Comment investir pour défiscaliser ?

L’immobilier neuf offre de nombreuses opportunités de défiscalisation. Le dispositif Jeanbrun propose une alternative patrimoniale forte pour les particuliers investissant dans un appartement neuf ou rénové (minimum 30 % de travaux)

Contrairement aux précédents dispositifs fiscaux comme le Pinel, ce statut permet de déduire de vos revenus imposables un amortissement annuel de 3,5 % à 5,5 %. Cette déduction est calculée sur une base amortissable correspondant à 80 % du prix d'acquisition (hors foncier).
Le plafond annuel de déduction varie de 8 000 € à 12 000 € selon le niveau de loyer (intermédiaire, social ou très social)
Sans contrainte de zonage géographique, il exige une location nue de 9 ans en résidence principale. Ce statut offre la possibilité d'imputer un déficit foncier sur le revenu global annuel jusqu'à 10 700 €.
Pour en savoir plus, découvrez notre contenu sur le dispositif Jeanbrun.

Pourtant, le dispositif Jeanbrun n’est pas la seule opportunité d’investissement en défiscalisation dans l’immobilier neuf. Quelles sont les autres lois de défiscalisation ?

Défiscaliser en LMNP sur l’immobilier neuf

Hormis le dispositif Jeanbrun, il existe d’autres opportunités d’investir dans l’immobilier neuf tout en réduisant ses impôts. Le dispositif LMNP, également accessible dans l’ancien, correspond au statut du loueur en meublé non professionnel. Le LMNP donne lieu à une imposition selon deux régimes différents (en fonction du montant des recettes locatives) : d’une part, le micro-BIC qui permet de bénéficier d’un abattement de 50 % sur les revenus locatifs ou, d’autre part, le régime réel. Ce dernier permet à la fois de déduire les charges et de pratiquer l’amortissement.

Défiscaliser sur l’immobilier ancien

Il existe aussi quelques dispositifs de défiscalisation dans l’immobilier ancien. Parmi les plus récents, on peut citer le dispositif Denormandie qui permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu en achetant un logement à rénover dans certaines zones. Les travaux doivent représenter au moins 25 % du prix du logement acheté. Le logement doit être mis en location pour une durée de 6, 9 ou 12 ans. La réduction d’impôt est de 12 %, 18 % ou 21 % selon la durée de l’engagement de location.

Toujours dans l’immobilier ancien, le dispositif Malraux ouvre droit à une réduction d’impôt pouvant atteindre 30 %. Ce dispositif concerne la rénovation d’un immeuble ancien situé dans certains quartiers et destiné à la location. Il vise à protéger le patrimoine immobilier et lutter contre l’habitat indigne. Le dispositif Monuments historiques, quant à lui, permet de contribuer à la rénovation et la restauration du patrimoine national. Le propriétaire investisseur peut déduire le coût des travaux ainsi que les intérêts d’emprunt des revenus locatifs. Bon à savoir, cet avantage n’entre pas dans le plafonnement des niches fiscales.

Enfin, le déficit foncier bénéficie aux propriétaires dont les charges sont supérieures aux revenus générés par leur investissement locatif. Cette différence entraîne un déficit qui peut être déduit du revenu global afin de diminuer le montant de l’impôt sur le revenu. La déduction du déficit foncier est plafonnée à 10 700 € mais le déficit foncier a pour avantage d’être reportable les années suivantes. Il peut ainsi être déduit pendant 6 ans de l’ensemble de vos revenus et pendant 10 ans de vos revenus fonciers.

Défiscaliser en achetant la nue-propriété

En dehors des grandes lois de défiscalisation, d’autres solutions existent pour réduire la fiscalité en matière d’investissement immobilier. Il est ainsi possible d’acheter la nue-propriété d’un bien immobilier et de concéder l’usufruit pendant une certaine durée. La pleine propriété est ensuite reconstituée à la fin de la période préalablement déterminée.

Défiscaliser grâce aux SCPI fiscales

Autre possibilité, l’investisseur peut investir de manière indirecte via des parts de SCPI (sociétés civiles de placement immobilier). Les SCPI fiscales constituent une catégorie de SCPI (ou pierre-papier). Ces SCPI sont investies en respectant les critères de l’un des dispositifs évoqués plus haut (notamment Malraux). Il convient cependant d’être vigilant à la liquidité des parts de ce type de véhicule, qui doivent généralement être conservées pendant la totalité de la durée d’investissement prévue initialement.

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