractive pour investir dans la pierre.