Comment investir pour défiscaliser ?

L’immobilier neuf offre de nombreuses opportunités de défiscalisation. L’investissement loi Pinel est incontournable notamment parce qu’il permet d’investir là où la demande locative est la plus forte tout en bénéficiant d’un cadre d’investissement particulièrement souple (choix de la durée de l’engagement de location, possibilité de louer à un parent ou un enfant s’il n’est pas rattaché au foyer fiscal de l’investisseur, etc.).

Pourtant, le dispositif Pinel n’est pas la seule opportunité d’investissement en défiscalisation dans l’immobilier neuf. Quelles sont les autres lois de défiscalisation ?

Défiscaliser sur l’immobilier neuf

Hormis le dispositif Pinel, il existe d’autres opportunités d’investir dans l’immobilier neuf tout en réduisant ses impôts :

  • Le dispositif Censi-Bouvard s’adresse aux contribuables qui souhaitent acquérir un logement neuf ou réhabilité pour le louer. Pour en bénéficier, le logement doit être situé dans une résidence gérée tel qu’un Ehpad, une résidence étudiants ou encore une résidence seniors. A noter que ce dispositif n’est plus accessible pour l’investissement en résidence de tourisme mais qu’il reste en vigueur pour les autres catégories d’établissements jusqu’au 31 décembre 2021. L’avantage fiscal Censi-Bouvard s’élève à 11 % hors taxe du prix d'acquisition ou de revient sur 9 ans, avec un plafond de 300 000 € d'investissement par an. Ce montant entre dans le plafonnement global des niches fiscales de 10 000 €.
  • Le dispositif LMNP, également accessible dans l’ancien, correspond au statut du loueur en meublé non professionnel. Il peut ou non être cumulé avec les avantages de la loi Censi-Bouvard. Lorsque ce mécanisme est utilisé seul, on parle de LMNP classique. Le LMNP donne lieu à une imposition selon deux régimes différents (en fonction du montant des recettes locatives) : d’une part, le micro-BIC qui permet de bénéficier d’un abattement de 50 % sur les revenus locatifs ou, d’autre part, le régime réel. Ce dernier permet à la fois de déduire les charges et de pratiquer l’amortissement.

Comment Défiscaliser ?

Défiscaliser sur l’immobilier ancien

Il existe aussi quelques dispositifs de défiscalisation dans l’immobilier ancien. Parmi les plus récents, on peut citer le dispositif Denormandie qui permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu en achetant un logement à rénover dans certaines zones. Les travaux doivent représenter au moins 25 % du prix du logement acheté. Le logement doit être mis en location pour une durée de 6, 9 ou 12 ans. La réduction d’impôt est de 12 %, 18 % ou 21 % selon la durée de l’engagement de location.

Toujours dans l’immobilier ancien, le dispositif Malraux ouvre droit à une réduction d’impôt pouvant atteindre 30 %. Ce dispositif concerne la rénovation d’un immeuble ancien situé dans certains quartiers et destiné à la location. Il vise à protéger le patrimoine immobilier et lutter contre l’habitat indigne. Le dispositif Monuments historiques, quant à lui, permet de contribuer à la rénovation et la restauration du patrimoine national. Le propriétaire investisseur peut déduire le coût des travaux ainsi que les intérêts d’emprunt des revenus locatifs. Bon à savoir, cet avantage n’entre pas dans le plafonnement des niches fiscales.

Enfin, le déficit foncier bénéficie aux propriétaires dont les charges sont supérieures aux revenus générés par leur investissement locatif. Cette différence entraîne un déficit qui peut être déduit du revenu global afin de diminuer le montant de l’impôt sur le revenu. La déduction du déficit foncier est plafonnée à 10 700 € mais le déficit foncier a pour avantage d’être reportable les années suivantes. Il peut ainsi être déduit pendant 6 ans de l’ensemble de vos revenus et pendant 10 ans de vos revenus fonciers.

Défiscaliser en achetant la nue-propriété

En dehors des grandes lois de défiscalisation, d’autres solutions existent pour réduire la fiscalité en matière d’investissement immobilier. Il est ainsi possible d’acheter la nue-propriété d’un bien immobilier et de concéder l’usufruit pendant une certaine durée. La pleine propriété est ensuite reconstituée à la fin de la période préalablement déterminée.

Défiscaliser grâce aux SCPI fiscales

Autre possibilité, l’investisseur peut investir de manière indirecte via des parts de SCPI (sociétés civiles de placement immobilier). Les SCPI fiscales constituent une catégorie de SCPI (ou pierre-papier). Ces SCPI sont investies en respectant les critères de l’un des dispositifs évoqués plus haut (notamment Pinel et Malraux). Il convient cependant d’être vigilant à la liquidité des parts de ce type de véhicule, qui doivent généralement être conservées pendant la totalité de la durée d’investissement prévue initialement.

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