Investir pour défiscaliser : comment faire ?

Afin d’encourager la construction neuve, le législateur a mis en place plusieurs dispositifs fiscaux qui rendent plus attractif l’investissement pour les particuliers. Pourquoi l'investissement immobilier neuf est intéressant lorsque l'on souhaite défiscaliser ? Qu’entend-on par investissement en défiscalisation immobilière ? Quels sont les différents dispositifs existants ?

Qu’est-ce que l’investissement immobilier de défiscalisation ?

Investir en défiscalisation immobilière consiste à acheter un logement neuf pour réduire vos impôts. L’avantage fiscal dont vous bénéficiez dépend du dispositif choisi, mais demeure conditionné par la mise en location du bien considéré.

Pourquoi des dispositifs de défiscalisation immobilière ?

L’immobilier neuf crée des emplois directs (de la conception à la construction, en passant par la commercialisation) et indirects (installation de nouveaux commerces et services, investissements dans la recherche et développement…). Contrairement à d’autres secteurs, comme l’industrie ou certains services, il n’est pas possible de délocaliser ces emplois. Le secteur du bâtiment est donc un important moteur de croissance. De plus, de nombreux territoires sont confrontés à une tension entre l'offre et la demande de logement. Stimuler la construction de logements neufs apparaît alors comme un moyen de répondre à cette pénurie d'offre.

C’est pourquoi les pouvoirs publics ont mis en place différents dispositifs fiscaux destinés à soutenir le secteur économique du bâtiment et des travaux publics (BTP). La défiscalisation en immobilier est l'un des piliers de la politique économique. Les dispositifs de défiscalisation immobilière permettent de mobiliser l’épargne des ménages et d’orienter ces fonds vers le financement de l’économie réelle.

Achat d’appartement en défiscalisation : quels atouts pour un investisseur ?

Réaliser un placement intéressant tout en réduisant ses impôts, c’est possible grâce à l’immobilier neuf. Ce type d’investissement locatif comporte de nombreux avantages pour un investisseur.

Valoriser un capital

Investir dans l’immobilier neuf représente l’opportunité de valoriser vos économies, notamment si vous financez votre achat en tout ou partie avec un apport personnel. Du fait de ses nombreuses qualités (emplacement, performance thermique et acoustique, prestations...), l’immobilier neuf se valorise avec le temps et vous permet d’envisager une plus-value à la revente.

Constituer un complément de revenus

Un investissement locatif vous procure des revenus sûrs et réguliers que ce soit pour :

• Financer un projet ;
• Payer les études supérieures de vos enfants ;
• Préparer votre retraite.

Dans le cadre de la défiscalisation immobilière, cet effort financier est relativement indolore grâce à l’avantage fiscal.

Bénéficier de l’effet de levier du crédit

La pierre est le seul placement qui permet d’investir à crédit. Vous pouvez ainsi démultiplier votre patrimoine en bénéficiant d’un effet de levier qui vous permet d’acquérir un patrimoine d’un montant supérieur à ce que vous auriez pu espérer acheter avec votre seul apport personnel.

Diversifier son patrimoine

L’achat d’un appartement en défiscalisation peut prendre diverses formes, que ce soit dans un immeuble d’habitation ou dans une résidence de services. Ces différentes possibilités sont autant d’opportunités de diversifier votre patrimoine.

Réduire ses impôts

La défiscalisation immobilière permet d’alléger la facture fiscale, sur une ou plusieurs années. Ces avantages fiscaux doivent être pris en compte dans l’évaluation du rendement global procuré par l’investissement locatif.

Anticiper la transmission

En immobilier, divers mécanismes permettent de préparer la transmission de votre
patrimoine (démembrement de propriété, création de SCI…).

Quels sont les dispositifs fiscaux existants en 2026 ?

La défiscalisation en immobilier peut se pratiquer dans le neuf ou dans l’ancien. Les dispositifs fiscaux peuvent être différents selon le type de bien. Le montant de la réduction d’impôt peut également varier en fonction de différents critères. Depuis la fin du Pinel au 31 décembre 2024, les investisseurs doivent comparer plusieurs solutions selon leur objectif.

Le dispositif Jeanbrun

Le dispositif Jeanbrun, ou « statut du bailleur privé », est la mesure phare de la loi de finances 2026 pour relancer l'immobilier locatif. Son principe repose sur un mécanisme d’amortissement innovant :

• Dans le neuf, le propriétaire déduit chaque année entre 3,5 % et 5,5 % de la valeur de son bien (calculée sur 80 % du prix hors foncier) de son assiette fiscale.
• L’avantage dépend du niveau de loyer choisi — intermédiaire, social ou très social — avec des plafonds de déduction annuelle allant de 8 000 € à 12 000 €.
• Ce dispositif concerne les logements collectifs situés partout en France, sans restriction de zonage.
• L’investisseur s’engage à louer le bien nu pendant 9 ans minimum à un tiers (hors famille proche).
• Le déficit foncier généré est imputable sur le revenu global jusqu’à 10 700 €.

LMNP / LMP

Dans le cadre du statut LMNP (loueur en meublé non professionnel), les revenus issus de la location meublée peuvent être imposés en micro BIC (lorsque les recettes locatives encaissées à partir de 2026 n'excèdent pas 83 600 €) ou au régime réel. Le micro BIC permet de bénéficier d’un abattement de 50 % des recettes (contre 30 % dans le régime micro-foncier). Il n'est cependant pas possible de déduire de charges. Le régime réel comporte lui aussi des avantages fiscaux, à travers notamment la possibilité de déduire les charges et de pratiquer l'amortissement.

Le régime fiscal du LMP (loueur en meublé professionnel) s’applique à partir du moment où le propriétaire perçoit plus de 23 000 € de loyers annuels et que ces sommes sont supérieures aux autres revenus professionnels du foyer fiscal. Là encore, la coexistence du micro BIC et du régime réel existe.

LLI (Logement Locatif Intermédiaire)

Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) constitue une solution attractive pour investir dans l'immobilier neuf. Initialement réservé aux investisseurs institutionnels, il est désormais accessible aux particuliers sous certaines conditions, notamment via une SCI. Ce dispositif permet d'acquérir un logement neuf destiné à la location à des ménages dont les revenus respectent des plafonds réglementaires et moyennant des loyers inférieurs à ceux du marché.

En contrepartie de cet engagement locatif, l'investisseur peut bénéficier d'une TVA réduite à 10 %, ainsi que d'une exonération de taxe foncière pouvant aller jusqu'à 20 ans.

Déficit foncier

Le déficit foncier s'adresse aux propriétaires qui louent un logement nu et réalisent des travaux d'entretien, de réparation ou d'amélioration. Lorsque le montant des charges déductibles dépasse les revenus fonciers perçus au cours d'une année, le déficit généré peut être imputé sur les revenus fonciers des années suivantes. Une partie peut également être déduite du revenu global. Ce mécanisme est particulièrement adapté aux investisseurs qui souhaitent rénover un bien ancien tout en réduisant leur imposition.

Loi Denormandie

La Loi Denormandie est un dispositif fiscal permettant aux investisseurs d’obtenir une réduction d’impôt en rénovant un logement ancien situé dans certaines villes et en le louant à un loyer plafonné pendant plusieurs années.

Loi Malraux

La Loi Malraux est une mesure fiscale qui accorde une réduction d’impôt aux propriétaires rénovant des biens immobiliers situés dans des secteurs historiques protégés, afin de préserver le patrimoine architectural.

Pinel

Le Pinel n’est plus accessible pour les nouveaux investissements. Le dispositif Jeanbrun devient donc particulièrement intéressant pour les investisseurs souhaitant louer un logement neuf nu. Contrairement au Pinel, il ne fonctionne pas comme une réduction d’impôt directe, mais comme un amortissement venant diminuer la base imposable.

Vous avez un projet d’investissement ? Utilisez nos différents simulateurs pour estimer votre capacité d’emprunt et choisir votre dispositif de défiscalisation immobilière. Vous pouvez également rechercher un programme dans le catalogue de VINCI Immobilier.

FAQ sur les dispositifs de défiscalisation immobilière

Quels dispositifs de défiscalisation immobilière existent en 2026 ?

Jeanbrun, LMNP, LLI, déficit foncier, lois Malraux et Denormandie restent mobilisables selon le projet.

Quel dispositif a remplacé le Pinel ?

Le dispositif Jeanbrun est aujourd’hui le principal nouveau cadre fiscal pour l’investissement locatif neuf en location nue.

Jeanbrun ou LMNP : quelle différence ?

Le dispositif Jeanbrun concerne la location nue alors que le LMNP concerne la location meublée imposée dans la catégorie des BIC.

Peut-on encore défiscaliser dans le neuf en 2026 ?

Oui, notamment avec le dispositif Jeanbrun, le LLI ou le LMNP selon le mode de location choisi.

Le Pinel existe-t-il encore ?

Non, il a pris fin le 31 décembre 2024 pour les nouveaux investissements.