Située aux portes de la Méditerranée, Marseille s’affirme comme une des principales agglomérations françaises. Comment réaliser un investissement locatif dans la ville portuaire du sud de la France tout en profitant des avantages de la loi Pinel ?
En quoi consiste la loi Pinel ?
La loi Pinel permet à un investisseur d’acheter un bien neuf ou réhabilité pour le louer, tout en bénéficiant d’un avantage fiscal de 10,5%, 15% ou 17,5% pour une durée d’engagement de location de 6, 9 ou 12 ans en 2023.
Cette réduction d’impôt se calcule sur le prix de revient de deux logements au maximum. Il est donc possible d’investir deux fois simultanément en loi Pinel. Autre point à connaître : le montant total investi est retenu dans la limite de deux plafonds (300 000 € par personne et par an, et 5 500 € par mètre carré de surface habitable).
Quel intérêt d’investir dans le neuf à Marseille ?
Il fait bon vivre à Marseille. Il s'agit aussi d'une ville particulièrement attractive pour investir dans l’immobilier, et ce pour plusieurs raisons.
Ce dynamisme s’observe déjà sur le plan économique. On trouve à Marseille plusieurs secteurs d’activité phares qui sont pourvoyeurs d’emplois : le transport maritime et les messageries ; la banque, l’assurance et les services financiers ; le tourisme et les croisières ; les télécoms et le multimédia. À noter que quelque 7 000 entreprises et 40 000 emplois sur le territoire métropolitain d’Aix-Marseille ont déjà reçu le label French Tech.
La cité phocéenne est également un haut-lieu du tourisme. Elle accueille plus de quatre millions de visiteurs par an et s’est hissée au rang de deuxième ville de congrès de France. Le centre-ville, très accessible notamment grâce à l’installation de nouvelles pistes cyclables et l’ouverture de la L2, attire de nombreux visiteurs.
Dans quels quartiers investir à Marseille ?
« Les prix augmentent dans 75% des arrondissements marseillais, analyse le site SeLoger. Sur les 16 que compte la ville, seuls quatre voient le prix de vente de leur parc immobilier reculer. Il s’agit du 8e (-4% sur un an), du 11e (-1,4%), du 14e (-3,7%) et du 15e (-1%) », complètent les experts grâce à des observations effectuées en 2022. Les arrondissements marseillais où les prix baissent peuvent donc, éventuellement, permettre de réaliser de bonnes affaires immobilières pour un investisseur.
Inversement, c’est dans le 10e arrondissement, notamment dans les quartiers La Capelette, Menpenti, Pont-de-Vivaux, Saint-Loup, que les prix de l’immobilier ont significativement augmenté. Viennent ensuite, sur le podium, le 12e arrondissement et le 3e arrondissement de Marseille. Le 3e arrondissement est notamment réputé pour les quartiers Belle de Mai, Saint-Lazare, Saint-Mauront.
Quelles sont les conditions pour investir avec la loi Pinel à Marseille ?
Vous recherchez un locataire pour votre investissement Pinel à Marseille ? Vous devez respecter les plafonds de ressources applicables à la zone A dans laquelle se situe la ville de Marseille :
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Composition du foyer locataire |
Zone A |
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Personne seule |
39 363 € |
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Couple |
58 831 € |
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Pers. seule ou couple ayant 1 pers. à charge |
70 718 € |
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Pers. seule ou couple ayant 2 pers. à charge |
84 708 € |
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Perso. seule ou couple ayant 3 pers. à charge |
100 279 € |
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Pers. seule ou couple ayant 4 pers. à charge |
112 844 € |
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Majoration par personne à charge supplémentaire |
12 573 € |
Vous devez également respecter les plafonds de loyer de la loi Pinel à Marseille.
Calcul du loyer à Marseille en Pinel
Marseille se situant en zone A, le plafond de loyers à respecter est de 13,09 € par mètre carré.
Le calcul des loyers est effectué grâce au coefficient multiplicateur Pinel 0,7 + (19/surface utile), la surface utile correspondant à une surface habitable pondérée de la moitié des surfaces annexes (balcon, cave, grenier, véranda…) dans la limite de 8 m².
À qui louer votre bien à Marseille ?
Vous pouvez louer votre bien Pinel à Marseille à un large panel de locataires : étudiants, jeunes actifs, couples avec enfant…
Pour approfondir la loi Pinel et son fonctionnement, faites un point complet grâce à notre Guide Pinel entièrement gratuit.
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(a) TVA à 5,5% sous réserve que les conditions de l'article 278 sexies 11° du Code Général des Impôts soient remplies. Applicable dans le cadre de l’acquisition d’une résidence principale neuve, dans la limite d’un plafond de prix d’achat, aux personnes physiques dont les ressources - à la date de signature du contrat préliminaire ou à défaut, à la date du contrat de vente - ne dépassent pas les plafonds prévus pour le bénéfice de l’aide personnalisée au logement (APL) conformément à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation. La TVA à 5,5% est applicable uniquement aux opérations réalisées en zone ANRU ou situées à moins de 300 m de cette zone. Dans la limite des stocks disponibles. Renseignements et conditions disponibles en espace de vente.
(b) TVA à 7% sous réserve que les conditions de l'article 278 sexies 11° du Code Général des Impôts soient remplies. Applicable dans le cadre de l’acquisition d’une résidence principale neuve, dans la limite d’un plafond de prix d’achat, aux personnes physiques dont les ressources - à la date de signature du contrat préliminaire ou à défaut, à la date du contrat de vente - ne dépassent pas les plafonds prévus pour le bénéfice de l’aide personnalisée au logement (APL) conformément à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation. La TVA à 7% est désormais applicable uniquement aux opérations situées à plus de 300 et à moins de 500 m d'une zone ANRU et dont le permis de construire a été déposé avant le 31 décembre 2013 conformément aux dispositions de l'article 29,III-B de la loi de finance du 29 décembre 2013. Dans la limite des stocks disponibles. Renseignements et conditions disponibles en espace de vente.
(c) Le BRS ou Bail Réel Solidaire est un dispositif juridique qui permet à un Organisme de Foncier Solidaire (OFS) de dissocier le foncier du bâti. Sur le terrain acquis par l’OFS, un programme immobilier résidentiel est construit et les ménages qui respectent certaines conditions de ressources peuvent y acquérir un logement. Grâce au BRS, ces ménages acquéreurs conservent les droits réels sur leur logement pour une durée allant de 18 à 99 ans, en échange d’une redevance payée à l’OFS. L’éligibilité au BRS n’est pas garantie par VINCI Immobilier, les conditions d’application étant fixées et vérifiées par l’administration fiscale. Renseignements et informations disponibles auprès de nos conseillers commerciaux ou à l’adresse : https://www.vinci-immobilier.com/achat-immobilier/acheter-neuf/bail-reel-solidaire
(d) Prix maîtrisés : L’accession à prix social ou à prix maîtrisé est soumise à certaines conditions comme le non dépassement des plafonds de ressources, l’usage du bien comme résidence principale et l’obligation de ne pas avoir été propriétaire les deux dernières années précédant l’acquisition du bien. Conditions détaillées des dispositifs à l'accession aidée disponibles auprès d’un conseiller en espace de vente.
(e) Toute publicité relative à une opération d'acquisition de logement destiné à la location et susceptible de bénéficier des dispositions prévues aux articles 199 tervicies, 199 sexvicies et 199 novovicies du code général des impôts :
1° Permet raisonnablement de comprendre les risques afférents à l'investissement ;
2° Comporte une mention indiquant que le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales, qui doit :
a) Figurer dans une taille de caractères au moins aussi importante que celle utilisée pour indiquer toute autre information relative aux caractéristiques de l'investissement ;
b) S'inscrire dans le corps principal du texte publicitaire.
Tout manquement aux dispositions du présent article est passible d'une amende administrative dont le montant ne peut excéder 100 000 €.
L'amende est prononcée dans les conditions prévues au chapitre II du titre II du livre V du présent code.