Taux d'endettement maximum : la règle des 35 %

Le taux d'endettement maximum constitue l'un des premiers critères étudiés par les banques lors d'une demande de prêt immobilier. Fixée par les recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), la règle des 35 % assurance emprunteur comprise continue de s'appliquer en 2026. Pourtant, ce seuil est parfois mal compris. Alors, que recouvre-t-il exactement ? Quelles charges sont prises en compte ? Est-il possible de le dépasser ? Notre guide complet vous explique la règle du taux d'endettement maximum, son mode de calcul et ses exceptions.

Qu'est-ce que le taux d'endettement ?

Avant de calculer son budget immobilier, il est indispensable de comprendre ce que mesure réellement le taux d'endettement.

Définition du taux d'endettement

Le taux d'endettement correspond à la part des revenus mensuels consacrée au remboursement de crédits et de certaines charges financières. Il s'exprime en pourcentage et constitue l'un des principaux critères d'analyse utilisés par les banques avant d'accorder un prêt immobilier.

On parle également de taux d'effort, même si les deux notions présentent une légère nuance. Le taux d'endettement désigne le calcul réglementaire appliqué par les banques, tandis que le taux d'effort traduit plus largement le poids des dépenses liées au logement dans le budget d'un ménage.

Le taux d'endettement ne doit pas être confondu avec le TAEG (taux annuel effectif global), qui mesure le coût total d'un crédit en intégrant notamment les intérêts, les frais de dossier et l'assurance emprunteur. Ces deux indicateurs sont complémentaires mais répondent à des objectifs différents.

Pourquoi existe-t-il ?

Le taux d’endettement permet de :

• Prévenir le surendettement,
• Vérifier que l'emprunteur conserve un niveau de vie suffisant,
• Garantir un financement soutenable sur toute la durée du prêt.

Le cadre réglementaire du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF)

Depuis le 1er janvier 2022, les recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière sont devenues juridiquement contraignantes pour les établissements bancaires en raison du taux maximum d'endettement à ne pas dépasser. Le HCSF veille à la stabilité du système financier français. Dans ce cadre, il fixe notamment les principales règles d'octroi des crédits immobiliers, dont le taux d'endettement maximal et la durée des prêts. 

Quel est le taux d'endettement maximum en 2026 ?

La règle reste stable en 2026 et s'impose à la grande majorité des crédits immobiliers.

Le plafond des 35 %

Le taux d'endettement maximum demeure fixé à 35 % des revenus nets. Cette limite inclut notamment la mensualité du futur crédit immobilier, le coût de l'assurance emprunteur, ainsi que les éventuels crédits déjà en cours. Le HCSF a confirmé le maintien de cette règle lors de sa réunion de mars 2026. Aucune évolution réglementaire ni aucun assouplissement général n'ont été annoncés.

Ce plafond constitue aujourd'hui la référence utilisée par les banques pour apprécier la capacité d'emprunt d'un ménage.

Une règle associée à une durée maximale

Le taux d'endettement est étroitement lié à la durée du financement. En règle générale, la durée maximale d'un prêt immobilier est fixée à 25 ans. Toutefois, elle peut être portée jusqu'à 27 ans lorsque l'opération bénéficie d'un différé de remboursement, notamment dans le cadre d'un achat en VEFA (Vente en l'état futur d'achèvement) ou lorsque les travaux représentent au moins 10 % du coût total de l'opération.

Pour mieux comprendre l'impact de la durée sur votre financement, vous pouvez également consulter notre guide consacré à la durée d'un prêt immobilier.

Comment calculer son taux d'endettement ?

Le taux d'endettement se calcule selon la formule suivante :

(Mensualités de crédit + Assurance + Autres crédits + Pensions versées) / revenus nets x 100

• Revenus pris en compte :
  • Salaires,
  • Revenus professionnels,
  • Revenus locatifs généralement retenus à environ 70 %,
  • Autres revenus réguliers.
• Charges retenues :
  • Crédit immobilier,
  • Assurance emprunteur,
  • Crédits à la consommation,
  • Crédit automobile,
  • Pension alimentaire versée.

Prenons le cas d'un foyer disposant de 4 800 € de revenus nets mensuels. Ses charges retenues par la banque s'élèvent à 800 € par mois. Avec un plafond fixé à 35 %, les mensualités maximales pouvant être consacrées au remboursement des crédits atteignent 1 680 €, assurance comprise. Dans cette situation, le foyer dispose donc encore d'une marge d'endettement de 880 € (1 680 € - 800 €) pour financer son projet immobilier.

Pour aller plus loin, consulter nos pages pour calculer votre capacité d'emprunt ou simuler votre capacité d’emprunt avec un PTZ.

Que comprend (et ne comprend pas) le taux d'endettement ?

Toutes les dépenses du quotidien ne sont pas intégrées dans le calcul réalisé par les banques.

Les dépenses incluses

Les établissements prêteurs prennent généralement en compte :

• Les mensualités du prêt,
• L’assurance emprunteur,
• Les crédits existants,
• Les pensions alimentaires versées.

Les dépenses exclues

En revanche, les dépenses courantes ne sont pas intégrées :

• Alimentation,
• Énergie,
• Téléphone,
• Internet,
• Assurance habitation,
• Dépenses courantes.

Le reste à vivre, l'autre critère déterminant des banques

Au-delà du pourcentage d'endettement, les établissements bancaires évaluent également le reste à vivre. Il correspond au montant dont dispose un ménage chaque mois après le paiement de l'ensemble de ses mensualités de crédit.

Contrairement au taux d'endettement, il n'existe aucun seuil légal applicable à tous les emprunteurs. Chaque établissement fixe ses propres critères d'appréciation en fonction de différents éléments :

• La composition du foyer,
• Le niveau de revenus,
• Le coût de la vie selon la localisation du bien,
• La stabilité financière des emprunteurs.

Ainsi, deux ménages présentant le même taux d'endettement peuvent recevoir une décision différente si leur reste à vivre est jugé plus ou moins confortable.

Peut-on dépasser 35 % d'endettement ?

La règle des 35 % s'applique à la très grande majorité des prêts immobiliers. Toutefois, elle n'est pas totalement inflexible. Les établissements prêteurs disposent en effet d'une marge de flexibilité. Ils peuvent ainsi déroger aux critères du HCSF pour 20 % maximum des dossiers de crédit immobilier chaque trimestre. Il ne s'agit donc pas d'un droit pour les emprunteurs, mais d'une possibilité laissée à l'appréciation des banques.

Le HCSF encadre l'utilisation de cette marge de dérogation. Au moins 70 % des dossiers dérogatoires doivent concerner l'acquisition d'une résidence principale, avec une attention particulière portée aux primo-accédants. La part restante peut être utilisée pour d'autres opérations, comme certains investissements locatifs, selon la politique commerciale de chaque établissement.

Lorsqu'une banque accepte d'étudier un dossier dépassant les 35 %, plusieurs éléments peuvent jouer en faveur du demandeur :

• Un apport personnel conséquent,
• Des revenus stables et pérennes,
• Un reste à vivre confortable après remboursement des crédits,
• Une épargne disponible permettant de faire face aux imprévus. 

Comment optimiser son taux d'endettement ?

Il est possible de réduire son taux d'endettement sans nécessairement revoir son projet immobilier à la baisse.

Diminuer le poids des mensualités

La première solution consiste à réduire le montant des échéances mensuelles. Pour cela, il est possible :

• D'allonger la durée du prêt, dans les limites fixées par la réglementation,
• D'augmenter son apport personnel afin de diminuer le capital emprunté. 

Mobiliser les dispositifs existants

Certaines solutions de financement peuvent également améliorer l'équilibre du projet :

• Le prêt à taux zéro (PTZ) permet, lorsqu'il est accessible, de financer une partie de l'acquisition sans intérêts.
• La présence d'un co-emprunteur peut augmenter les revenus pris en compte par la banque.
• Le rachat de petits crédits à la consommation.

Réduire le coût du financement

Le coût de l'assurance emprunteur influence directement le taux d'endettement puisqu'il est intégré dans les mensualités retenues par les banques. Comparer les contrats ou opter pour une délégation d'assurance, lorsque cette solution est adaptée à votre situation, peut contribuer à réduire le coût global du financement.

Taux d'endettement et achat dans le neuf : des avantages souvent méconnus

En complément des frais de notaire réduits, certaines caractéristiques de l'immobilier neuf permettent d'améliorer l'équilibre financier d'un projet et d'optimiser le taux d'endettement.

Une durée pouvant atteindre 27 ans en VEFA

Dans le cadre d'un achat en vente en l'état futur d'achèvement (VEFA), la durée totale du financement peut atteindre 27 ans, conformément aux règles du HCSF, lorsqu'elle comprend une période de différé.

Le différé d'amortissement

L'achat d'un logement neuf s'accompagne souvent d'un différé d'amortissement pendant la phase de construction. Durant cette période, et selon le type de différé mis en place, soit l'emprunteur ne rembourse rien, soit il rembourse seulement une partie des intérêts, ce qui allège temporairement les échéances jusqu'à la livraison du logement.

Le cumul avec le PTZ

L'acquisition d'un logement neuf peut également permettre de bénéficier, sous conditions d'éligibilité, du prêt à taux zéro. En finançant une partie de l'opération sans intérêts, le PTZ réduit le montant du crédit principal à souscrire.

Pour découvrir les différentes solutions disponibles, consultez notre guide consacré au financement d'un achat immobilier neuf.

L'essentiel à retenir sur le taux d'endettement maximum

Le taux d'endettement maximum reste fixé à 35 % assurance comprise en 2026 et demeure la principale référence utilisée par les banques pour évaluer un dossier de financement. Au cas par cas, des dérogations peuvent cependant exister. Pour optimiser son taux d'endettement, l'une des solutions reste de se tourner vers l'immobilier neuf, afin de profiter de frais d'acquisition plus faibles, d'une durée de prêt allongée et du PTZ.

FAQ sur le taux d'endettement maximum

Quel est le taux d'endettement maximum en 2026 ?

En 2026, le taux d'endettement maximal est fixé à 35 % des revenus nets, assurance emprunteur comprise, conformément aux règles du Haut Conseil de stabilité financière.

Comment calcule-t-on le taux d'endettement ?

Le calcul est le suivant : (mensualités de crédit + assurance emprunteur + autres crédits + pensions alimentaires versées) / revenus nets mensuels x 100.

L'assurance emprunteur est-elle prise en compte ?

Oui. Son coût est intégré dans les mensualités retenues par la banque. Le plafond de 35 % s'apprécie donc assurance comprise.

Peut-on dépasser les 35 % de taux d'endettement ?

Oui, mais uniquement dans certains cas. Les banques peuvent déroger à cette règle pour une part limitée de leurs dossiers, sous réserve que le profil de l'emprunteur présente des garanties suffisantes.

Quelle est la durée maximale d'un prêt immobilier ?

La durée maximale est généralement de 25 ans. Elle peut être portée jusqu'à 27 ans pour certaines opérations, notamment en VEFA ou lorsque le projet comprend un différé de remboursement.

Les revenus locatifs sont-ils retenus en totalité ?

Non. Les banques retiennent généralement environ 70 % des revenus locatifs afin d'anticiper les éventuelles vacances ou charges liées au bien.

Le reste à vivre remplacera-t-il un jour la règle des 35 % ?

Non. En 2026, aucune réforme n'a modifié les règles du HCSF. Le reste à vivre reste un critère complémentaire apprécié librement par les banques.

Comment diminuer son taux d'endettement avant un achat immobilier ?

Vous pouvez augmenter votre apport personnel, allonger la durée du prêt, rembourser certains crédits en cours, optimiser votre assurance emprunteur ou mobiliser des aides comme le PTZ lorsque vous y êtes éligible.