Les dispositifs fiscaux dans l'immobilier neuf

Afin d’encourager la construction neuve, le législateur a mis en place plusieurs dispositifs fiscaux qui rendent plus attractif l’investissement pour les particuliers. Qu’entend-on par investissement en défiscalisation immobilière ? Quels sont les différents dispositifs existants ?

Qu’est-ce que l’investissement immobilier de défiscalisation ?

Investir en défiscalisation immobilière consiste à acheter un logement neuf pour réduire vos impôts. L’avantage fiscal dont vous bénéficiez dépend du dispositif choisi, mais demeure conditionné par la mise en location du bien considéré.

Par exemple, dans le cadre des lois Pinel et Censi-Bouvard, les investisseurs prennent un engagement sur la durée de location. Concernant les appartements neufs acquis en loi Pinel, l’avantage fiscal représente 12% du prix de revient pour une durée d'engagement de location de 6 ans, 18% du prix de revient pour une durée d'engagement de 9 ans et 21% du prix de revient pour une durée d'engagement de 12 ans. Pour ce qui est du dispositif Censi-Bouvard, l'engagement de location doit être de 9 ans minimum et la réduction d'impôt s'élève à 11% du prix d'acquisition hors taxe.

Pourquoi des dispositifs de défiscalisation immobilière ?

L’immobilier neuf crée des emplois directs (de la conception à la construction, en passant par la commercialisation) et indirects (installation de nouveaux commerces et services, investissements dans la recherche et développement…). Contrairement à d’autres secteurs, comme l’industrie ou certains services, il n’est pas possible de délocaliser ces emplois. Le secteur du bâtiment est donc un important moteur de croissance. De plus, de nombreux territoires sont confrontés à une tension entre l'offre et la demande de logement. Stimuler la construction de logements neufs apparaît alors comme un moyen de répondre à cette pénurie d'offre.

C’est pourquoi les pouvoirs publics ont mis en place différents dispositifs fiscaux destinés à soutenir le secteur économique du bâtiment et des travaux publics (BTP). La défiscalisation en immobilier est un des piliers de la politique économique. Les dispositifs de défiscalisation immobilière permettent de mobiliser l’épargne des ménages et d’orienter ces fonds vers le financement de l’économie réelle.

Dispositifs fiscaux

Achat d’appartement en défiscalisation : quels atouts pour l’investisseur ?

Réaliser un placement intéressant tout en réduisant ses impôts, c’est possible grâce à l’immobilier neuf. Ce type d’investissement locatif comporte de nombreux avantages pour l’investisseur :

  • Vous valorisez un capital. Investir dans l’immobilier neuf représente l’opportunité de valoriser vos économies, notamment si vous financez votre achat en tout ou partie avec un apport personnel. Du fait de ses nombreuses qualités (emplacement, performance thermique et acoustique, prestations, etc.), l’immobilier neuf se valoriser avec le temps et vous permet d’envisager une plus-value à la revente.
  • Vous vous constituez un complément de revenus. Que ce soit pour financer un projet, payer les études supérieures de vos enfants ou préparer votre retraite, un investissement locatif vous procure des revenus sûrs et réguliers. Dans le cadre de la défiscalisation immobilière, cet effort financier est relativement indolore grâce à l’avantage fiscal.
  • Vous bénéficiez de l’effet de levier du crédit. La pierre est le seul placement qui permet d’investir à crédit : vous pouvez ainsi démultiplier votre patrimoine en bénéficiant d’un effet de levier qui vous permet d’acquérir un patrimoine d’un montant supérieur à ce que vous auriez pu espérer acheter avec votre seul apport personnel.
  • Vous diversifiez votre patrimoine. L’achat d’un appartement en défiscalisation peut prendre diverses formes, que ce soit dans un immeuble d’habitation ou dans une résidence services. Ces différentes possibilités sont autant d’opportunités de diversifier votre patrimoine.
  • Vous réduisez vos impôts. La défiscalisation immobilière permet d’alléger la facture fiscale, sur une ou plusieurs années. Ces avantages fiscaux doivent être pris en compte dans l’évaluation du rendement global procuré par l’investissement locatif.
  • Vous anticipez la transmission. En immobilier, divers mécanismes permettent de préparer la transmission de votre patrimoine (démembrement de propriété, création de SCI…).

Quels sont les dispositifs fiscaux existants ?

La défiscalisation en immobilier peut se pratiquer dans le neuf ou dans l’ancien. Les dispositifs fiscaux peuvent être différents selon le type de bien. Le montant de la réduction d’impôt peut également varier en fonction de différents critères. Il existe plusieurs dispositifs dans le neuf, accessibles à pratiquement tous les budgets :

  • Le dispositif Pinel, qui ouvre le droit depuis 2014 à des avantages fiscaux sous réserve de respecter certains critères liés au locataire et à la location. Ainsi, la loi Pinel permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 12 %, 18 % ou 21 % pour un engagement sur une durée de location de 6, 9 ou 12 ans au choix. Si ces réductions sont inchangées en 2021 et 2022, elles vont évoluer à partir de 2023. L’avantage fiscal est accordé dans la limite d'un plafond global de 300 000 € et de 5 500 €/m².
  • Le dispositif Censi-Bouvard, valable jusqu’au 31 décembre 2021 et qui ouvre le droit à une réduction d’impôt dans le cadre d’un investissement dans une résidence seniors ou encore une résidence étudiants, par exemple. La loi Censi-Bouvard permet de bénéficier d’une réduction d'impôt égale à 11 % hors taxe du prix d'acquisition ou de revient sur 9 ans. Le montant de la réduction d’impôt est limité à 300 000 € d'investissement/an.
  • Le régime très favorable de la location meublée, qu’il s’agisse du statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) ou LMP (loueur en meublé professionnel). Dans le cadre du statut LMNP, les revenus issus de la location meublée peuvent être imposés en micro-BIC (lorsque les recettes locatives n'excèdent pas 70 000 €) ou au régime réel. Le micro-BIC permet de bénéficier d’un abattement de 50 % des recettes (contre 30 % dans le régime micro-foncier). Il n'est cependant pas possible de déduire des charges. Le régime réel comporte lui aussi des avantages fiscaux, à travers notamment la possibilité de déduire les charges et de pratiquer l'amortissement. Le régime fiscal du LMP s’applique à partir du moment où le propriétaire perçoit plus de 23 000 € de loyers annuels avec, là encore, la coexistence du micro-BIC et du régime réel.

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