Comment déclarer plusieurs appartements en LMNP ?

Pour pouvoir bénéficier des avantages fiscaux auxquels vous avez droit dans le cadre de la location meublée non professionnelle (LMNP), il est important de renseigner correctement vos recettes locatives au moment de la déclaration d’impôt. Voici quelques conseils pour parvenir sans difficulté à déclarer plusieurs biens en LMNP.

Comment déclarer un premier logement en LMNP ?

Au démarrage de l’activité de LMNP, vous devez faire une déclaration de début d’activité sur le guichet des formalités des entreprises, dit « guichet unique ». Vous avez 15 jours pour effectuer cette démarche.

La date de début d’activité dépend de votre situation :

• Si vous avez acquis le bien locatif au cours de l’année de la déclaration, la date de début d’activité retenue correspond à la date d’acquisition du bien loué meublé. Si vous avez choisi le régime d’imposition réel et déclarez le bien acquis dans l’année, vous avez la possibilité de déduire de vos revenus locatifs les frais de notaire, les travaux éventuellement réalisés dans le bien, ainsi que les achats de mobilier effectués avant l’entrée du premier locataire. Toutefois, vous ne pouvez pas bénéficier de cet avantage si vous avez vous-même occupé le logement avant la mise en location ;
• Si le bien LMNP figurait déjà dans votre patrimoine au moment du démarrage de l’activité de location meublée, c’est la date de mise en location du bien qui fait foi. Par exemple, si vous publiez une annonce immobilière le 15 mai pour un appartement meublé disponible à compter du 25 mai, et que vous signez un contrat de location débutant le 1er juin, la date de début d’activité à retenir correspond à la première disponibilité du bien, à savoir le 25 mai. Sachez qu’il existe une subtilité si vous effectuez des travaux dans le bien : la date de début d’activité à retenir n’est pas celle de la mise en location du bien, mais celle du début des travaux. Il s’agit là d’un autre avantage – et pas des moindres – de la location meublée non professionnelle : vous pouvez amortir le coût des travaux.

Vous recevez ensuite un numéro SIRET pour le logement. Au moment de la déclaration d’impôt, vous devez renseigner ce numéro dans votre déclaration.

Comment déclarer un second logement en LMNP ?

Il est tout à fait possible pour un investisseur de détenir plusieurs biens en LMNP. Les démarches administratives diffèrent selon les cas :

• Si votre second logement est situé dans la même ville ou dans la même rue, alors vous devez demander un nouveau numéro de SIRET ;
• Si, en revanche, votre deuxième logement est situé dans le même immeuble que votre premier investissement, alors vous pouvez conserver l’ancien numéro.

Pour déclarer des biens meublés supplémentaires, rendez-vous de nouveau sur le guichet unique. Vous obtiendrez un numéro SIRET pour chaque établissement secondaire, le premier bien en LMNP étant considéré comme l'établissement principal.

Si vous ne souhaitez pas vous occuper de ces démarches vous-même, sachez que vous avez la possibilité de confier cette tâche à un professionnel, tel qu’un expert-comptable, un juriste ou encore un avocat spécialisé. Ces professionnels disposent des compétences techniques et juridiques nécessaires pour garantir la conformité de votre activité de location meublée avec les exigences fiscales et réglementaires en vigueur. En faisant appel à leurs services, vous vous assurez non seulement un gain de temps, mais également une sécurisation de votre situation fiscale, notamment en cas de contrôle de l’administration. Par ailleurs, ces dernières années, les plateformes spécialisées dans l’accompagnement des loueurs en meublé non professionnels (LMNP) se sont multipliées sur internet. Ces outils numériques offrent des services complets et accessibles, allant de l’aide à la déclaration d’activité jusqu’à la génération automatisée des liasses fiscales, en passant par l’optimisation du régime d’imposition (régime réel simplifié ou micro-BIC). 

Quelle déclaration d’impôt remplir en LMNP ?

Si vous avez opté pour le régime micro-BIC, vous devez reporter le montant de vos recettes locatives dans la déclaration complémentaire des revenus n° 2042-C Pro, professions non salariées, dans la rubrique « Revenus des locations meublées non professionnelles, régime micro-BIC ». Les lignes à compléter sont les suivantes : 5ND, 5OD ou 5PD.

Si vous avez choisi le régime réel, vous devez :

• Compléter la déclaration n° 2031 Impôt sur le revenu BIC et le cadre E de l’annexe n° 2031 ter. Cette déclaration doit être souscrite avant le deuxième jour ouvré après le 1er mai et à télétransmettre sur votre « espace professionnel » du site des impôts ;
• Joindre les annexes comptables. Les documents obligatoires comprennent le bilan simplifié avec, à l’actif, les éléments immobilisés (dont le logement), le compte de résultat simplifié avec le résultat comptable et le résultat fiscal, le tableau des immobilisations, des amortissements et les éléments soumis au régime fiscal des plus-values, ainsi que le relevé des provisions, amortissements dérogatoires et déficits reportables ;
• Reporter votre résultat sur la déclaration complémentaire des revenus n° 2042-C Pro dans la rubrique « Revenus des locations meublées non professionnelles, régime du bénéfice réel ». Ce formulaire est utilisé pour déclarer les revenus des professions non salariées, les réductions et crédits d’impôt en faveur des entreprises. En tant que loueur en meublé non professionnel, cette déclaration est obligatoire et permet à l’administration fiscale de prendre en compte vos revenus locatifs dans le calcul de votre imposition finale.

Lorsque les revenus du loueur en meublé n’excèdent pas 55 000 €, il peut opter pour une comptabilité super simplifiée. Cet allègement des obligations comptables des petites entreprises dispense notamment le propriétaire de la tenue d’un cahier de comptes. Il n’est pas non plus tenu de remplir le formulaire n° 2033-SD. Pour rappel, ce formulaire récapitule toutes les données relatives à une entreprise et à son bilan. « Bien entendu, les entreprises qui entrent dans le champ d’application de la comptabilité super simplifiée disposent de toute latitude pour apprécier si les simplifications comptables répondent à leurs besoins ; elles sont donc libres de retenir sur le plan comptable les obligations allégées ou celles plus développées de la comptabilité de droit commun », précise à ce propos l’administration fiscale sur son site Internet.

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